Реферат: Особенности рынка недвижимости
Содержание
I. Рынокнедвижимости
Введение
1. Функциии особенности рынка недвижимости
2. .Структурарынка недвижимости
3. Основныепонятия рынка недвижимости
4. Сегментациярынка недвижимости
Выводы
II. Основныесделки с недвижимостью
Введение
1. Купля-продажа
2. Аренда
3. Мена
4. Ипотека
5. Дарение
6. Рента
7. Безвозмездноепользование
8. Приватизация
Список литературы
I. Рынокнедвижимости
Ведение
Средиэлементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, котораявыступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные,складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) ипредмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи,квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования дляграждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий иорганизаций всех форм собственности. В России происходит активное формированиеи развитие рынка недвижимости, появился слой новых владельцев недвижимости какв сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательскойдеятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынкенедвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежныхинвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных правпользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговоезаконодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги:налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядкенаследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство порегулированию сферы недвижимости. В своей работе я поставила целью рассмотретьи проанализировать закономерности функционирования и развития рынканедвижимости.
Длявыполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
— определение, функции и особенности рынка недвижимости;
— структурарынка недвижимости;
— сегментациярынка недвижимости;
1. Функции иособенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости– система правовых, экономических, организационных и культурных отношений междусубъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения,обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающихиз обладания объектов недвижимости. Рынок недвижимости, как сектор рыночнойэкономики, имеет большое значение, что подтверждается:
· колоссальнойстоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, изкоторого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот иприносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другиеплатежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальныхобразований;
· достигнутойуже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
· достигнутымв ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи,сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числеземли);
· высокимуровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
· большимколичеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынканедвижимости.
Рынок недвижимости внациональной экономике выполняет следующие функции:
· эффективноерешение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезныхсвойств недвижимости;
· отчуждениеполных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одногоэкономического субъекта к другому и защиту его прав;
· свободноеформирование цен на объекты и услуги;
· перераспределениеинвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
· перераспределениеинвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Рынок недвижимостиимеет ряд специфических особенностей:
· локализациярынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мерезависит от внешней окружающей среды;
· значительноменьшее число сделок купли-продажи;
· владениенедвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат:единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональномсостоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество;государственная пошлина и другие сборы на сделки;
· сравнительновысокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами изонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательствомс учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
· рынокнедвижимости несовершенен.
Остановимся подробнеена последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынокпредполагает, что:
· покупателии продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
· продуктна рынке должен быть однородным;
· нарынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели ипродавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершенияпокупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
· продавцови покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бывлиять на рыночную цену;
· спроси предложение эластичны по цене;
· издержкисделок низки по сравнению со стоимостью товара.
Любые отклонения отвышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов черезценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристикирынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка. Точная информацияо ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как,например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментальнодоступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностейрынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации,что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка слокализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информациипродавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получитьсведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Однородностьпродукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальнымифизическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причиннесовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристикиобъекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условияаренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенностиконкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будутопределять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы толькопрофессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическимипотребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны,архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др.Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость можетразличаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры,экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид изокна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т.д. Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствуетуже в силу классического определения недвижимости. Большое количество продавцови покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенностиместоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичнойнедвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положенияна рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся вэкологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскимисвойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем.Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах,продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночногоуровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силуперечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченностьпродавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
Низкие транзакционныеиздержки– издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению.Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокиекомиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточновысокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведениисделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынкомнедвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.
Таким образом, изкраткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод обих существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективныхобстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачуоптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынкенедвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочныеизменения рыночной конъюнктуры.
2. Структура рынканедвижимости
Рынок недвижимостипредставляет собой совокупность следующих структурных элементов:
· объектовнедвижимости;
· экономическихсубъектов, оперирующих на рынке;
· процессовфункционирования рынка;
· инфраструктурырынка
Экономическимисубъектами рынка недвижимости являются:
ü продавцы(арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любоеюридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в томчисле государство в лице своих специализированных органов управлениясобственностью
ü покупатели(арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическоеили физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право наданную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельностьнерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельностьгосударственных органов).
ü профессиональныеучастники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РНопределяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, иперечнем видов деятельности коммерческих структур.
Различают следующихпрофессиональных участников: институциональные и неинституциональные участникирынка недвижимости. Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты,представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относяторганизации следующего профиля:
· организации,регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
· федеральныеи территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли,созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлениемземлеотвода,
· федеральныеи территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиесяутверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий ипоселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений настроительство;
· органыэкспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиесяутверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
· органы,ведающие инвентаризацией и учетом строений;
· органытехнической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительствоми эксплуатацией зданий и сооружений;
· проектировщики,строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
· органы-регистраторыправ на недвижимость и сделок с ними;
· государственныенотариусы.
Неинституциональныеучастники рынка недвижимости – субъекты, работающим накоммерческой основе. Относят организации следующего профиля:
· брокеры,оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок снедвижимостью;
· оценщикинедвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам,покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
· финансисты(банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в томчисле ипотечным кредитованием;
· девелоперы,занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числеорганизацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием истроительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду(самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качествеподрядчиков и соинвесторов);
· редевелоперы,занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
· управляющиенедвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатациейобъекта;
· проектировщикии строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиесяюридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
· страховщики,занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
· участникифондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг,обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечномкредитовании);
· аналитики,занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации дляпринятия стратегических решений по его развитию;
· финансовыеаналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
· маркетологи,специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижениемобъектов и услуг на рынке;
· информационно-аналитическиеиздания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
· специалистыпо информационным технологиям, обслуживающие РН;
· специалистыв области обучения и повышения квалификации персонала;
· любыеспециалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональныхобъединений рынка недвижимости.
Рассмотримподробнее деятельность некоторых участников рынка. Строительные организации(продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так какстроительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительныйсрок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты ипродают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов,оплачивая их услуги. Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательскойдеятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимымимуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществлятьсяюридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмыпродают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а своиуслуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги,оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельностьподлежит обязательному лицензированию. Оценщики. Процедура оценки предшествуетпринятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляетобоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугамоценщика:
· оценкапо заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
· оценкапо заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
· оценкаперед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации иее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
· оценкаинвестиционного проекта;
· оценкапри получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости вкачестве доли в уставный капитал нового предприятия;
· оценкадля определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах идр.
Девелопер– это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающийреализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включаяорганизацию финансирования проекта. Банки – пассивные участники российскогорынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должнобыть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обменаобъектов недвижимости и управления рынком.
Различают следующие основныепроцессы:
1. Создание развитияобъекта недвижимости;
1.1 Организация системыразвития недвижимости;
1.2 Развитиетерриторий;
1.3 Создание (развитие)объекта недвижимости;
2. Использование(эксплуатация) объекта недвижимости;
2.1.Организация эксплуатациии управления недвижимостью;
2.2.Управлениеобъектом;
3. Товарный оборотобъектов недвижимости;
3.1.Организация системытоварного оборота недвижимости;
3.2.Передача прав(правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;
3.3.Финансированиетоварного оборота недвижимости
4. Управление рынком;
4.1.Исследование рынка;
4.2.Формирование иразвитие рынка;
4.3.Контроль ирегулирование.
Инфраструктура рынканедвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающихфункционирование рынка
Условно можно выделитьчетыре таких механизма:
Во-первых, социальныймеханизм, включающий в себя:
· законодательнуюи нормативную базы рынка;
· системуобщественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всемиучастниками рынка, защиты их прав и интересов.
Основными участникамирынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительныеорганы власти и управления федерального и регионального уровней, профильныеподразделения исполнительных органов, общественные объединениянеинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.
Во-вторых, методологический(макрорыночный) механизм, включающий в себя:
· системумониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости,способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательскиеподразделения общественных объединений, исследовательские организации рынканедвижимости при участии профессионалов-практиков);
· специализированныегосударственные, общественные и коммерческие институтов управления развитиемрынка недвижимости, в частности:
а) органы координацииусилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынканедвижимости.
б) специализированныхструктурных подразделений органов государственной власти и местногосамоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контрольрынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;
в) саморегулируемых иобщественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
г) образовательныхучреждений и информационных центров рынка недвижимости;
д) некоммерческих икоммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформированияотдельных сегментов рынков недвижимости.
В-третьих, инженерно-технологическиймеханизм, включающий в себя:
· эталонныетехнологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведенииопераций всех категорий;
· стандартыописания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всехкатегорий;
· единоеинформационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационнойоткрытости рынка;
· законодательнозакрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональнойдеятельности на рынке недвижимости;
· нормативные,инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынкенедвижимости;
· банкиданных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.
В-четвертых, психолого-поведенческиймеханизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношенийучастников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций)на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правовогозакрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников,контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.
3. Основные понятиярынка недвижимости
Основными факторами,которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос– это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которыепокупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный периодвремени.
При прочих равныхусловиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Спрос на недвижимыеобъекты формируется под влиянием многочисленных факторов
· экономическиефакторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровеньконкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальныхпокупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечениязаемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены итарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
· социальныефакторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграциянаселения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной исоциальный статус населения; образовательный уровень и др.
· природно-климатическаясреда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; типпочв; запас питательных веществ в почве; экология.
· административныефакторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав настроительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация,сроки и др.).
· окружающаясреда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия;местонахождение недвижимости.
· национальныеи культурные условия, традиции населения.
· политическиефакторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
Спрос на недвижимостьможет быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например,открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный притокрабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количестванового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время,недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставкимогут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на землю как фактор производства,по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимыйс использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:
· ценойземли относительно цены на другие факторы производства;
· продуктивностьюземли;
· ценойконечного продукта.
Предложение– это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать поопределенным ценам за некоторый период времени.
В любой текущий моментвремени общее предложение складывается из двух элементов – предложение ужесуществующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложенияизменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденциейявляется преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с еедолговечностью.
Изменение предложенияобъектов недвижимости на рынке может быть реализовано:
· засчет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
· засчет изменения типа использования;
· засчет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменениянедвижимости.
Цена– это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенныхсделках.
Рыночная стоимость– это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена,которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когдапокупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонниестимулы.
4. Сегментация рынканедвижимости
При описании структурырынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:
· институциональный;
· объектный;
· воспроизводственный.
Институциональныйподходпредполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зренияправовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления ирегулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указаниемвзаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:
· органывласти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулированиеусловий функционирования и развития рынка недвижимости;
· институтнезависимой оценки недвижимости;
· девелопмент;
· банкии другие институты (инвестиционные фонды, трастовы фонды), использующие в своейдеятельности механизм залогового кредитования;
· институтуправляющих недвижимостью;
· институтриэлторов;
· государственныйи частный нотариат;
· строительныеорганизации;
· арендаторынедвижимости;
· продавцынедвижимости;
· саморегулируемыеи общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.
Объектный подходпредполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зренияобъекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а такжесоответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:
· рынокземли;
· рынокискусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
· строительныйрынок;
· рыноктаймшеров и т.д.
Воспроизводственныйподходпредполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих впроцессе цикла воспроизводства недвижимости.
С достаточной степеньюусловности они могут быть представлены тремя группами отношений:
· рынокразвития объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессереконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность посозданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости(обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) ипотребления объекта недвижимости);
· рынокпотребления объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих впроцессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью.Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.
· рынокоборота прав на недвижимость — совокупность отношений, возникающих приперераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объектынедвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.
Рынок недвижимостиимеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различнымпризнакам.
По способу совершениясделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие:
Первичный рынок– это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает нарынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство влице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счетприватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов ивещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от новогостроительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей –в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшееразвитие рынка недвижимости может происходить только с учетом новогостроительства, т. е. первичного рынка. На вторичном рынке недвижимостьвыступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенномусобственнику – физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынкинедвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например,межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка ит. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет кобесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат настроительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут жесказывается на росте цен на вторичном рынке. Организованный рынок – этохозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии сдействующим законодательством с участием лицензированных профессиональныхпосредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав ихучастников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежностьсовершаемых операций. По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий,сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иныхобъектов. По географическому фактору: каждый регион и район может представлятьсобой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могутсуществовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный,национальный, мировой).
· Постоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогойнедвижимости.
· Постепени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенногостроительства, нового строительства.
· Поформе собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.
· Повиду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.
По использованию(функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений(коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного исельскохозяйственного назначения.
Выводы
В результатепроделанной работы можно сделать следующие выводы:
Во-первых,рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальнойэкономике, поскольку недвижимость — важнейшая составная часть национальногобогатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.
В-третьихрынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости неможет быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров иуслуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендоватьсоответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынокнедвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так какнедвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.
Кроме того,недвижимость — это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства,вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира,земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене илисдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятияприносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.
II. Основные сделки с недвижимостью
Введение
Согласно п. 1 статьи130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недри все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Сделками признаются действия граждани юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращениегражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК). Рассмотрим, какие сделки можносовершать с объектами недвижимости.
1. Купля-продажа
В соответствии с п. 1статьи 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажинедвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельныйучасток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья130).
Переход правасобственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателюподлежит государственной регистрации (п. 1 статья 551 ГК).
По договору продажиздания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачейправа собственности на такую недвижимость передаются права на ту частьземельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ееиспользования. В случае, когда продавец является собственником земельногоучастка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаетсяправо собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренноедоговором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельногоучастка. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, непринадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласиясобственника этого участка.
2. Аренда
По договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользованиеили во временное пользование (статья 606 ГК). В аренду могут быть переданыземельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, здания, сооружения. Законом могут быть установленывиды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.Согласно п. 1 статьи 650 ГК по договору аренды здания или сооруженияарендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или вовременное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды зданияили сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 статьи651 ГК). По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно спередачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права нату часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима дляее использования. В случаях, когда земельный участок, на котором находитсяарендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендаторомэтого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельногоучастка, которая занята зданием или сооружением и необходима для егоиспользования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
3. Мена
В соответствии с п. 1статьи 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать всобственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору меныприменяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречитправилам существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом вещи (втом числе и объекта недвижимого имущества), которую она обязуется передать, ипокупателем вещи, которую она обязуется принять в обмен. Если из договора меныне вытекает иное, вещи, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, арасходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной,которая несет соответствующие обязанности (п. 1 статья 568 ГК). В случае, когдав соответствии с договором мены обмениваемые вещи признаются неравноценными,сторона, обязанная передать вещь, цена которой ниже цены вещи, предоставляемойв обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или послеисполнения ее обязанности передать эту вещь, если иной порядок оплаты не предусмотрендоговором.
4. Ипотека (залог недвижимого имущества)
В соответствии с п. 1статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» (Закон) по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель,являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет правополучить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этомуобязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, заизъятиями, установленными Законом. По договору об ипотеке может быть заложенонедвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке,установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним, в том числе:
· земельныеучастки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона;
· предприятия,а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности;
· жилыедома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат;
· дачи,садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
· воздушныеи морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Не все земельныеучастки могут быть предметом ипотеки – исключается ипотека земель, которыенаходятся в государственной или муниципальной собственности, а такжесельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций,крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личныхподсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека части земельногоучастка, площадь которого меньше минимального размера, установленногонормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местногосамоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенногоиспользования. Не подлежат ипотеке леса, земли общего пользования в населенныхпунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных идендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного иисторико-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельскогохозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами иподверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временномпользовании
В том случае, еслиИпотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестреправ на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленномфедеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним (п. 1 статьи 19 Закона).
5. Дарение
Согласно п. 1 статьи572 Гражданского кодекса (ГК) по договору дарения одна сторона (даритель)безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь всобственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицулибо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности передсобой или перед третьим лицом. Передача дара осуществляется посредством еговручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо врученияправоустанавливающих документов (п. 1 статьи 574 ГК). Договор дарениянедвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Не допускается дарение,за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 установленныхзаконом минимальных размеров оплаты труда (в том числе объектов недвижимости):
· отимени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законнымипредставителями;
· работникамлечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичныхучреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании иливоспитании, супругами и родственниками этих граждан;
· государственнымслужащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностнымположением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
· вотношениях между коммерческими организациями.
Юридическое лицо,которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативногоуправления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотреноиное (п. 1 статьи 576 ГК). Дарение имущества, находящегося в общей совместнойсобственности, допускается по согласию всех участников совместнойсобственности. Кроме того, согласно статье 581 ГК права одаряемого, которому подоговору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам),если иное не предусмотрено договором дарения, а обязанности дарителя,обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное непредусмотрено договором дарения.
6. Рента
По договору ренты однасторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) всобственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученноеимущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определеннойденежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1статьи 583 ГК).
По договору рентыдопускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постояннаярента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рентаможет быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина сиждивением. Договор ренты согласно статье 584 ГК подлежит нотариальномуудостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имуществапод выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рента обременяетземельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимоеимущество, переданное под ее выплату (п. 1 статьи 586 ГК). В случае отчуждениятакого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору рентыпереходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентойнедвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с нимответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связис нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом илидоговором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Согласноп. 1 статьи 587 ГК при передаче под выплату ренты земельного участка илидругого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательстваплательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
7. Безвозмездное пользование
По договорубезвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель)обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользованиедругой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь втом состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или всостоянии, обусловленном договором (п. 1 статьи 689 ГК). Коммерческаяорганизация не вправе передавать имущество (в том числе и объекты недвижимогоимущества) в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем,участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Согласноп. 1 статьи 691 ГК ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии,соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению иотвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожностине оговорил при заключении договора безвозмездного пользования (п. 1 статьи 693ГК). Ссудополучатель в свою очередь согласно статье 695 ГК обязан поддерживатьвещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включаяосуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание,если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
8. Приватизация
В соответствии состатьей 1 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизациигосударственного и муниципального имущества» (Закон) под приватизацией государственногои муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества,находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, всобственность физических и (или) юридических лиц. Приватизация муниципальногоимущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно впорядке, предусмотренном настоящим Законом (статья 2 Закона). Согласно п. 3статьи 3 Закона приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральнымизаконами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам,изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленномфедеральными законами, может находиться только в государственной илимуниципальной собственности. Покупателями государственного и муниципальногоимущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением (п. 1статьи 5 Закона):
· государственныхи муниципальных унитарных предприятий;
· государственныхи муниципальных учреждений;
· юридическихлиц, в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ и муниципальныхобразований превышает 25%, кроме случаев внесения государственного илимуниципального имущества, а также исключительных прав в уставные капиталыоткрытых акционерных обществ при учреждении открытых акционерных обществ и впорядке оплаты размещаемых дополнительных акций при увеличении уставныхкапиталов открытых акционерных обществ. Приватизация зданий, строений исооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которыепризнаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно сотчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков,занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования (п. 1 статьи 28Закона). При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частейзданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектаминедвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры арендыуказанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора впорядке, установленном законодательством.
Список источников
1. Виноградов Д.В. Экономиканедвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т.: Владимир, 2007. – 136 с.
2. Степанова С.А.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический).Части первая, вторая, третья, четвертая. – 2-е изд., перераб. и доп.– М.:Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. – 1504 с.
3. Трахтенгерц Л.А.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части четвертой (постат.). — М.: ИНФРА-М,КОНТРАКТ, 2009. — 812 с.
4. Шевчук Д.А.Покупка дома и земельного участка: шаг за шагом. – М.: АСТ: Астрель, 2008.- 301с.
5. Цыганенко В.С.Экономика рынка недвижимости.- СПб.: СПбГИТМО, 2008-120 с.