Реферат: Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Московский автомобильно-дорожныйинститут

(Государственный техническийуниверситет)

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИАВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА

Дисциплина «Экономиканедвижимости»

РЕФЕРАТ

Тема:

«Основыинвестиционно-ипотечного анализа»

Москва 2009

СодержаниеВведение1. Понятие ипотечного кредитования2. Виды кредитов и залоговое законодательство3. Условия финансирования4. Ипотечно-инвестиционный анализЛитература
Введение

 

Недвижимость — особая категория активов, обладающая рядом характерных признаков:

непосредственная, прочная связь объекта недвижимости с землей;

объект недвижимости не может быть перемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба его назначению;

недвижимость относится к категории финансовых активов;

операции с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости — специфическом сегменте (секторе) финансового рынка;

рынок недвижимости — сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводу операций с недвижимостью; купля-продажа объектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящей доход;

приобретение объекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приносит доход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а также после его перепродажи по более высокой цене;

в силу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимости государство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций с недвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию;

спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, поэтому даже при превышении предложения над спросом он (спрос) часто остается неудовлетворенным;

величина спроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости.

Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля.

В силу высокой динамикицен на все объекты финансового, впрочем как и всех других рынков, а такжеотсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектамнедвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки егообъектов. Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка правсобственности на недвижимость и самой недвижимости.

Практически все сделки попокупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, иликредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимостиопределяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода отиспользования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости. В общем видеоценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечениемипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа.В данной работе будут рассмотрены вопросы, связанные с ипотечным кредитованиеми основы инвестиционно-ипотечного анализа.

1. Понятие ипотечногокредитования

 

Ипотека — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любойразвитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когдасостояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная иэффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции,оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, сдругой — помогает решать социальные и экономические проблемы.

Частопод термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека»имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспеченияобязательств.

Недвижимостьявляется неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако всилу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования.К наиболее важным особенностям можно отнести следующие.

1. Стоимостьнедвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвесторазначительного капитала.

2.Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок, на котором возводятсянекоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использованияприносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте еепервоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.

3. Право нанедвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленномфедеральным законом.

4.Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическоестарение недвижимости происходит в течение длительного времени.

5. В течениеэкономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитальногохарактера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может бытьстабильной, уменьшаться и расти со временем.

6. Инвестициив недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимостинедвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Целесообразностьиспользования заемных средств при совершении операций с недвижимостьюсуществует как для заемщика, так и для кредитора.

Преимуществапривлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору(заемщику):

1. Приобрестиболее дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым онрасполагает на момент совершения сделки.

2.Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихсясобственных средств при кредитовании в другие объекты.

3. Покупкаприносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственникувыплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектомнедвижимости.

4.Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальныхусловий финансирования.

Рассматриваяположительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимоотметить недостатки.

1.Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор долженуплатить проценты.

2. Ипотечныйкредит – это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.

3. Изменениеусловий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение впроцессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного доходанедвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.

4. Нарушениеграфика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания назаложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной ценыпогашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы,причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Кредиторпринимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе подзалог недвижимости на основе анализа следующих факторов:

1.Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностейв течение всего срока погашения задолженности может контролироватьсякредитором.

2.Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок сней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорныхобязательств заемщиком.

3. Длительнаяфизическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата нетолько суммы основного долга, но и причитающихся процентов.

4. Гибкаясистема составления кредитного договора, возможность включения в него особыхусловий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходностикредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процессперепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.

5. Оформление«закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банкупускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Рассмотренныеособенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночнойэкономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно:предоставление денежных средств на длительное время, кредитование сделки поприобретению недвижимости, в качестве залога выступает приобретаемаянедвижимость.

Такимобразом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объектазалога и приобретаемого объекта.

В течениевсего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) необладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения ипользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик долженэксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволилпогасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховыевзносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащемсостоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

 2. Виды кредитов и залоговоезаконодательство

В настоящеевремя существует множество схем ипотечного кредитования, которые отличаются восновном по условиям получения кредитов, схемам процентных платежей иамортизации основной суммы долга. Наиболее распространены следующие видыкредитов:

• сшаровым платежом;

• самоамортизирующиеся;

• спеременной ставкой процента;

• канадскийролл-овер;

• завершающаяипотека;

• совместноеучастие;

• кредитс дисконтными пунктами.

Кредиты сшаровым платежом предусматривают платеж и процент к основной сумме долга в концесрока кредита. Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентови погашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболеехарактерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за времяразвития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства послепродажи своих активов.

Самоамортизирующийсякредитпредусматриваетравновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизациидолга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредитывыдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном взависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива.Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структурыинвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшемпри рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использоватькредит именно этого типа.

Кредит спеременной ставкой процентаобычно применяется, когда инвесторы и кредиторыстремятся учесть быстро изменяющуюся ценовую ситуацию на рынке капиталов иресурсов. При этом процентная ставка может изменяться или непосредственно, иличерез изменение размеров платежей или сроков амортизации.

Канадскийролл-овер— форма кредита с переменной ставкой, когда корректировкапроцентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы(обычно несколько лет).

Завершающаяипотекапредоставляетсятретьей стороной или владельцем первой закладной, образуя при этом младшуюзакладную. Владелец завершающего залогового права берет на себя обязательствапо остатку первого кредита, требуя более высоких процентных платежей ссуммы завершающего кредита, включающей остаток старого и собственный кредит.Таким образом, новый кредитор использует финансовый рычаг для собственногокредита.

Совместноеучастие— в этомслучае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и (или) увеличениястоимости активов помимо процентных платежей, предоставляя кредит под болеельготный процент.

Кредит сдисконтными пунктамиозначает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та,которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационныеплатежи должны выплачиваться со всей долговой суммы. Инвестор соглашается наскидку с суммы кредита взамен низкого процента, в то время как кредитор,предоставляя кредит а скидкой, увеличивает конечную отдачу относительнореального займа. Скидка с договорной суммы измеряется в дисконтных пунктах.Один дисконтный пункт равен одному проценту контрактной долговой суммы.

На практикеприменяются еще несколько видов ипотечного кредита, но все они являютсямодификациями вышеуказанных.

Анализипотечных обязательств как составной части инвестиционного проекта создаетнеобходимую базу для определения денежных потоков, текущей стоимости активов исобственного капитала. Оценщику необходимо знать текущие интересы ипредпочтения собственников и кредиторов, а также сложившиеся условия на рынкекапиталов, чтобы грамотно скорректировать номинальную стоимость заемныхобязательств как составной части текущей стоимости собственности.

В Россииипотека применяется относительно недавно (Федеральный Закон РоссийскойФедерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ принят 16.07.1998г.)Однако мы уже можем сказать, что институт ипотечного кредитования в России (домирового финансового кризиса) развивался достаточно быстро. Ниже излагаются некоторыеположения Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)», накоторые целесообразно ориентироваться практикующему оценщику недвижимости.

Основаниевозникновения ипотеки. Основанием возникновения ипотеки может являться закон либодоговор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником)добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество,гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполненияобязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формойвозникновения ипотеки. В ряде случаев ипотека может возникнуть на основаниинорм закона.

Обязательство,обеспечиваемое ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства покредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числеобязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Имущество,которое может быть предметом ипотеки. По договору об ипотеке может быть заложенонедвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодексаРоссийской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке,установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним, в том числе:

1)земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63настоящего Федерального закона;

2)предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемоев предпринимательской деятельности;

3)жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной илинескольких изолированных комнат;

4)дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5)воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Правомзалогаможет быть обременено имущество, которое принадлежит залогодателю на правахсобственности или на праве хозяйственного ведения.

Вдоговоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размери срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотекиопределяется в договоре указанием его наименования, места нахождения идостаточным для идентификации этого предмета описанием. Оценка предмета ипотекиопределяется в соответствии с законодательством Российской Федерации посоглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотекев денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно бытьназвано в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения исрока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либодоговоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место егозаключения.

Ипотека подлежит государственнойрегистрации органами юстиции в едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Договор об ипотеке считается заключенным ивступает в силу с момента его государственной регистрации.

Отчуждениезаложенного имущества.Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчужденозалогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его вкачестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либопаевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишьс согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Вслучае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, еслиправо залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий,которые в ней установлены.

Залогодательвправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иногосоглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Последующая ипотека. Возможно заключениедругого ипотечного обязательства (последующая ипотека) относительно имущества,уже предназначенного по договору об ипотеке в обеспечение предыдущегообязательства (предшествующая ипотека), если это не запрещено предшествующейипотекой. Последующая ипотека не допускается, если предшествующая удостовереназакладной. Удовлетворение требованийзалогодержателя по предшествующей ипотеке имеет приоритет перед удовлетворениемтребований залогодержателя по последующей ипотеке. Очередность залогодержателейустанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Права по ипотечномудоговору,если он не удостоверен закладной, могут быть проданы залогодержателем другомулицу, если это не запрещено договором. Лицо, которому переданы права поипотечному договору, получает и права по основному обязательству, обеспеченномуипотекой.

Закладная может быть переданадругому лицу с передачей прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а такжезаложена другому лицу в соответствии с обязательством по кредитному договорумежду этим лицом и залогодержателем. При передаче прав на закладную совершаетсясделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо,передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установленоФедеральным законом. Передача прав на закладную другому лицу означает передачутем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Судебный порядокобращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание по требованиям залогодержателяобращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, заисключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Федерального законадопускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В решении суда об обращении взыскания назаложенное по ипотеке имущество должна быть указана начальная продажная ценаимущества для его реализации на публичных торгах.

Ипотека земельныхучастков.Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки,находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственнаясобственность на которые не разграничена, если такие земельные участкипредназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целяхжилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита,предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельныхучастков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков,находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местногосамоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственнаясобственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 ст. 130ГК РФ, принимаются органами государственной власти субъектов РоссийскойФедерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями нараспоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации.

Ипотека индивидуальных имногоквартирных жилых домов и квартир допускается, если они находятся в частнойсобственности, и не допускается, если эти объекты находятся в государственнойили муниципальной собственности

 3. Условия финансирования

Многообразиеформ взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различныхусловий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способпогашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроковкредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов,влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особыеусловия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся правкредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающихобязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования,определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, атакже их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимостинедвижимости.

1.Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает,что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк можетрассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другаясобственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей.Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим емуимуществом.

2.Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщикполучает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличиетакого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможностьперепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практикапредусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка.Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашениядолга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок,запрещающий досрочное погашение.

3.Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого правапредусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимоот того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная датадосрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора.При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либона пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашениядолга. Наличие такого права выгодно банку.

4.Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщикупродать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будетпогашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого праваувеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право даватьразрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право наувеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавецнесет исключительную ответственность в том случае, если новый собственникполучил оправдывающее обстоятельство.

5.Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность измененияприоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость сучастием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использоватьее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счетзаемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность сниженияприоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение новогокредита под залог этого же объекта недвижимости.

Конкретныеусловия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, которыйсравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичнымфинансированием называют величину кредита, которая может быть предоставленаинвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

Классическаятеория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости.Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменятьоцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяетсяпотенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода,приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости запериод владения. Чистый операционный доход зависит от:

физическихпараметров объекта;

рыночныхставок арендной платы;

спросана данную недвижимость;

качествауправления;

величиныэксплуатационных расходов.

Всеперечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта.Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным сфинансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния насумму чистого операционного дохода.

Цена — это сумма денег,которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена частоскладывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвесторбудет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если онполучает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительныйфинансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавецоплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем. Оценщик,сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием,особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственнопродавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен вцене как соответствующая надбавка к стоимости.

Такимобразом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, нооказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляетсовокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценкунедвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

 4. Ипотечно-инвестиционныйанализ

Ипотечно-инвестиционныйанализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостейсобственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнениеинвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимостькапитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств,необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капиталарассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвесторусобственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного –дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущаястоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования ихарактеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срокапроекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономическиххарактеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Методы ипотечно-инвестиционногоанализа

В анализеиспользуются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда.Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечногоанализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношениякоэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущаястоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодическихденежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала врезультате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущейстоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированныхпо ставке процента.

Расчетстоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап1.Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

–составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммыпо обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормыпроцента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита ипериодичности платежей по погашению кредита;

–определяются денежные потоки собственных средств;

–рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

–по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущаястоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап2.Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченногоостатка кредита:

–определяется доход от реверсии;

–из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владенияобъектом;

–по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяетсятекущая стоимость этого денежного потока.

Этап3.Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостейпроанализированных денежных потоков.

Математическиопределение стоимости актива можно представить в виде формулы

/>

гдеNОI – чистый операционный доход n года проекта;

DS– сумма обслуживания долга в n году проекта;

TG– сумма реверсии без учета расходов на продажу;

UM– невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;

i– отдачана собственный капитал;

М– первоначальнаясумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Этуформулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

–если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определитьтенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетахможно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальнойстоимости;

–если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотримосновные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистаянастоящая стоимость– критерий, измеряющий превышение выгод от проекта надзатратами с учетом текущей стоимости денег

/>,

гдеNPV – чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со – начальныеинвестиции; Сi – денежный поток периода t; i, – ставкадисконтирования для периода t.

Положительноезначение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты наего реализацию.

Этапыприменения правила чистой текущей стоимости:

–прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срокавладения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;

–определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

–определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтированияпо норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммыначальных инвестиций;

–выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чембольше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотримосновные правила принятия инвестиционных решений.

1)Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренныйкритерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег вовремени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативнойстоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционныхпроектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректносопоставлять и складывать.

2)Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяетсяальтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта привложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше,чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, еслинорма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренныеправила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие приналичии денежных потоков более чем в двух периодах.

Периодокупаемости– время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков отпроекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работыинвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдетполный возврат вложенного капитала.

Недостаток:не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

ТехникаЭллвуда.Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, чтои традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных ипредставлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов запериод развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается втом, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены наоснове коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций,изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизмизменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий видформулыЭллвуда:

Rо=[Y-mC + Δ(sff,Ye)]/(l + Δna),

где    R0— общий коэффициент капитализации;

С — ипотечныйкоэффициент Эллвуда;

Δ   —долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Ye)— фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;

Δn— долевое изменение дохода за прогнозный период;

а —коэффициентстабилизации.

Ипотечныйкоэффициент Эллвуда:

С = Ye+p(sff, Ye)-Rm,

где р—доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

Выражение1/(1 + Δn а) в уравнении — стабилизирующий множитель ииспользуется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычнозадается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, пофактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициентстабилизации апо заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяетсяделением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициенткапитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматриватьтехнику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишемвыражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянномдоходе:

R = Ye — т [Ye + р (sff, Ye) — Rm ].

Это выражениеназывается базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечнойотдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования иамортизации.

Рассмотримструктуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учетаизменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционнойгруппы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный изаемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y0=mYm+(1-m)Ye.

Для тогочтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r, необходимоучесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор долженпериодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшаясобственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y0в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемойдоливсего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этойкорректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную нафактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Ym). Величина(sff,)Ym) равна разности между ипотечной постоянной и ставкойпроцента, т. е. Rm -Ym. Таким образом, с учетомэтой поправки:

Y0= mYm+ (1 -m)Ye+m(Rm -Ym).

Второйкорректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора врезультате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной запериод владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножитьсамортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на факторфонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация всобственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второйкорректирующий член имеет вид: mp(sff,Ym), причем со знаком«минус», так как эта поправка увеличивает стоимость.

Такимобразом:

Y0= mYm+(1-m)Ye+m(Rm -Ym)-mp(sff,Ye),

и послеобъединения подобных членов и замены Y0на r(не учитываемизменение стоимости собственности):

r = Y0-m[Ye +(p(sff)-Rm)].

Такимобразом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда.Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учетнеобходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражениедействительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств,объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж,амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результатеамортизации кредита.

Литература

1.    А.В. Татарова. Оценканедвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-воТРТУ, 2003

2.    С.В. Гриненко Экономиканедвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3.    А.В. ПонукалинИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ. Методические указания к выполнению практическихзанятий. Издательство Пензенского государственного университета ПЕНЗА 2004

4.    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ) (в редакциях Федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004№ 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 №216-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ,от 04.12.2007 № 324-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от30.12.2008 № 306-ФЗ).