Реферат: Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСти
1.1 Особенности рынка недвижимости
1.2 Понятие,принципы и цели оценки недвижимости
2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИКОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Гостиницыкак объект оценки
2.2 Технологияоценки гостиниц
2.3 Методыдоходного и нормативно-доходного подхода к определению рыночной стоимостипредприятий
3. ПРОЦЕССОЦЕНКИ ГОСТИНИЦЫ МЕТоДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОв
3.1 Сведенияо последних сделках по приобретению коммерческой недвижимости в сферегостиничного бизнеса
3.2 Определениестоимости гостиницы методом капитализации доходов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относятземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущербаих назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания исооружения.
Гостиницы – этоопределенный тип недвижимости, при котором эксплуатация объекта напрямуюсвязана с самой собственностью, поэтому при оценке их бывает сложноразграничить. Затруднения возникают при определении части стоимости гостиницы,которая связана с меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведениюконференций.
Актуальность выбраннойтемы курсовой работы определена тем, что оценка гостиниц представляет собойтрудоемкий процесс, при котором необходимо прибегать к помощи специалистов сознанием всевозможных ценообразующих факторов.
В связи с актуальностью темыработы, целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретениепрактических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельногоизучения и обобщения законодательных актов и специальной экономическойлитературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческойнедвижимости.
Задачами курсовой работыявляются:
1) Рассмотрение основных аспектов оценкинедвижимости;
2) Изучение подхода сравнительногоанализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
3) Описание методики оценки повыбранному объекту недвижимости;
4) Сведение полученных стоимостныхпоказателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночнойстоимости объекта на конкретном примере.
Объектом исследованияявляется оцениваемая гостиница «Украина», г.Москва. Предмет – методика оценкиобъекта недвижимости при помощи метода капитализации доходов, с цельюопределения его текущей рыночной стоимости.
При проведении оценкигостиницы можно использовать 3 подходам – затратный, сравнительный и доходный.Затратной метод подразумевает то, что при оценке все элементы, которые влияютна стоимость гостиницы, рассматриваются вкупе с нематериальными ценностями,связанные с брендом гостиницы и ее функционированием. В ходе доходного методаоценки рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов исложного оборудования. Сравнительный метод включает в себя корректировку напотенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц,заявленных в сделках по продаже. Метод капитализации доходов предусматриваетполучение определенной нормы доходности в будущем методом дисконтированияденежных потоков.
Теоретическую основуработы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, пооценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаула, И.Т.Балабанова, А.Г. Грязновой, Н.Н. Кузьминова, Н.Е. Симионовой, Е.И. Тарасевича идр.
Практическая значимостьработы связана с тем, что оценка недвижимости это особая сфера профессиональнойдеятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимыймомент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная откупли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализациипроектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимостив уставной капитал и т.д…
Следовательно, результатыработы могут быть полезны при оценке недвижимого имущества, с подробнымрассмотрением принципов и методов оценки.
1 РЫНОКНЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ
1.1Особенности рынка недвижимости
Рынокнедвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических илиюридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либодругие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций ипредставляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с секторомфинансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в своюочередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественныевложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальноеимущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары идр.). Недвижимость – это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» кземле.[1] Недвижимостьрассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающийсохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величинытекущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционногопроцесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровняриска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются наоснове рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей. Неотъемлемымусловием определения рыночной стоимости недвижимости является анализособенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказываютсущественное влияние на поток доходов за период владения, уровень рискаинвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную датув будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учетспецифики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияниеосновных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам иоцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определениеинвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования(если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательногопрогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщикомсегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработатькритерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектовнедвижимости.[2]
Сравнительныйанализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка(финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенныхразличий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическимихарактеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам,как:
1) товар;
2) формирование цены;
3) способыфинансирования сделки;
4) степеньликвидности;
5) баланс спроса ипредложения;
6) числопотенциальных покупателей;
7) информированностьучастников сделки;
8) методырегулирования;
9) надежностьпрогнозирования рыночной ситуации.[3]
Основнымипараметрами сравнения могут выступать следующие категории:
1) Товар. Эффективностьрынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющиеоснову недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением,хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными ивзаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаютсялокальной закрепленностью, использованием их места создания, длительнымпроцессом создания, большой единичной стоимостью и др.
2) Формирование цены.Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительновысокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости ценатакже является результатом взаимодействия спроса и предложения и измененийрыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходнуюпо потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другойотличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.
3) Способыфинансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости,длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемыхнедвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылкамииспользования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования засчет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупкенедвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.
4) Степеньликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема ив определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупканедвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеетдоступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимостьимеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироватьсяк потребностям рынка.
5) Баланс спроса ипредложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, нарынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного виданедвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либостроительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность,инертность и длительный срок строительного процесса может привести квозникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос нанедвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может бытьобеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не можетбыть поглощено рынком быстро.
6) Числопотенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная средасоздается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых неконтролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенноевлияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости(назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действуетограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимостьдиктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чуткореагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень истабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.
7) Информированностьучастников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка,рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения исделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздониже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок снедвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают нанеразглашении сведений о сделке.[4]
Определениерынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических илиюридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активытребует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – этогруппа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с цельюосуществления операций с недвижимостью:
1) покупатели;
2) продавцы;
3) арендаторы;
4) арендодатели;
5) кредитныеучреждения;
6) заемщики;
7) девелоперы;
8) строители;
9) менеджеры;
10) владельцы;
11) инвесторы.
Характервзаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегдапрямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы.Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят отпрогнозируемых тенденций использования недвижимости.
1.2Понятие, принципы и цели оценки недвижимости
Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением впространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так инад поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а такжеправа, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектамипонимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенныена них строения.[5] Под объектом недвижимостипонимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, аво-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
1) здание(сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке,подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
2) обособленные водныеобъекты, многолетние насаждения;
3) инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
4) стационарныесооружения благоустройства территории участка;
5) элементыхозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данномуобъекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
6) другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.[6]
Недвижимое имущество находится в свободном гражданскомобороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность воценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видовнедвижимости в конкретный момент времени.
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
1) квартиры и комнаты;
2) помещения и здания под офисы и магазины;
3) пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
4) свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
5) складские и производственные объекты.[7]
Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно влияет на их стоимость.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формыпроявления – потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностьюестественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точкизрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ееиспользования, а также естественными и общественными свойствами товара, которыеопределены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородиеи местоположение земельного участка, количественные и качественныехарактеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы ипредпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительнуюстоимость объекта недвижимости.
Меноваястоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом втоварном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. Наконкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором,уравновешивающим силы спроса и предложения.[8] Форма проявления меновойстоимости – цена, которая отрешает суммарное действие всех рыночных факторов,где на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания.
2. МЕТОДИКАОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Гостиницы относятся к темтипам недвижимости, где эксплуатация объекта настолько тесно переплетается ссамой собственностью, что их бывает сложно разграничить с целью оценки.
Например, еслинедвижимость – это только строение и земельный участок, то составные части гостиницысвязаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой,ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемымиуслугами.[9] Стоимость доходнойнедвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату.Однако к гостиницам трудно применить это определение, так как считать гостиницулишь объектом недвижимости не совсем верно.
Обычно гостиницы взимаютплату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловленатакими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качествопредоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемыхуслуг и уровень создаваемой атмосферы. Поэтому оценка гостиниц – сложныйпроцесс, для которого приглашаются специалисты со знанием всевозможныхценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы.
Таким образом, несмотряна то, что гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке они все жерассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.
2.1 Гостиницы какобъект оценки
В процессеразвития гостиничного бизнеса все чаще возникает необходимость оценки стоимостисуществующих гостиниц, других зданий под реконструкцию или свободных земельныхучастков, планируемых для реализации гостиничной функции. При этом заказчикамиоценки могут выступать как региональные власти, так и частные инвесторы. Какпоказывает практика, инвестиционные проекты расширения и реконструкциисуществующих гостиниц имеют существенные конкурентные преимущества по сравнениюс проектами строительства новых гостиниц. Однако эти преимущества реализуются вполной мере только в том случае, когда существующая гостиница продается городомили собственником под реконструкцию по рыночным ценам, а после реконструкциидействительно сможет соответствовать международным стандартам попредоставляемым услугам.
При оценкеобъектов недвижимости (свободных земельных участков и реконструируемых зданий)под гостиничные комплексы должны приниматься во внимание такие особенности, какболее высокие риски из-за больших первоначальных вложений и длительные срокиокупаемости. Инвестиции в жилые, торговые и офисные комплексы для российскогобизнеса пока намного эффективнее и выгоднее, чем вложения в гостиницы, преждевсего из-за несоизмеримо больших сроков окупаемости вложенных средств.Игнорирование этих и других особенностей может привести к принятиюнеэффективных решений, замораживанию инвестиций в гостиничные комплексы,длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилийадминистрации города и области по развитию гостиничной индустрии в регионе.[10]
В рамках оценкигостиниц как объектов недвижимости могут рассматриваться два варианта: оценказемельного участка как застроенного (гостиничным зданием или другими зданиями исооружениями) и оценка земельного участка как свободного для реализации на немв последующем гостиничной функции. В рамках оценки бизнеса обычно определяетсястоимость ценных бумаг или долей в случае купли-продажи акций гостиничногокомплекса на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решениянеобходимо оценить собственность гостиничного комплекса и долю этойсобственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможныебудущие доходы от бизнеса. В обоих случаях оценка гостиницы осуществляется, какправило, на основе данных бухгалтерского учета и результатов хозяйственнойдеятельности аналогичных объектов. В соответствии с доходным подходом наосновании представленных документов анализируется состояние хозяйственнойдеятельности оцениваемого гостиничного комплекса. Этот анализ позволяетопределить, можно ли оцениваемый объект считать типичным для гостиничногобизнеса (типичной считается гостиница, которая генерирует около 70% дохода засчет номерного фонда, а остальную часть дохода – примерно 30% – за счет доходаот ресторанов, торговли и прочих услуг).
Основными параметрами,формирующими при этом доходную часть проекта, являются: заполняемость гостиницыи стоимость гостиничного номера.[11] При оценке необходимо учитывать,что реальные цены размещения в гостиницах отличаются от заявленных стоимостейгостиничных номеров, представляемых в открытых прайс-листах. Гостиницынезависимо от их статуса и категории тесно сотрудничают с туристскими фирмами,в том числе в сфере делового туризма. В зависимости от количества выкупаемыхмест туристическим фирмам могут предоставляться различные скидки.
Так,корпоративный тариф может быть на 20-30% ниже стандартного. В отелях высокогокласса действует, как правило, система бонусов: набрав определенное количествобаллов, туристическая фирма получает право на бесплатные номера и дорогиепрезенты. Во многих гостиницах имеется своя система поощрения постоянныхпартнеров. В среднем реальные цены размещения могут быть ниже открыто заявленныхна 10-50%.[12]
2.2 Технология оценкигостиниц
Гостиничная недвижимостьпериодически становится объектом различного рода операций – сделоккупли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Дляэтого требуется установить предполагаемую рыночную стоимость объекта,основываясь на существующих профессиональных методах и подходах.
Обычно при оцениваниигостиницы применяются три традиционных подхода (затратный, сравнительный идоходный), как и при оценке других доходных активов, будь то объектынедвижимости или бизнеса. Для того чтобы учесть все элементы, образующиестоимость функционирующей гостиницы, при затратном методе оценки следует учестьвсе нематериальные ценности, связанные с брендом гостиницы и еефункционированием как единого бизнеса и его стабильностью. При доходном методерассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложногооборудования. А метод сравнения продаж должен включать корректировки напотенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц,заявленных в сделках по продаже.[13]
Поскольку стоимостьгостиницы на определенную дату оценки зависит от ее способности приноситьчистый доход в будущем, при оценке этой стоимости чаще всего применяетсядоходный подход. Для прогнозирования будущего дохода гостиницы оценщикианализируют гостиничный рынок. Текущая стоимость этого прогнозируемого дохода иопределяет готовность рынка предложить за гостиницу ту или иную сумму.
Прогноз чистого доходагостиницы напрямую зависит от рыночных условий, которые характеризуются объемомспроса на гостиничные номера и услуги, а также конкурентным предложением нарынке. Для анализа спроса предполагается, что клиентура гостиницы неоднородна иможет быть разделена на различные категории: деловой туризм, посетителисовещаний и конференций, сотрудники авиакомпаний, туристы (индивидуальные игрупповые туры). Затем прогнозируется объем спроса по каждому сектору в будущем,а также производится прогноз неудовлетворенного и вынужденного спроса, которыемогут возникнуть на рынке. Конкурентное предложение гостиничных номеровоценивается как сумма количества сутко-номеров в год, включающая существующеепредложение на рынке, предложения в рамках проектов в стадии реализации, атакже гостиничных проектов, ожидаемых в будущем.
Для каждого годаанализируемого периода возможная цена и наполняемость номеров определяются наосновании прогноза показателей спроса и предложения. Это требует оценкиконкурентоспособности гостиницы и сочетания уровня наполняемости и средней ценыномера, которые можно достичь при ожидаемых рыночных условиях. Основнойисточник доходов гостиницы – годовой доход от сдачи номеров – рассчитываетсякак число занятых номеров, умноженное на достижимую цену номера (смотритеприлагаемую таблицу). Доход от других услуг, предоставляемых гостиницей, обычнопоступает одновременно, в зависимости от возможной наполняемости гостиницы.
Для получения чистогодохода оценщик использует специальный набор счетов, в которых представлены всеисточники дохода, соотносимые с гостиничным бизнесом. В случае если гостиницапредоставляет полный набор услуг, сюда, кроме дохода от сдачи номеров, входят:доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услугпрачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра,фитнес-центра и от сдачи в аренду торговых помещений.
Чтобы определить текущуюстоимость ожидаемого чистого годового дохода, используется ставкадисконтирования (коэффициент отдачи), которая отражает, как возможный риск,связанный с эксплуатацией гостиницы, так и заинтересованность инвесторов вприобретении здания и оборудования гостиницы в настоящее время. Хотя гостиницы,безусловно, относятся к объектам недвижимости, они управляются как бизнес, чтоделает их оценку более сложной и не однозначной, чем в случае с обычными типамикоммерческой недвижимости, где стоимость определяется в зависимости от уровнявозможной арендной платы.
Такимобразом, оценивая недвижимость и бизнес гостиничных комплексов, российскиеоценщики применяют все три общепринятых подхода – доходный, затратный исравнительный. Необходимо отметить, что во многих странах с рыночнойэкономикой, где гостиницы продаются на свободном и открытом рынке, наиболеечасто применяются только доходный и сравнительный подходы. Рассмотрим особенностиприменения указанных подходов в оценке гостиниц.
Затратныйподход – способ оценки имущества гостиниц, основанный на определении стоимостииздержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видовизноса. При этом реализуется принцип замещения, выражающийся в том, чтопокупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект тойже полезности. Данный подход чаще всего применяется, когда задачей являетсяопределение стоимости недвижимости гостиниц. Как правило, он мало приемлем,когда оценивается гостиничный бизнес. В этом случае он может быть использовантолько для оценки активов в рамках оценки бизнеса. Затратный подход может бытьуспешно применен, когда задачей оценки является определение стоимостинедвижимости, состоящей в классическом варианте из земельного участка изастройки. Слабым местом затратного подхода является необходимость определениястоимости иного имущества гостиничного комплекса кроме зданий и земельногоучастка. Вклад затратного подхода в конечный результат может быть не стольважен, когда имеется существенный износ застройки.[14]
С точкизрения оценки затратного подхода особенностью гостиничных комплексов являетсянеобходимость учета намного больших (по сравнению с другими вариантами развитиянедвижимости) единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию)объектов и их оборудование. При определении стоимости свободного земельногоучастка к затратам на новое строительство должны быть добавлены затраты намеблировку номерного фонда и другое оборудование гостиниц. Этого, как правило,не требуется при оценке других типов недвижимости.
При оценке стоимости земельного участка необходимо выполнить оценку стоимости строительства недвижимости, соответствующей наиболее эффективному использованию этого участка (с учетом правомочности, физической осуществимости, финансовой оправданности, максимальной эффективности). При этом оценивать земельный участок целесообразно под функцию наиболее эффективного использования. В этом случае оценщику необходимо характеризовать условно свободные и застроенные земельные участки по наличию или отсутствию обременений, так как это обстоятельство в значительной мере оказывает влияние на конечный результат – величину рыночной стоимости. Сравнительный подход в оценке основан на сопоставлении стоимости оцениваемого имущества со стоимостью на рынке других аналогичных объектов, т.е. на основе информации об аналогичных сделках. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход пока довольно редко применяется на практике.[15]
Сравнительныйподход может быть реализован двумя основными методами: методом статистическогомоделирования и методом сравнительного анализа сделок. Метод статистическогомоделирования предусматривает построение соответствующих функций стоимостиобъектов гостиничного комплекса от ценообразующих факторов в виде элементовсравнения объекта и характеристик среды деятельности подобных объектов методамирегрессионного и корреляционного анализов, позволяющих получить статистическиезависимости между параметрами (стоимостью и ценообразующими факторами). Данныйметод основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами,которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесениемкорректировок по тем их параметрам, по которым оцениваемый объект исопоставимые объекты отличаются друг от друга. Метод статистическогомоделирования может применяться, если имеется достаточно большой массив данныхо сделках или предложениях по подобным объектам. Статистическая зависимостьможет устанавливаться для определенных временных рядов. При этом должен бытьобеспечен механизм корректировки этой зависимости в отдельные периоды временина основе мониторинга рынка и ценообразующих характеристик подобных объектов. Еслиинформация на рынке представлена единичными сделками или предложениями посопоставимым объектам, следует применять метод сравнения продаж и предложений споследующей корректировкой цены сделки или предложения на вычисленнуюсоответствующим образом величину поправки.[16]
Доходныйподход основан на определении величины будущих доходов от использованияимущества гостиниц. Оценка гостиниц с помощью доходного подхода наиболееадекватна для объектов данного типа. Она осуществляется путем формированияособой структуры доходов гостиницы, учитывая, что гостиницы, как правило, несдаются на условиях долгосрочной аренды. Гостиницами управляют представителисобственников, управляющие компании сетей и т.п. В связи с этим моделированиедоходов и расходов гостиниц осуществляется в основном с использованием данныхбухгалтерской отчетности. Определить чистый дисконтированный доход длягостиницы, относящийся к недвижимости, возможно на основе бизнеса (или данныхбухгалтерского учета) и результатов хозяйственной деятельности аналогичныхобъектов, выделив ту часть дохода, которая непосредственно относится кнедвижимости. Чтобы вычислить величину чистого дисконтированного операционногодохода, относящуюся к недвижимости, необходимо из величины чистогооперационного дохода гостиницы вычесть доход, приходящийся на движимое и другоеимущество, включая нематериальные активы. Обязательным условием использованиядоходного подхода при оценке гостиничных комплексов является проведениеретроспективного анализа за предыдущие периоды деятельности, как правило, затри предшествующих года. При этом важно, чтобы правильно были произведены учетдоходов из всех источников, а также разделение их величин, относящихся кразличным элементам имущества гостиницы.
2.3 Методыдоходного и нормативно-доходного подхода к определению рыночной стоимостипредприятий
Научно, экономически,юридически и социально обоснованная (настоящая, действительная, реальная,объективная) рыночная стоимость предприятия состоит из двух соответствующимобразом обосновываемых слагаемых: рыночной стоимости непосредственно самогопредприятия с учетом нематериальных активов и инфраструктуры, если таковаяимеется, а также рыночной стоимости земельного участка, на котором онорасположено и который ему принадлежит на правах земельной собственности. Внимательноеи непредвзятое ознакомление с доходным подходом к определению стоимостипредприятий в его современном виде, размышления на эту тему, вызывают глубокуюозабоченность чрезвычайно низким уровнем теоретической и практическойобоснованности, справедливости, адекватности получаемых на его основе оценок,неограниченными возможностями манипулирования, мистификации результатов работыоценщика при таком подходе как в сторону занижения, что встречается чаще, так ив строну завышения. И то, и другое, как правило, делается в порядке коррупции винтересах заказчика оценочных работ за дополнительную плату, получившуюсобственное название – «откат».
При доходном подходесегодня используют два метода определения стоимости предприятий. В тех случаях,когда предприятия имеют разработанные и утвержденные бизнес-планы работы на теили иные периоды календарного времени до ожидаемого конца срока ихиспользования по назначению, в существующих учебниках и научной литературе пооценочной деятельности рекомендуется применять и применяется на практике методдисконтирования соответствующих ожидаемых (прогнозируемых) годовых доходов. Приотсутствии у оцениваемых предприятий таких бизнес-планов в указанныхпубликациях предлагается использовать и практически используется метод прямойкапитализации капитализируемых доходов этих предприятий, полученныхпреимущественно за последний полный год их работы либо усредненных за несколькопоследних лет. Существующий теоретический метод доходного подхода, состоящий втом, что стоимость предприятия определяется только на основе ожидаемых будущихдоходов, которые оцениваемый объект может принести до окончания срока егожизнедеятельности является принципиально ошибочным, так как при таком подходеигнорируется тот очевидный факт, что предприятие является имущественнымкомплексом, что оно обычно не витает в воздухе, а стоит на дорогостоящей землеи, кроме того, величину его стоимости в значительной степени образуютнематериальные активы, особенно в той их части, которая в современных системахбухгалтерского учета и отчетности предприятий не оценивается. Анализобщеизвестных случаев продажи конкретных предприятий и компаний в нашей странеи за рубежом, и, в частности, тех, которые относятся к объектам высокихтехнологий, показывает, что их рыночная цена, за счет стоимости имевшейся у нихземельной и латентной нематериальной собственности намного, иногда в десяткираз превышала их бухгалтерскую балансовую стоимость, подсчитанную затратнымметодом.[17]
Наибольшее числонедостатков-неопределенностей при использовании его для определения стоимостипредприятий имеет метод дисконтирования капитализируемых доходов:
1) отсутствует однозначное представлениео том, какими конкретно капитализируемыми доходами должен заниматься оценщик(совокупными доходами, чистыми доходами с учетом или же без учета той или инойдоли амортизационных средств, прибылью до уплаты или же после уплаты налогов ипроцентов и т.д.);
2) сегодня в условиях рыночной иособенно переходной экономики часто бывает неизвестно, что будет завтра. Прогнозироватьдоходы на те или иные по продолжительности отдельные периоды календарноговремени, как минимум на пять лет вперед, – это примерно то же самое, что«строить воздушные замки»;
3) для прогнозов будущих доходов за базуобычно принимают фактический доход за последний отчетный год, а он, в силу,например, неудовлетворительного уровня менеджмента на предприятии, может вомного раз, и даже на порядок, отличаться от возможного в нормальных условияхорганизации производства и труда при наличии квалифицированной управленческойкоманды;
4) в переходных экономиках инфляционныепроцессы крайне нестабильны, не исключены кризисы и дефолты, поэтому прогнозыуровней инфляции для ожидаемых доходов предприятия ненадежны;
5) отдельной графой можно выделитьопределение ставок дисконтирования будущих доходов. Для этой цели разработаны ииспользуются примерно 15 методов, если не больше. В конечном итоге побеждаетметод экспертных оценок совокупного риска невыхода на прогнозируемые доходы приповседневной экономической деятельности предприятий. По литературным источникамсейчас эта ставка находится в пределах 30-35%, но со временем может бытьснижена до 25%. Интересно отметить, что фактическая ставка дисконтированиясегодня в 3,5-5,5 раз отличается от величины безрисковой ставки капитализациидоходов. При таком положении оценка текущей стоимости предприятия оказываетсяравной сумме годовых значений прогнозируемой для него фактической прибыли завычетом налогов и процентов всего лишь за 3,5 и 4 года работы этого предприятияв будущем, что вряд ли соответствует его действительной стоимости;
6) при использовании методадисконтирования капитализируемых доходов не учитываются стоимости большей частинематериальных активов и земельного участка предприятия;
7) результаты оценки стоимостипредприятия, полученной методом дисконтирования доходов, не учитывают егоинтегральный (физический, моральный и экономический) износ, а такжесуществующий баланс кредиторской и дебиторской задолженностей предприятия, атакже ряд других факторов, влияющих на величину оценки его стоимости.
Концептуальная формуладля определения оценки текущей стоимости предприятия (Осп) методомдисконтирования доходов в общем виде выглядит следующим образом:
Осп = Ди/(1 + Кд), (2.1)
где Ди – потоккапитализируемого дохода предприятия в i-том периоде календарного времени;
Кд – ставка (коэффициент)дисконтирования потока Ди;
П – число рассматриваемыхпериодов календарного времени (лет) работы предприятия.
Считается, что методдисконтирования доходов при оценивании стоимости предприятий целесообразноприменять в следующих случаях:
1) при ожидании, что будущие доходыбудут существенно отличаться от текущих;
2) при наличии экономических обоснованийоценок размеров ожидаемых в будущем доходов;
3) оцениваемый объект находится в стадиистроительства илиnжетолько что построен;
4) потоки доходов и расходовоцениваемого объекта носят сезонный характер.
Аналогичныенедостатки-неопределенности характерны и для метода прямой капитализации доходапредприятия, применяемого для определения его стоимости, правда, за исключениемдвух наиболее одиозных моментов: при этом методе отпадает необходимостьиспользования сомнительных прогнозов потоков будущих доходов и ожидаемыхуровней их инфляции. Все остальные недостатки, естественно, остаются. Степеньдостоверности получаемых ставок капитализации и дисконтированиякапитализируемых доходов примерно одинаковы.
Общий вид концептуальнойформулы для получения оценки стоимости предприятия (Осп) методом прямой капитализациикапитализируемого дохода:
Осп = Дкс/Кк, (2.2)
где Дкс – среднегодовоеза ряд последних лет либо фактическое за последний отчетный год значениекапитализируемого дохода предприятия;
Кк – ставка (коэффициент)капитализации дохода Дкс.
Формально по рекомендуемойформуле метода прямой капитализации доходов предприятия получается, что если покаким-то причинам оно временно, например, в течение последнего года неработало, то его стоимость при нулевом доходе также равна нулю.
Предполагается, что этотметод наиболее эффективен для объектов, имеющих стабильные годовые доходы(т.е., когда ожидается, что будущие доходы предприятия будут примерно равнытекущим или темпы их возможного роста могут быть достоверно просчитаны), атакже для предприятий с однозначно определенной и стабильной арендной платой намногие годы вперед. Считается, что метод прямой капитализации доходовотличается простотой расчетов и отражает сложившуюся рыночную конъюнктуру.Однако этот метод не рекомендуется применять при отсутствии надежной информациио результатах достаточного количества уже совершившихся аналогичных рыночныхсделок. Таким образом, получается, что для оценивания стоимости предприятий,каждый случай продажи которых обычно уникален, применять этот метод нельзя.[18]
При использованиифактических значений ожидаемых доходов или фактического значениякапитализируемого дохода для определения стоимости оцениваемых предприятийоценивают не реальную стоимость предприятия, а стоимость, которая напрямуюувязывается с уровнем профессиональной состоятельности и эффективности работыего управленческой команды. Нормативно-доходный метод являетсяусовершенствованным вариантом метода прямой капитализации капитализируемогодохода, суть рационализации которого, применительно кпроизводственно-технической базе предприятия, состоит в замене фактического(текущего или же среднегодового) значения капитализируемого дохода нормативнымзначением этого дохода. Несмотря на элементарность, примитивность такого шага,существенно пересматривается экономико-математическая модель оцениваемогопредприятия. Случайная цифра капитализируемого текущего дохода, практически независящая от основополагающих паспортных технико-экономических характеристикоцениваемого предприятия, заменяется экономико-математической моделью этогопредприятия, которая учитывает его производственные возможности в нормальныхусловиях производства и труда, а также структуру и стоимостьстоимостеобразующих видов его имущества.
Концептуальная формуладля определения стоимости предприятия, отражающая суть этого метода, имеет вид:
Осп = N нп Дн-ч Мкд (1 — Ии ) — Фоп + Осзуп, (2.3)
где Nнп – нормативнаяноминальная производственная мощность (производственный потенциал) оцениваемогопредприятия, нормо-часы (нормо-ч)/год; Дн-ч – фактическая (рыночная)доходопроизводительность этого предприятия в расчете на один нормо-час егоработы по капитализируемому доходу, денежные единицы (д.е.)/н-ч;
Мкд – стоимостноймультипликатор (капитализатор) капитализируемого дохода предприятия, т.е.коэффициент пересчета этого дохода в номинальную стоимость предприятия;
Ии – интегральный износпредприятия, характеризующий совокупность его физического, морального иэкономического износа;
Фоп – финансовыеобязательства оцениваемого предприятия, д.е.;
Осзуп – рыночная или женормативная оценка стоимости земельного участка предприятия, д.е.
Таким образом, капитализациянормативного, а не фактического капитализируемого дохода предприятия позволяетисключить влияние на величину Осп существующего на момент проведения оценочныхработ уровня профессиональной состоятельности (профпригодности) егоуправленческой команды, что повышает степень объективности получаемой оценки Осп.
Для определения значенийпоказателя физического износа предприятия Иф предлагается использоватьсоотношение:
Иф = Апн — Аин / Апо, (2.4)
где Апн – амортизационныесредства, начисленные на момент проведения оценочных работ, тыс. д.е.;
Аин – амортизационныеотчисления, к моменту оценочных работ использованные по прямому назначению,тыс. д.е.;
Апо – общая суммаамортизационных отчислений предприятия, ожидаемая за весь срок его службы, тыс.д.е.
Следовательно, экономическийизнос предприятия может быть не функциональным, частично функциональным иполностью функциональным, в зависимости от того, какого типа его структурныерабочие места (СРМ) оказались утраченными. Если были утрачены только некоторыеуниверсальные СРМ, большая часть которых еще осталась, то в таком случаенаблюдается не функциональный экономический износ предприятия. При утратеотдельных универсальных и специализированных СРМ имеет место частичнофункциональный износ, а при закрытии только специализированных СРМ – полностьюфункциональный экономический износ предприятия, особенно тогда, когдаутраченные СРМ последнего типа были в единственном числе. Иногда в случаяхвозникновения полностью функционального экономического износа предприятия,связанные с ними потери продуктивности приходится компенсировать за счетвыполнения выпавших видов работ и изготовления выпавшей номенклатуры деталей настороне по существующим расценкам на эти работы.[19]
Нормативно-доходный методопределения величины Осп пригоден для применения на любой стадии существованияпредприятия: в проекте, в только что построенном состоянии, на стадии освоенияпроизводственной мощности, в состоянии производственной, торговой или сервиснойзрелости, на завершающем этапе своего жизненного цикла, передперепрофилированием или окончательной ликвидацией. При этом величина Оспникогда, ни при каких обстоятельствах не может иметь и не имеет нулевогозначения. Как минимум, рыночная стоимость оцениваемого предприятия не можетбыть меньше разницы между стоимостью его земельного участка и сметнымизатратами на ликвидацию и утилизацию подлежащих слому его строительныхконструкций и списанных машин, оборудования и организационно-технической итехнологической оснастки в той стадии, когда сносимое предприятие становитсяобременением занимаемого им земельного участка. В настоящее время определениеставки капитализации и соответствующего ей мультипликатора для каждогоконкретного предприятия производят как методом экспертных оценок, так и порезультатам специального структурного анализа цен состоявшихся торговых сделокпо продаже-покупке предприятий на рынке этих объектов.
Поэтому,нормативно-доходный метод может давать заниженные оценки стоимости оцениваемыхпредприятий в тех случаях, когда стоимость производственной недвижимости идвижимости этих предприятий оказывается существенно неадекватной ихпроизводственным и производительным возможностям, т.е. когда фактическиезначения удельных капитальных вложений в строительство этих объектов по тем илииным причинам значительно, а то и в разы превышают действующие для такихпредприятий нормы удельных капитальных вложений. Например, если для сооруженияданных предприятий используются самые качественные и дорогие строительныематериалы, предусмотрены дорогое санитарно-техническое оборудование,современные отопительные и вентиляционные системы, кондиционеры, наблюдаютсянекоторые архитектурные излишества, имеются спортивные сооружения, сауны,бассейны, комнаты для фитотерапии, психологической разгрузки и т.д. Тогда,естественно, что между доходами предприятия и балансовой стоимостью егоимущества пропорциональной связи не существует, поэтому в рассматриваемых случаяхоценка стоимости таких предприятий должна производиться не тольконормативно-доходным, но и затратным методом и за окончательную оценку следуетпринимать наибольшую их этих оценок.
3 ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ГОСТИНИЦЫ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ
3.1 Сведения опоследних сделках по приобретению коммерческой недвижимости в сферегостиничного бизнеса
Для того чтобы определитьстоимость оцениваемой гостиницы, необходимо рассчитать ставку капитализациидохода. Это можно сделать путем сравнения проданных за определенно времяаналогичных объектов.
Для этого рассмотрим некоторыесведения о сделках купли-продажи гостиниц в России (таблица 3.1).
Таблица 3.1 – Краткиесведения о сделках купли-продажи гостиниц в России
Гостиница Характерис-тика гостиницы Дата продажи Сведения о сделке Оценочная стоимость Цена продажи 1 2 3 4 5 6 Санкт-Петербург Выборгская 1961 г.п., 394 номера, без капремонта, площадь 10,5 тыс. м.кв.Сентябрь 2004
60% акций, на открытых торгах 135 млн. руб., ок. $4,5 млн. Продана за стартовую цену, покупатель ООО «Росинвестпроект» Чайка 1988 г.п., без капремонта, 198 номеров, площадь – 13,4 и 4,1 тыс. м.кв.
Сентябрь 2004
60% акций, на открытых торгах 100,5 млн. руб. Продана за стартовую цену, покупатель ЗАО «Балтинвест-ЛК» Киевская 1961 г.п., 309 номеров, без капремонта, площадь – 9,6 тыс. м.кв.
Сентябрь 2004
55,02% акций на открытых торгах 70 млн. руб. За стартовую цену, ООО «Европа» Южная 1914 г.п., 1958 г. – реконструкция, 130 номеров, площадь – 6139 м.кв. Сентябрь 2004 60% акций, на открытых торгах 53 млн. руб. За 70 млн. руб., компания «Бизнес-СИТИ» Турист 1958 г.п., 113 номеров, без капремонта, 5637 кв. м. Сентябрь 2004 75% акций на открытых торгах 53 млн. руб. За 122 млн. руб., компания «Бизнес-СИТИ»
Продолжение таблицы 3.1
1 2 3 4 5 6 Москва 1976 г.п., 735 номеров, 2002 год – реконструкция, ок. 100 тыс. м.кв. Ноябрь 2004 74,42% акций, на торгах 443,2 млн. руб. Куплена за 1,1 млрд. руб., ЗАО «Центр инвестирования» Октябрьская 1851 г.п., с капремонтом, 670 номеров, 51 тыс. м.кв. Март 2005 60% акций, на торгах 312,4 млн. руб. Куплена за 1383,4 млн. руб., ООО «Северная столица» Прибалтийс-кая 1978 г.п., 2004 г – реконструкция, 1200 номеров, 82597 м.кв. 2005 49% акций 510 млн. руб. (Деллойт& Туш) Продано акционеру ЗАО «Центр водных развлечений» Пулковская 1981 г.п., 840 номеров, площадь 59717,6 м.кв., реконструкция в 2003-2004 гг. 2005 74,9% акций 511,3 млн. руб. (Эрнст&Янг) Продано ООО «Мир Кемпи Хотелз» Астория1912 г.п., 2002 г. – реконструкция,
223 номера, более 10 тыс. м.кв.
Ноябрь 2004 23,33% акций 488 млн. руб. (Д&Т) Продано ООО «Рокко Форте Астория Груп» Дессон-Ладога 1964 г.п., 1994 г. реконструкции, 10 тыс. м.кв., 96 ном.Апрель. 2005
50% акций 66,230 млн. руб., Продано Desson Russia Dev. Ltd. (Сянган) Невский Палас 1891 г.п., 1993 г. — реконструкция, 283 номера Ноябрь 2001 97% акций Долги австрийскому банку «Кредитанштальдт» Продано за 130 млн. долларов, плюс права аренды с последующим выкупом 2-х прилежащих домов. Расторгнут договор на управление с Шератоном Гранд-отель Европа 1824 г.п., 1991 г. реконструкции, 301 номер Март 2005 51% н/д Покупатель: Ориент Экспресс-отель, $95 млн. (по сообщ. прессы), выкуплен договор управления
Продолжение таблицы 3.1
1 2 3 4 5 6 Сокос-отель Строится 280 номеров, 25 тыс. м.кв. Март 2006 Покупка строящегося здания $50 млн. н/д Москва «Украина» 1957 г.п., 1017 номеров, без капремонта, 73283 м.кв.Ноябрь 2005
100% акций $157 млн., 4360,298 млн. руб. Продана на открытых торгах ООО «Бисквит». Цена продажи 7881 млн. руб. ($275 млн.) «Космос» 1979 г.п., 1777 номеров, без капремонта, 109261 м. кв.
Октябрь 2005 Февраль 2006
25% акций (доля Альфа Эко) 20% акций (доля города)
Торги не предусматривали предварительной оценки
Ориентировочно $25 млн. 570594 млн. руб., ВАО «Интурист».
«Белград» 1973 г.п., 2003 г. — реконструкция, 252 номера, 24 358 кв. м. 1999 100% Конкурс с инвестиционными условиями, $17 млн. По цене предложения. Пекин
1955 г.п., без реконструкции. 139 номеров, 25,9 тыс. м.кв.
2006 Доля Москвы 1,7 млрд. руб. Оплачено акциями ВАО Интурист Регионы Астрахань, г-ца «Астраханская» 176 мест, 1980 г. реконструкции, ок. 6500 тыс. м. кв.
Ноябрь 2005
100% 107 млн. руб. ООО Три кота», 125 млн. руб. На торгах «Северная», Петрозаводск 180 номеров Сент. 2005 100% $1 млн. ООО «Интурист Хотел Груп» за заявленную цену
3.2 Определение стоимости гостиницыметодом капитализации доходов
Метод капитализациидоходов дает самые убедительные и приемлемые для получения окончательнойстоимости отеля заключения. Применение соответствующей ставки доходности позволяетполучить результат, наиболее точно отражающий ожидания покупателей, которыеприобретают гостиничную недвижимость, основываясь на уровне генерируемого еюпотока дисконтированных денежных средств.
Гостиница «Украина» 1957 г. постройки, 1017 номеров, без капремонта, площадь 73283 м.кв… Продана в ноябре 2005 года на открытых торгах ООО «Бисквит». Цена продажи 7881 млн. руб. ($275 млн.)Первоначальная заявленная цена $157 млн., 4360,298 млн. руб.
Определим стоимостьгостиницы «Украина» методом капитализации дохода.
Под капитализацией доходапонимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход –есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:
V = I/ R = NOI/ R, (3.1)
где V – стоимость недвижимости;
I – операционный доход, прибыль;
R – ставка капитализации, в %.
Ставка капитализацииопределяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяетсяпо формуле:
R = I/ V, (3.2)
Для определения ставкикапитализации можно взять проданную в октябре 2005 г. гостиницу «Космос» ориентировочно за $25 млн. 570594 млн. руб.
Если предположить, что наполняемостьгостиницы «Космос» составляла 40%, то из 1777 номеров постоянно былизаселенными 711, и если предположить, что каждый номер сдавался в сутки посредней цене 2900 руб., то операционный доход за год составит:
1777 *40% * 2900 * 365дней = 752593500 руб.
Если вычесть налог наприбыль и расходы на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибылигостиницы), то получим:
752593500 руб. –((752593500 руб. *0,24) + (752593500 руб. *0,27)) = 368770815 руб.
Тогда R определим по формуле 3.2:
R = 368770815 руб. / 570 594 000 руб.= 0,6463 или 64,63 %
Для определения текущейстоимости гостиницы «Украина» можно запланировать предполагаемую нормудоходности из расчета, что рентабельность составляет 60%, т.к. у нееместорасположение лучше чем у гостиницы «Космос» и цена номера в суткисоставляет 4100 руб.
Операционный доход за годсоставит:
1017 *60% * 4100 * 365дней = 913 164 300 руб.
Если вычесть налог наприбыль и расходы на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибылигостиницы), то получим:
913164300 руб. –((913164300 руб. *0,24) + (913164300 руб. *0,27)) = 447450507 руб.
Планируемый срокэксплуатации 10 лет, а затем операция продажи, ставка рефинансирования равна12% годовых.
Найдем капитализированныйдоход за 10 лет:
NOI = 447450507 руб.* (1 +1,12)1 +447450507 руб.*(1 +1,12)2 + 447450507 руб.* (1 +1,12)3 +447450507 руб.* (1 +1,12)4 + 447450507 руб.* (1+1,12)4 + 447450507руб.* (1 +1,12)5 + 447450507 руб.* (1 +1,12)6 + 447450507руб.* (1 +1,12)6 + 447450507 руб.* (1 +1,12)7 + 447450507руб.* (1+1,12)8 + 447450507 руб.* (1 +1,12)9 + 447450507руб.* (1 +1,12)10 = 8794453253 руб.
Тогда стоимость гостиницы«Украина можно определить по формуле 3.1:
V = 8794453253 руб./ 0,6463 =13 607 385507 руб.
Таким образом,справедливая рыночная стоимость гостиницы «Украина» равна 13 607 385 507 руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях незавершеннойприватизации государственных предприятий, а иногда и при повторных продажахнаблюдается явная тенденция к существенному занижению действительной стоимостиприватизируемых и перепродаваемых предприятий. По разным причинам задерживаетсяначало процесса нормальной массовой оценки и последующей продажиурбанизированных, сельскохозяйственных и других земельных угодий отечества.
Экономические исоциальные последствия такой недооценки более чем серьезны:
1) искусственно занижаются размерынационального богатства страны;
2) недополучение из-за границы крайненеобходимых народному хозяйству инвестиций, задерживается приход в странупередовых технологий производства товаров и продуктов массового потребления,самых последних достижений научно-технического прогресса в мире;
3) высокая инфляция денежных средств;
4) замедленные темпы экономическогоразвития и экономического роста народного хозяйства;
5) низкий уровень благосостояния народа;
6) невыход из рядов стран третьего мирапри наличии объективных возможностей для преодоления отставания в развитии иперехода в группу наиболее развитых стран мира.
Практике занижения оценокстоимости приватизируемых, продаваемых впервые либо перепродаваемых предприятийв значительной степени способствуют перечисленные выше недостатки используемыхоценщиками этих объектов рекомендуемых сегодня методов доходного подхода копределению их стоимости. Грубая недооценка стоимости средних и особеннокрупных предприятий рано или поздно может привести к признанию итоговприватизации таких предприятий или торговых сделок по их купле-продаженедействительными с последующей переоценкой тех цен, по которым они былипроданы другим владельцам. Методы доходного подхода к определению стоимости всехвидов недвижимости разрабатывались в те времена, когда земля считаласьобщенародной собственностью и поэтому не оценивалась и не продавалась.Несметное богатство страны не имело стоимости и не участвовало в хозяйственномобороте, что в прежние годы и сегодня остается одной из самых главных причиннашей бедности, серьезного экономического отставания от многих других странмира, в которых не было такого отношения к земельному вопросу. Несмотря намногочисленные и серьезные недостатки, используемые сегодня методы доходногоподхода достаточно жизнеспособны, заслуживают существования, применения напрактике и развития путем доработок и исправлений. Теоретическая часть работысодержит основные понятия по оценке недвижимости; описание подходовсравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;анализ методики оценки по выбранному объекту недвижимости.
В практической частиработы была произведена оценка имеющегося здания гостиницы и справедливаярыночная стоимость гостиницы «Украина» составила 13 607 385 507 руб.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Антонов В.П. Оценка стоимостиземельных участков. – Владимир: Русская оценка, 2006. – 192 с.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. –СПб.: Питер, 2004. – 560 с.
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. –СПб.: Питер, 2007. – 618 с.
4. Балабанов И.Т. Экономиканедвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 206 с.
5. Грибовский С.В. Методы капитализациидоходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – 172 с.
6. Григорьев В.В. Оценка объектовнедвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 657 с.
7. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. –М.: Финансы и Статистка, – 557 с.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А.Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 386 с.
9. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхованиекоммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – 146 с.
10. Купчин А.Н.,Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М,2005. – 543 с.
11. Оценканедвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы истатистика, 2004. – 496 с.
12. Оценкаурбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.:Экономика, 2004. – 776 с.
13. Ревуцкий Л.Д.Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной ценыпредприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – 515 с.
14. Ример М.И.Экономическая оценка инвестиций. – СПб.: Питер, 2007. – 437 с.
15. Симионова Н.Е.Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 447 с.
16. Тарасевич Е.И.Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – 480 с.
17. Теория и методыоценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер,2007. – 566 с.
18. Харисон Г.С.Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 680 с.