Реферат: Определение рыночной стоимости здания

Министерствообразования Российской Федерации

КрасноярскаяАрхитектурно-Строительная Академия

Кафедраэкономики и финансов

Расчетно-графическоезадание

По предмету:«Экономика недвижимости»

По теме:«Определение различными подходами

рыночнойстоимости здания»

Вариант — 4

 

Выполнил:

Студент 4 курса

Группа Э-13-Н

Глазков Андрей

Проверила:

Бузина Н.В.

Назарово, 2008

Задание красчетно-графической работе

 

Определить затратнымподходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

 

Характеристиказдания:

 

Здание с подвалом,фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки – кирпичные.Перекрытия и покрытия – железобетонные. Кровля — рулонная. Полы — цементные,плиточные, паркетные. Отделка – повышенного качества. Отопление – центральное.Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильныеустройства. Группа капитальности – 1. В таблице №1 приведены данные,необходимые для дальнейших расчетов.

Таблица №1

Задание для расчетно-практическойработы

Вариант Год ввода в эксплуатацию Этажность Площадь здания, м2 Высота, м Климатический район Износ конструктивных элементов здания, % Фундаменты Стены, перегородки Перекрытия Крыши Полы Проемы Отделочные работы Сан.техн. и электротехн. работы Прочие работы 4 1976 2 1000 6,8 IV 40 30 20 30 40 20 20 40 30

Решение:

Для определения стоимостиздания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимостьопределяем путем реализации этапов оценки:

1.        Оценкавосстановительной стоимости оцениваемого объекта (магазина)

2.        Определениепоправочных коэффициентов.

3.        Расчет выявленныхвидов износа (накопление износа)

4.        Расчет итоговойстоимости объекта оценки (магазина).

1.) Определяемвосстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициентзависимости от района строительства (IV = 1,25).

Территориальный пояс –Красноярский край = 2.

Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м3

Определяемвосстановительную стоимость 1м3 здания с объемом 6800 м3 посборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800м3 стоимость 1м3 равна 25,6 )

Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174080 руб.

Сср = B * V * Ki * Ii = 174080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8524698 рублей.

Согласно данных бюллетеняиндексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18

I2 = 33,2

2.) Определяем величинукоэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полнойвосстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

Определяем по результатаманализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым.Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки –коэффициент косвенных издержек.

Ки = 1,03

Кпп = 1,25

Кндс = 1,2, отсюдаследует полная стоимость будет равна

Свосст = 8524698 * 1,03 *1,25 *1,2 = 13170659 рублей.

3.) Для определенияфизического износа используем нормативный метод, удельные веса каждогоконструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС№33

Величина износа впроцентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследованиимагазина. Полученные данные сводим в таблицу №1.

 

Таблица №2

Определениенакопленного физического износа нормативным методом

Наименование элементов здания. Удельный вес конструктивного элемента здания. Износ конструктивного элемента здания. 1.) Фундаменты 4 40 1,6 2.) Стены, перегородки 12 30 3,6 3.) Перекрытия. 13 20 2,6 4.) Крыши 23 30 6,9 5.) Полы 9 40 3,6 6.) Проемы 6 20 1,2 7.) Отделочные работы 4 20 1,2 Сан. Тех и электротех. работы 23 40 9,2 Прочие работы 6 30 1,8 Итого 31,7

Определяем функциональныйизнос.

Здание (магазин) введенов эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим иэстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли.

1.        Необходимызатраты на модернизацию системы кондиционирования.

2.        Необходимызатраты на дополнение отсутствующих элементов – установка охранной системывидеонаблюдения.

3.        Необходимызатраты на наружную рекламу.

Таблица №3Расчет функционального износа

№ /п Наименование затрат на модернизацию и дополнение Сумма, рублей. 1 Модернизация системы кондиционирования 100000 2 Установка охранной системы видеонаблюдения 1800000 3 Установка наружной рекламы 100000 4 Восстановительная стоимость 13170659 Итого: 2000000 / 13170659 * 100 = 15%

Общий накопленныйфизический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7%

4.) Определяем рыночнуюстоимость магазина затратным подходом

Сзат = Свосст * (1 – Иобщ/ 100) = 13170659 * 0,533 = 7019961 рублей.

Вывод:

Рыночная стоимостьоцениваемого объекта недвижимости (магазина) по затратному подходу равна 7019961рублей.

 

Задача № 2

Определить рыночнымподходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимостьопределяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли –продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятсяпоправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученнаятаким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судитьо наиболее вероятной цене объектов оценки.

Этапы оценки:

1.        Изучаем рынокнедвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходнуюинформацию об объектах сравнения.

2.        Определяемсущественные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносимсоответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.

3.        Согласовываемскорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимостьобъекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.

Таблица №4. Определениерыночной стоимости здания

Элементы сравнения Величина вводимых поправок Стоимостное выражение поправок Цена продажи аналога

---

1560000 Поправка на передаваемое право собственности -1 1558440 Поправка на условия финансирования -1 1556882 Поправка на изменение экономических условий 6 1650295 Поправка на местоположение 10 1815325 Поправка на износ 4 2541457 Поправка на наличие дополнительных улучшений 420000 2961457 Поправка на масштаб --- 2961457 Итого:

          ---

2961457

 

Итого:

Стоимость оцениваемогообъекта, с учетом поправок, составляет 2961457 рублей.

Задача № 3

 

Дано:

Рассчитать стоимостьобъекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода по данным:

 

Таблица №5 ЧОД погодам

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

57000 61000 61500 63000 62000

 

Таблица № 6 Показателипо объектам аналогам

Объекты — аналоги ЧОД Продажные цены Ставка капитализации Среднее значение ставки капитализации 1 72000 600000 0,12 2 82500 750000 0,11 3 47250 450000 0,105

 

R = ЧОД / V, отсюда следует V = ЧОД / R

ЧОД = ( 57000 + 61000 +61500 + 63000 +62000 ) / 5 = 60900 рублей

Rср = ( 0,12 + 0,11 + 0,105 ) / 3 =0,11

V = 60900 / 0,11 = 553636 рублей.

 

Итого: Цена оцениваемого объекта 553636рублей

 

Задача № 4

 

Оценить стоимостьскладского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитать денежныепотоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов, определить ставкудисконтирования.

Таблица №7Исходные данные:

Площадь склада. м2

Аренда,

р/м2

Капитальные вложения в долях от ЧОД

 УПР,

  %

 УПЛ,

   %

 

УПИМ,

     %

 

 СДбр,

    %

105000

18

15

    7

   2

   5

   6

 

Ставка дисконтирования =7 + 2 + 5 + 6 = 20%

 

Таблица №8

Денежные потоки Прогнозный период

Постпрогнозный

 период

1 2 3 ПВД 22680000 21092400 19615932 18242817 Поправка на недозагрузку 5670000 (0,25) 4218488 (0,2) 1961593 (0,1) 1276997 (0,07) Поправка на недосбор 3402000 (0,15) 2109240 (0,1) 980797 (0,05) 912141 (0,0 ) Прочие доходы --- --- --- --- ДВД (ПВД – недозагрузка – недосбор) 13608000 14764672 16673542 16053679

Таблица №9

Динамика недозагрузкии недосбора арендных платежей, %

Недозагрузка Недосбор арендных платежей 1 год 2 год 3 год 4 год 1 год 2 год 3 год 4 год 25 20 10 7 15 10 5 5