Реферат: Государственное и муниципальное управление

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

Кафедра ГМУ

Специальность: Государственное имуниципальное управление

Специализация:

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

Совершенствованиепроцедур оформления прав собственности ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ на земЛЮ

г. ИРКУТСК, 2009 г.

Содержание

Введение

ГЛАВА 1 Теоретическиеосновы земельных отношений

1.1 История возникновенияземельных отношений

1.2 Практика земельныхотношений в зарубежных странах

1.3 Нормативно – правоваябаза земельных отношений в РФ

Глава 2:Исследование земельных отношений в РФ

2.1 Анализ деятельности ФГУП«Госземкадастрсъемка» — ВИСХАГИ Восточно-Сибирский филиал, как предприятия,образованного с целью удовлетворения общественных потребностей в областиземельной политики

2.2 Анализ налоговогозаконодательства в сфере земельных отношений

2.3 Анализ основныхпричин низкой собираемости земельного налога

Глава 3 Разработка мероприятийпо совершенствованию процедур оформления прав на земельный участок собственности

3.1 Актуальностьсовершенствования процедур оформления прав собственности на земельный участок

3.2 Предложения посовершенствованию системы оформления прав собственности на земельный участок

3.3 Предполагаемый эффект от реализации проекта

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Земля,как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической,экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической идругих сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляетсобой одно из важнейших условий нормального функционирования и развитиямногоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной оценки стоимостиземельных участков испытывают как государственные и муниципальные органыисполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществленииперспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной иналоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершенииразного рода сделок с землей. Для обеспечения рационального использованияземельных ресурсов с 13 декабря 1968 года ведется государственный земельныйкадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений оприродном, хозяйственном и правовом положении земель. Земельный кадастрвключает регистрацию землепользования, учет количества и качества земельныхугодий, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Насегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки дляреформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы заземли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а такжегосударственной политики в области оценки земель для целей налогообложения. Вэтой связи первоочередными задачами, стоящими перед Правительством РоссийскойФедерации, являются:

1.   Совершенствованиесуществующей и разработка нормативной правовой базы для реформированияналоговой и земельной политики.

2.   Создание методологическогоинструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, наоснове комплексного анализа существующих методик и методологических подходов погосударственной кадастровой оценке земли.

Земельныйкадастр– систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средствепроизводства в сельской и лесной сфере. В земельном кадастре указывается имясобственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, ихкачество, доходность, цена земли. Наиболее совершенной принято считатьгерманскую систему земельного кадастра. По этой системе учет ведется по двумвидам документов:

Ø Кадаструнедвижимости, где дается сравнительная экономическая оценка земли;

Ø Земельнойкниге, в которой учитывается право собственности на землю.

Определенныешаги в области создания нормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом IIчасти Налогового Кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельногоналога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом Россииразработан проект Федерального закона “Об оценке земель”, который в настоящеевремя находится на доработке.

Определениекадастровой стоимости земельных участков является важным элементомналогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в сделках купли-продажинедвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированнымиобъектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды ипоступлений в бюджеты всех уровней.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земельявляются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуальногожилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, атакже о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческойнедвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельногокадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройствотерритории, а также систему коэффициентов.

Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеты,Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет поархитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации.

Целью данногодипломного проекта является разработка мероприятий, направленных насовершенствование процедуры оформления земельного участка в собственность вИркутской области.

Длядостижения поставленной нами цели были определены задачи:

1.   Рассмотреть теоретическиеаспекты земельных отношений и земельного законодательства.

2.   Провести анализдействующего земельного законодательства.

3.   Проанализировав состояниеземельных отношений в России и Иркутской области, отметить основные проблемы.

4.   Разработать проектсовершенствования процедуры оформления права на земельный участок собственностьв Иркутской области.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ земельных отношений.

 

1.1История возникновения земельных отношений

Почвенные ресурсы страны представляют собой огромное народноебогатство. Правильное их использование немыслимо без строго научногоколичественного и качественного учета почв. Этой задаче служит составление иведение земельного кадастра.

Первыепопытки учета количества и качества земель проводились еще припервобытнообщинном способе производства. Однако тогда учет был весьмапримитивный и проводился в интересах общины. С появлением частной собственностина средства производства возникла необходимость в более тщательном учете. Кромечастных собственников учет вело рабовладельческое государство. Оно учитывалодоходы от обложения налогами, контрибуциями, расходы на содержание армии и т.п.Объектом учета постепенно становилась земля, которая уже в то время выступаеткак основное средство производства в сельском хозяйстве. Так в Египте, вовремена первых фараонов (4 тыс. лет до н.э.) тщательно велись оценочные спискиземель, подлежащих налогообложению. Оценку земель дважды в год проводилиспециальные таксаторы — чиновники фараона. Земельный кадастр Древнего Рима (4 вдо н.э.) представлял собой описание земельной собственности. В специальныереестры вносили сведения о размере земельных участков, способе их обработки,качестве и доходности земель. На бронзовые таблицы наносили планы имений, ихназвания, границы и размеры землевладений. Там же приводили сведения о качествеземель и о самом хозяйстве. При рабовладельческом строе как специальноеземельное учетное мероприятие зарождается земельный кадастр, который продолжаетразвиваться при феодализме и особенно при капитализме.

В эпохуфеодализма дальнейшее развитие получил внутри хозяйственный учет, проводимый вцелях управления и контроля за развитием помещичьего хозяйства. Феодальноегосударство вело кадастр земли как средства производства для налогообложения.При феодализме в системе земельного кадастра возникает земельная регистрация,узаконивающая право частной собственности на землю.

Такимобразом, изучение земельных ресурсов и проведение земельного кадастра сталонеобходимостью с образованием государства и развитием налогообложения. Вдревнейшей форме земельного обложения размер налога устанавливался по площадиземли. На определенном этапе наряду с учетом количества начинают учитывать икачественное состояние земель, а впоследствии размер дохода, получаемого сземель различного качества.

Земельныйкадастр России характеризуется длинной историей развития. Имея общую сзападными кадастрами социальную природу, он отличается своими специфическимисвойствами.

Первыеописания земель в России появились еще в 9 веке. Они касались главным образоммонастырских и церковных земель служили основанием для наделения духовенстванедвижимым имуществом, в частности землей. Собирание данных о земле возниклотакже в связи с взиманием сборов и податей русскими князьями с покоренных имиплемен. Существовавший в 11 веке качественный учет земель имел упрощенныйхарактер. А первые переписи земель с характеристикой их количества и качестваотносятся к 12 веку. Старейшие кадастровые документы — описания земель периодататарского ига. Первая татарская перепись была проведена в 1245 г., аповсеместная перепись русских земель — в 1273 г. Наряду с татарскими переписямиописания земель вели русские князья, и земельно — кадастровыми документами вэтот период являлись “Писцовые книги”.

Деятельностьпервого централизованного российского органа по землеустройству, Поместногоприказа (16 век), положила начало государственным землеустроительным и земельно-учетнымработам, вошедшим в историю как Писцовые межевания. Спустя 200 лет при Сенатеобразуется Межевая Канцелярия, расположившаяся в Кремле, она быстро становитсяважнейшим правительственным органом России, который организовал и провел вжизнь Генеральное (1766 — 1861 годов) и Специальное (1806 — 1882 годов)межевания, позволившие навести порядок в использовании российских земель исущественно поправить финансовое положение Российской империи.

Пикомдетализации правоотношений, складывающихся по поводу земли, является Аграрнаяреформа 1906г., ее идейным вдохновителем был П.А.Столыпин, а основой реформыего указ «О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающегосякрестьянского землевладения и землепользования» от 9 ноября 1906г. Реализациястолыпинских реформ 1906 — 1911 годов потребовала учреждения в России Комитетапо землеустроительным делам, а также губернских и уездных землеустроительныхкомиссий, которые в губерниях возглавили губернаторы, а в уездах — предводителидворянства. Говоря о роли землеустройства в осуществлении аграрныхпреобразований, Председатель Совета Министров России П.А.Столыпин заявил вГосударственной Думе: «Землеустроительные начинания правительства имеют нетолько экономическое, но и глубоко общественное и политическое значение».

В мае1911г. был принят закон «О землеустройстве», подробно регламентирующий порядокземлеустройства. Закон «О землеустройстве» фактически подвел черту первомуэтапу становления законодательства о земле в России в процессуальных формах егоосуществления. Вторым этапом была Октябрьская революция 1917г. и ее законы.Одним из первых законов Советской власти был Декрет «О земле», написанныйВ.И.Лениным в ночь с 26 на 27 октября (с 8 на 9 ноября). По нему все помещичьи,царские, церковные и монастырские земли конфисковывались вместе с инвентарем ипостройками и передавались крестьянским комитетам и Советам для распределениямежду крестьянами.

Деятельностьорганов землеустройства после 1917 года была направлена на обеспечениецентрализованного управления единым земельным фондом государства. Позжеконституция РСФСР 1918г. закрепила исключительную государственную собственностьна землю, оставив гражданам право пользования землей. Остальные конституцииничуть не изменили право государственной собственности на землю, а еще болееупрочили его положение как «генерального» собственника всех ресурсов (земельныхвключительно).

Помимоконституций, имели место ряд реформ, произведенных советской властью в Средней Азиии Казахстане в 1921-22 и 1925-29г.г., они отражали положения Декрета «О земле».Среди нормативных актов чисто земельной направленности следует отметитьЗемельный кодекс РСФСР 1922 г., по нему всем гражданам предоставлялось правотрудового землепользования. Гражданин имел право хозяйственно использоватьземлю, возводить и использовать на земле хозяйственные и жилищные постройки, ненарушающие интересы иных землепользователей. Но гражданин не имел правопокупки, продажи, залога, завещания и дарения земли. А также Основы земельногозаконодательства СССР и союзных республик, принятых в 1968г., и соответствующиеземельные кодексы союзных республик. Земельные кодексы подтверждали правособственности на землю за государством, наделяя граждан правом постоянного(бессрочного) пользования или временного пользования землей, регламентируяпорядок наделения землей, устанавливали сроки наделения землей, процессуальныйпорядок, органы, полномочные на осуществление этой деятельности, порядокрассмотрения споров, связанных с землей. В целом, они детально регулировалипорядок земельных правоотношений, складывающийся в условиях государственнойсобственности на землю, правда, при этом интересы государства зачастуюставились над интересами субъектов прав на землю.

Историяземельных реформ показывает чрезвычайную вариабельность прав на землю в Россиис точки зрения истории права в России вообще. То ограничиваясь, то расширяясьправа на землю постоянно изменялись, но все же некоторые из них оставались, иостаются неизменными, и по сей день – это право пользования землей. Ониоставались неизменными со времен Киевской Руси до наших дней, и даже СССР несмог отобрать его у граждан. На протяжении семидесяти с лишним лет стоимостьлюбого объекта собственности устанавливалась раз и навсегда, но рыночныеотношения коснулись и России, что привело к зарождению рынка недвижимости, чтов свою очередь должно направить экономику Россию на путь законности истабилизации.

1.2 Практика земельных отношений в зарубежныхстранах

Основысовременного земельного кадастра в зарубежных странах заложены в 20 веке. Срединих наиболее совершенен французский земельный кадастр. Он представляет собойстройную систему учета количества и качества земель для целей налогообложения.Французское правительство, приступив в 1925г. к обновлению кадастра, ставилоперед собой задачу осуществить работы по идентификации данных о каждом участкес целью выяснить его положение, размеры и имя владельца.

Основныеработы по земельному кадастру были начаты в 1930г., практически закончены кначалу 50-х годов. Начиная с 1953г., по всей стране проведено очередноеобновление земельного кадастра в соответствии с современными требованиями.Работы по обновлению и переоценке земель осуществляются через каждые пять лет.Обновление и проверка земельного кадастра возлагаются на постояннуюгосударственную службу земельной собственности, включающую центральное,региональное и департаментское ведомства.

Государственнаяслужба земельного кадастра Франции обеспечивает выполнение технических,юридических и административных действий.

В качествеосновной оценочной единицы во французском земельном кадастре выступаетпарцелла. На парцеллы делятся сельскохозяйственные угодья, а также земельныеучастки, занятые постройками, промышленными и коммерческими предприятиями. Исключениесоставляют земли военного ведомства, скалы, болота, т.е. земли, которые не даютдохода.

Экспертнаяоценка земель начинается с классификации, при которой определяют количествоклассов земель по каждому землевладению. Всего на территории Франции выделено13 классов земель. В пределах каждого класса выделяют две типичные парцеллы — одна из наилучших, другая из наихудших земель. На основе типичных парцеллустанавливают погектарные расценки чистого дохода по классам каждого видаземлевладения. Заключительным этапом оценки является классификация парцелл, прикоторой они распределяются по классам. Итоговые данные земельного кадастра повсем парцеллам, с указанием доходов и выделением парцелл, подлежащих и неподлежащих налогообложению, размещаются в специальных таблицах-указателях, такназываемых кадастровых матрицах. Изменения в правовом, природном ихозяйственном состоянии парцелл вносятся в кадастровые матрицы ежегодно.

В СШАизучение земель ведется специальной службой охраны почв в системе Министерства сельскогохозяйства. Она состоит из центрального органа, филиалов в штатах и около 2400районных ячеек по охране почв.

Основнымиединицами, подлежащими съемке при почвенных обследованиях, являются серии,внутри которых выделяют почвенные типы и фазы. Серии представляют собой почвы,однотипные по мощности и структуре горизонтов, по содержанию солей,органических веществ, а также по рельефу, степени эрудированности, засоления ит.д. В пределах серий выделяют типы почв. Наиболее низкая классификационнаяединица — фаза. Критерием для ее выделения являются: изменение наклонаповерхности, ограничивающее использование техники, степень подверженностиэрозии, засоренности камнями, материнской породе и т.п.

Обобщитьданные почвенного обследования для практических нужд позволяет классификацияземель. В зависимости от поставленных целей в США применяют разные системыклассификации земель. Например, почвы могут быть сгруппированы в классы постепени пригодности для сельскохозяйственного использования, продуктивностиземель и т.д. Качественная оценка земель в США производится по продуктивностисельскохозяйственных угодий. Для выявления наиболее продуктивных земель в СШАпроводится экономическая классификация земель. При этом наряду с природнымифакторами учитывают некоторые экономические показатели: размер хозяйства,структуру землепользования, уровень интенсификации, местоположение и доходностьхозяйства на единицу площади, затраты труда и т.п. Земли однородные повозможности сельскохозяйственного использования и близкие по продуктивности,включают в один из семи классов экономической классификации. Так как привыделении классов земель учитывают не только особенности почв, но и целый ряддругих природных и экономических факторов, то такой метод исследований называюткомплексным.

Единаяметодика экономической оценки земель в США до сих пор не разработана. Наиболеераспространенным является метод оценки земель по чистому доходу от реализациисельскохозяйственной продукции. Земли с наивысшим доходом оценивают в 100баллов и с ними сравнивают доходность других земель.

Данныеизучения земельных ресурсов, обработанные с помощью ЭВМ, являются основой дляпланирования использования земель в отдельных районах, штатах и стране в целом.

Ведениемземельного кадастра в Канаде занимается Служба инвентаризации земель. Онаобеспечивает изучение земель по единой для всей страны программе, главная целькоторой — предоставление в распоряжение федеральных и провинциальных органовточных и полных данных о потенциальной продуктивности земельных ресурсовстраны. Поскольку сельскохозяйственное использование территории тесно связано сдругими видами использования, осуществляют четыре типа оценки земли: длясельского хозяйства, лесного хозяйства, для рекреационных целей ивоспроизводства фауны.

Для изученияземель и обработки полученной информации в Канаде разработанаинформационно-географическая система, которая строит свою работу на базе ЭВМ.

Экономическаяоценка земель в Канаде проводится по урожайности сельскохозяйственных культур.Экономическая оценка земель в стоимостном выражении не производится.

Современнаясистема изучения земель в Великобритании включает два основных этапа:физическую и экономическую классификацию земель.

Прифизической классификации все земли страны в зависимости от степени влиянияфизических факторов, ограничивающих их использование в сельскохозяйственномпроизводстве, объединяют в пять классов землепригодности. Экономическаяклассификация земель основана на определении стоимости стандартной чистойпродукции каждого класса земель. Экономическая классификация земельпредполагает объективную оценку производственных возможностей каждогоземельного участка. Такую оценку можно произвести после накопления достаточнойинформации для установления пределов колебания средней статистически чистойпродукции на акр каждого физического класса земель.

Сложностьустановления показателей оценки объясняется значительными колебаниями размеровстандартной чистой продукции с единицы площади неодинаковых физических классовземли в хозяйствах различной специализации. Англичане считают, что со временембудут установлены пределы колебания стандартной чистой продукции на землях всехклассов землепригодности при всех возможных типах специализации. На основанииэтих данных можно будет определить тесноту связи между физической иэкономической классификациями земель.

Припроведении классификации земель учитываются только те ограничивающие факторы,которые невозможно устранить на современном уровне развитиясельскохозяйственной науки и техники. Поэтому факторы, ранее считавшиеся непреодолимыми препятствиями, в дальнейшем могут перейти в легкоустранимые, врезультате чего земли переводятся в более высокий класс. Поэтому через каждыепять лет проводится корректировка данных классификации земель с учетомполучения информации об использовании земель, развития научных исследований итехнических возможностей улучшения земель.

Вразвивающихся странах широко применяют классификацию земель, разработаннуюслужбой охраны почв министерства сельского хозяйства США. Однако применениетакой классификации ограничивается отсутствием материалов почвенногообследования. Поэтому во многих странах американская система классификацииземель применяется в упрощенном виде.

Сравнительнаясопоставимость качественного состояния мировых земельных ресурсов возможна наоснове единой системы классификации земель. Поэтому большой интерес представляетклассификация земель, разработанная Продовольственной и сельскохозяйственнойорганизацией (ФАО) ООН совместно с французским бюро научных и техническихисследований заморских территорий и успешно применяемая ФАО в тропическихразвивающихся странах. Классификация выделяет пять классов земли в зависимостиот современной или потенциальной продуктивности почв. Классы землепригодностигруппируют на основе оценки физических и химических свойств почвы. Для каждогодиагностического признака в классификации ФАО разработана специальнаястобалльная шкала. В зависимости от влияния этого признака на общуюпродуктивность почв его оценивают определенным количеством баллов.

Данные оценкиземельных ресурсов по классификации ФАО используются при планировании развитиясельского хозяйства тропических стран, а также при прогнозированиииспользования земель.

Зарубежныеспециалисты не всегда понимают сложившуюся ситуацию в России в вопросахсоздания земельно-имущественного кадастра. Объясняется это просто. В странах срыночной экономикой вся земля давно поделена на земельные участки и давносформированы права на объекты недвижимости — в начале на земельные участки, азатем на здания и постройки. Поэтому кадастры в странах с развитой рыночнойэкономикой земельные, а здания входят в состав комплекса недвижимостиземельного участка. Там право на земельный участок первично и предполагаетправо на все постройки земельного участка, а в ряде стран — и на полезныеископаемые. В этих странах земельный кадастр развивался для информационнойподдержки рынка недвижимости. Для этой же цели создана система регистрации правна недвижимость.

В Россиидля создания информационной поддержки рынка недвижимости необходимо в первуюочередь на все объекты недвижимости (земельные участки в том числе) создатькадастровые дела и юридически оформить права на объекты недвижимости. Толькопосле выполнения этой программы работ на основе современных информационныхтехнологий можно будет создать Государственную автоматизированную системуведения земельно-имущественного кадастра.

Государственнаяавтоматизированная система ведения земельно-имущественного кадастра являетсятакой же важной государственной инфраструктурой, как транспорт, связь и т.д.Эта система обеспечивает:

— информационное обеспечение рынка недвижимости;

— созданиебазы налогообложения;

— основусоздания различных геоинформационных систем, в том числе для управленияразвитием городов, отдельных регионов.

Внастоящее время за рубежом документы на бумажных носителях о правах нанедвижимость играют малую роль. Важно то, что записано в базе данныхземельно-имущественного кадастра.

Всесделки с недвижимостью в развитых странах осуществляются только над базойданных земельно-имущественного кадастра! Это объективная необходимость ироссийский земельный кадастр должен иметь такие же процедуры.

Также опытзарубежных стран показывает, что в силу исторических причин в большинстве изних подсистема регистрации прав на недвижимость и подсистема учета недвижимостифункционируют на разных организационных основах и с разной степенью интеграции.При этом, подсистема формирования объектов недвижимости, как правило,осуществляется в условиях конкуренции, в то время как регистрация прав илидокументов о правах на недвижимость, а также учет недвижимости функционируюткак государственные функции.

В целом,можно отметить следующие основные особенности зарубежных систем регистрацииправ на недвижимость и сделок с ним:

·  система действует наоснове тщательно разработанного законодательства;

·  существуют детальноотработанные и законодательно закрепленные процедуры регистрации;

·  система являетсягосударственной и централизованной с делегированием некоторых полномочий наместа;

·  система состоит изкартографической и документальной (текстовой) частей;

·  реестры базируются наоснове официальных крупномасштабных карт;

·  в большинстве системподдерживаются единые стандарты обмена данными;

·  рутинные работы выполняютза счет самофинансирования, модернизация — при поддержке государства;

·  кадастровые системыпостоянно изменяются с учетом изменения экономической ситуации;

·  с начала 80-х лет вЕвропе проходит «кадастровая» реформа, связанная с применением новыхтехнологий и компьютеризацией реестров;

·  реестры являютсяоткрытыми для публичного доступа (хотя в некоторых странах недоступнаинформация о стоимости и залоге).

В странах,условно относящихся к «наполеоновской» системе (Франция, Италия, Испания,Греция и др.), главной целью ведения земельного кадастра изначально являлосьналогообложение собственности (фискальный кадастр). После создания специальногореестра прав собственности на недвижимость к этому добавилась и функция позащите прав собственности. Данные этого реестра имеют юридическую силу, но лишькак первое, но не основное доказательство, в спорах. Кадастр и реестр в этихстранах — единого подчинения. Это Министерство национальной экономики ифинансов.

В этихстранах национальный реестр является централизованной системой, котораяуправляется исключительно государством на основе законодательных актов страны,но функции практического выполнения работ переданы на уровень муниципалитетов(областей), где находятся соответствующие подразделения или службы.

Системасостоит из двух частей — картографической идокументальной (текстовой). Вся информация в системе сгруппирована на основеземельного участка (парцелла).

Информацияреестра недвижимости, который в этих странах ведется отдельным органом, нотесно связан с кадастровым реестром, в отличие от кадастрового реестра,сгруппирована в реестре по собственникам, поэтому для поддержки связи междуэтими реестрами возникает необходимость создания громоздкой системыидентификации данных.

В странахусловно относящихся к «немецкой» системе (Германия, Австрия, Швейцария),превалируют такие черты, как: детально проработанные процедуры, высокаяточность определения границ землевладений, гарантии положения границ изарегистрированных прав.

В Германиинет организационно единой системы на уровне государства в силу федеративногоустройства страны. Но во всех землях Германии (субъектах ФРГ) работывыполняются по общим правилам и в единых стандартах. Основное отличие состоит врешении организационных вопросов. Так, в разных землях организации, которыеведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: финансов, юстицииили внутренних дел.

Германиядостигла значительно лучшего развития системы в сравнении со странаминаполеоновского кадастра с точки зрения надежности данных — реестрсобственности поддерживается картографическими данными, которые являются частьюреестра и имеют, в связи с этим, юридическую силу, предусмотренную законом.Реестр недвижимости и картографирование недвижимости ведутся двумя разнымиорганизациями, однако все данные отлично согласовываются между собою.

В странах,условно относящихся к «скандинавской» группе, доминирует централизованныйподход к ведению реестра недвижимости.

Системарегистрации прав собственности базируется на точных крупномасштабных картахнедвижимости. Реестры собственности, в основном компьютеризированные,содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографированиеучастков недвижимости ведется на уровне провинций.

Наибольшихуспехов в создании реестра собственности достигла Швеция, в которой созданныйединый банк данных о недвижимости, ядро которого составляют реестр недвижимогоимущества и земельный реестр, а, также в нем содержится копия реестра налоговыхорганов относительно недвижимости.

Ведениереестра в основном является задачей центральных правительственных органов, ноесть также большое количество местных правительственных структур. Руководящуюроль осуществляет Национальная Земельная Служба.

Главнойзадачей регистрации земли является обеспечение гарантий прав собственности исвободного доступа к информации о них. Система регистрации земли, котораяупорядочена и хорошо функционирует, является предпосылкой для гарантированияправ и оказывает содействие осуществлению сделкам с недвижимостью.

Пользователиимеют прямой доступ к системе для регистрационных целей и получения информации.По всей стране есть около 4000 офисов, присоединенных к системе, с общимколичеством терминалов и персональных компьютеров — 25 000. Тольконезначительное их количество принадлежит органам регистрации, тогда какосновная часть принадлежит банкам, кредитным учреждениям, страховым компаниям,муниципалитетам, риэлтерам и другим организациям, которым часто требуютсяинформация о недвижимом имуществе.

Такимобразом, Швеция более чем какая-либо другая страна продвинулась в созданииединой системы оформления недвижимости, а также механизмов доступазатребованной информации через сеть государственных и коммерческих ресурсов изProperty Register (Банк Данных о Недвижимости).

В РоссийскойФедерации в сфере регулирования оборота недвижимости участвуют:

· учрежденияюстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним (далее – учреждения юстиции);

· органы иучреждения по государственному кадастровому учету земельных участков (далее –органы кадастрового учета);

· организации(бюро) технической инвентаризации и технического учета зданий и сооружений(далее – бюро технической инвентаризации);

· землеустроительныеорганизации;

· органы иучреждения архитектуры и градостроительства;

· органывласти общей и специальной компетенции всех уровней – федерального,регионального и местного.

Пользователямиинформации, возникающей в сфере регулирования оборота недвижимости, являются:

· органыналоговой инспекции;

· организациипо массовой и индивидуальной оценке недвижимости;

· граждане;

· хозяйствующиесубъекты.

Формированиеземельных участков осуществляется в рамках землеустроительного процесса всоответствии с Федеральным законом «О землеустройстве» на основе конкуренции.При формировании земельных участков принимают участие в зависимости от ситуацииразличные органы власти, а также иные организации. К таким организациямотносятся органы архитектуры и градостроительства, санитарно-эпидемиологическиеучреждения, учреждения пожарного надзора, организации коммунального хозяйства,предприятия – монополисты (энергетики, телефонии, газового хозяйства,транспортной инфраструктуры). Участие последних обусловлено тем, что наличиеподобного рода подземных и наземных коммуникаций, как правило, не отраженных накадастровых планах, требует установления для оформляемых земельных участковразличного рода обременений и ограничений по их использованию.

Учрежденияюстиции действуют в соответствии с Федеральным законом «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являясь учреждениямисубъектов РФ, и финансируются за счет платы, взимаемой за регистрацию ипредоставление сведений. При этом предельные тарифы устанавливаютсяПравительством РФ, на основе которых субъекты РФ устанавливаются тарифы, действующиена территории субъекта РФ. Основными функциями являются проверка законностипредставленных для регистрации права документов, внесение записей в ЕГРП,удостоверение произведенной регистрации прав выдачей свидетельства орегистрации, предоставление сведений о зарегистрированных правах третьим лицами предоставление сведений органам налоговой инспекции, статистики иправоохранительным органам.

Органыкадастрового учета действуют в соответствии с Федеральным законом «Огосударственном земельном кадастре» и являются в подавляющем большинствеслучаев федеральными государственными учреждениями, финансируемыми за счетфедерального бюджета, а в отдельных случаях – территориальными органамиРосземкадастра. Основными функциями являются проверказаконности формирования земельных участков и соответствия сформированныхземельных участков с ранее учтенными, внесение сведений о земельном участке вЕГРЗ и индивидуализация земельного участка присвоением ему кадастрового номера,удостоверение границ земельного участка и выдача правообладателю кадастровогоплана земельного участка, предоставление сведений о земельных участках третьимлицам, предоставление сведений о земельных участках органам налоговойинспекции, статистики и правоохранительным органам.

Бюротехнической инвентаризации действуют в соответствии с рядом подзаконных актов,основными из которых являются постановления Правительства РФ «О государственномтехническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектовградостроительной деятельности» и «О государственном учете жилищного фонда вРоссийской Федерации». Бюро технической инвентаризации в ряде случаев являютсяунитарными предприятиями – федеральными, субъектов РФ и муниципальными, вменьшем числе случаев – государственными (субъектов РФ) и муниципальнымиучреждениями. Финансирование деятельности этих организаций осуществляется нахозрасчетной основе, тарифы частично регулируются на региональном имуниципальном уровнях управления. Основными функциями являются осуществлениетехнической инвентаризации и технического учета зданий и сооружений, проверказаконности строительных изменений в зданиях и сооружениях, осуществление оценкизданий, принадлежащих физическим лицам, для целей налогообложения (а точнее –расчет инвентаризационной стоимости), предоставление сведений в органыналоговой инспекции, статистики и правоохранительные органы.

Естественно,что применимый к объектам недвижимости в градостроительстве термин «техническаяинвентаризация» не может рассматриваться как полноценный процесс формированияобъектов недвижимости для целей их гражданско-правового оборота, посколькуизначально этот процесс направлен не на обеспечение оборота недвижимости, а навыявление технического состояния объекта.

В понятиетехнической инвентаризации фактически вкладывается как формирование объектанедвижимости, так и периодическая проверка факта строительных измененийобъектов градостроительной деятельности.

Кадастроваяоценка земель осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ«Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»предприятиями и организациями Росземкадастра, или иными организациями по егопоручению, по единым методикам за счет средств федерального бюджета и бюджетовсубъектов РФ. Результаты кадастровой оценки утверждаются органамиисполнительной власти субъектов РФ и вносятся в государственный земельныйкадастр.

В настоящеевремя в РФ существуют следующие проблемы в кадастровом учете земельных участкови техническом учете зданий и сооружений, регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним:

1.Недостаточная защищенность прав добросовестных приобретателей недвижимости иинтересов третьих лиц вследствие отсутствия четкого разделения полномочий иответственности между органами государственной регистрации прав нанедвижимость, государственного учета недвижимости, нотариатом, организациями поформированию недвижимости.

2.Непрозрачность правового режима объектов недвижимости. Информация обустановленных правовых режимах объектов недвижимости рассредоточена по различнымгосударственным информационным ресурсам, между которыми не осуществляетсядолжное взаимодействие. Вследствие этого формирование правового режима объектовнедвижимости осуществляется при формировании объектов недвижимости путеммногочисленных согласований с различными органами власти и естественнымимонополистами – владельцами инженерных коммуникаций.

3.Консерватизм системы формирования объектов недвижимости. При оформлениинедвижимости заинтересованные лица вынуждены оплачивать сбор сведений, которыеизлишни для целей обеспечения оборота недвижимости, и одновременно игнорируютсясведения, существенные для обеспечения гарантий прав правообладателейнедвижимости и защиты интересов третьих лиц. Это обусловлено тем, что систематехнической инвентаризации и технического учета зданий и сооружений,унаследованная от прошлой формации страны, не приведена в соответствиетребованиям времени.

4.Неоправданные транзакционные (экономические и временные) издержкиправообладателей при оформлении недвижимости. В результате несогласованностипроцедур формирования, государственного учета различных видов объектовнедвижимости и государственной регистрации прав увеличивается время наоформление недвижимости за счет последовательного прохождения трех инстанций имногократного дублирования процедур, таких, например, как, анализ правомочийзаявителя.

5. Отсутствиевозможности связать земельные участки с расположенными на них объектаминедвижимости в интересах формирования единых объектов недвижимости и перехода кналогу на недвижимость, вместо земельного налога и налога на имущество.

6. Общимнедостатком является отсутствие в законодательстве дифференцированных подходовк первичному и последующему оформлению недвижимости, из-за чего во многихслучаях обязательны не обоснованные требования по согласованиям и процедурамутверждения (удостоверения) различных характеристик объектов.

Проблемы врассматриваемой области вытекают из недостатков организационной структурысистемы, противоречивости и несовершенства законодательства, консерватизмаподходов к формированию недвижимости.

Возможные варианты усовершенствования системы кадастрового учета:

С учетомпредполагаемых изменений законодательства в сфере учета и обращениянедвижимости необходимо разработать варианты построения архитектуры системыкадастрового учета, административные регламенты и бизнес-процессывзаимодействия следующих участников:

· Правообладатели;

· Федеральноеагентство кадастра объектов недвижимости (ФАКОН);

· Организации,осуществляющие землеустроительные работы и техническую инвентаризацию;

· Учрежденияюстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· Организации,осуществляющие государственные полномочия в сфере геодезии и картографии;

· Органывласти, осуществляющие государственные полномочия в сфере природопользования;

· Органыархитектуры и градостроительства;

· Органывласти по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Вариантыпостроения архитектуры системы кадастрового учета, административные регламентыи бизнес-процессы должны быть построены исходя из основных положений концепцийзаконопроектов:

· Окадастровом учете объектов недвижимости

· Леснойкодекс

· Водныйкодекс

· Закон онедрах

· Градостроительныйкодекс

· Концепцииизменений гражданского законодательства в сфере недвижимости

· Концепцииреформирования местного самоуправления.

В частности,Концепцией изменений гражданского законодательства, предполагается исключить изобъектов недвижимости недра, многолетние насаждения, водные объекты. Данные измененияопределяют подход к организации взаимодействия между организациями по учетуприродных ресурсов и организациями по кадастровому учету объектов недвижимости.В соответствии с проектом Градостроительного кодекса предусмотрено, чтоправовое зонирование будет утверждаться органом местного самоуправления в видеправового акта, который должен публиковаться в открытых источниках. Данныепоправки требуют разработки схем взаимодействия между органами местногосамоуправления и организациями по кадастровому учету объектов недвижимости.Административные регламенты должны также учитывать структуру органов местногосамоуправления, изменения которой предусмотрены разрабатываемой в настоящеевремя концепцией реформы в этой области.

Существующееземельное законодательство требует перехода к новоймодели Кадастра. Основная цель новой модели Кадастра — описать этапыперехода к новым административным регламентам и бизнес процессам с учетомвременных рамок принятия законов, существующих организационных и техническихограничений.

Дляразработки последовательности шагов по переходу к новым административнымрегламентам и бизнес процессам необходимо выделить:

· Административныерегламенты и бизнес процессы, внедрение которых невозможно без изменений действующегозаконодательства.

· Административныерегламенты и бизнес процессы, внедрение которых может быть реализовано в рамкахмежведомственных соглашений и договоров в рамках действующих законов (в томчисле, в пределах отдельного региона или муниципального образования).

· Дляреализации пилотных проектов в регионах необходимо выделить общие этапыгоризонтальной интеграции, например:

· ФГУ-ЗКП –БТИ;

· ФГУ ЗКП — учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним(УЮ РП);

· ФГУ ЗКП иУЮ РП – налоговые службы;

· ФГУ-ЗКП — органы местного самоуправления (архитектура и градостроительство, муниципальныедепартаменты ЖКХ, и др.)

· ФАКОН — органы в области природопользования.

Кроме того,необходимо проработать вопросы оказания информационных услуг создаваемойсистемой гражданам и хозяйствующим субъектам с целью упрощения процедуроформления земельно-имущественных отношений.

Принципыпостроения автоматизированной системы документооборота при кадастровом учетеземельных участков, техническом учете зданий и сооружений и регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним:

· документооборотзаключается во взаимном предоставлении сведений из государственных и иныхинформационных ресурсов, обеспечивающем формирование необходимой информации дляоформления земельно-имущественных отношений;

· документооборотрегламентируется нормативными правовыми документами Российской Федерации, атакже двусторонними Соглашениями между участниками проекта;

· автоматизированнаясистема, обеспечивающая реализацию документооборота, должна быть построена попринципу открытой системы с обеспечением ее масштабированиякак по количеству участников взаимодействия, так и по количествупредоставляемых информационных сервисов и услуг;

· организациявзаимодействия и предоставления информации о земельно-имущественном комплексерегиона в другие региональные и ведомственные автоматизированные системы наоснове использования единых справочников, общероссийских классификаторовтехнико-экономической информации, единой адресной системы, средствперекодировки ведомственных классификаторов и единых XML-схем описаниядокументов;

· интеграцияпри проектировании и эксплуатации системы финансовых ресурсов из бюджетовразличных уровней;

· предоставлениеинформационных услуг гражданам и хозяйствующим субъектам с учетом расширения ихфункциональности по мере развития законодательства об электронномдокументообороте. Направленность информационных сервисов на упрощение процедуроформления земельно-имущественных отношений;

· формированиеединого информационного пространства в пилотных регионах, содержащего сведении яо земельно-имущественном комплексе, на основе интеграции федеральных,субъектовых и муниципальных информационных ресурсов;

· обеспечениеотображения пространственных данных на единойгеоподоснове и решение необходимых задач пространственного анализа сиспользованием современных ГИС-технологий;

· архитектурасистемы должна быть построена в соответствии с концепцией электронногоправительства с использованием технических решений, разработанных в рамкахпрограммы «Электронная Россия» (электронные административные регламенты,XML-схемы описания документов, среда электронного взаимодействия);

· исключениеповторного ввода идентичной информации в разных организациях-участниках проектаи синхронизация сведений баз данных.

Организацияэлектронного документооборота между ФГУ «Земельная кадастровая палата» иучреждением юстиции по регистрации прав (УЮ РП) в кадастровом районе

Данноевзаимодействие должно быть реализовано для следующих случаев:

· Предоставлениеиз УЮ РП в ФГУ ЗКП сведений о зарегистрированных правах ссоответствии с ФЗ «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним»;

· Предоставлениесведений об учтенных земельных участках из ФГУ ЗКП в УЮ РП для исключенияповторного ввода идентичной информации;

· Предоставлениесведений об учтенных земельных участках по запросу из УЮ РП при поступлениизаявки на проведение вторичной сделки с недвижимостью без изменения еехарактеристик.

/>/>В связи с предстоящимиизменениями в Российском законодательстве о земле и недвижимости, необходимопредусмотреть адаптацию разработанной системы к новым нормативным правовым итехническим документам. Концепцией изменения законодательства предусматриваетсяизменение организационной структуры, обеспечивающей формирование объектовнедвижимости и их кадастровый учет, а также кадастровый учет земельных участкови объектов недвижимости в едином реестре. Следовательно, схемы взаимодействия,заложенные в 2004 году, могут претерпеть некоторые изменения. Необходимо найтиоптимальные пути перехода системы к новой организационной структуре безнарушения тех улучшений обслуживания правообладателей при оформлении имиземельно-имущественных отношений, которые должны быть заложены в работах 2004года.

Проведениеопытной эксплуатации в пилотных регионах (2007 года). Сбор и анализ замечаний ипредложений по функционированию системы. Доработка прототипа системы и еготестирование. Разработка рабочей и эксплуатационной документации. Разработкатиповых методик подготовки и перевода организаций регионов в режим промышленнойэксплуатации системы документооборота при кадастровом учете земельных участков,техническом учете зданий и сооружений и регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним.

Расширениесостава участников системы документооборота в пилотных регионах. Подключениеведомств, информация которых влияет на установление режима использованияземель. Разработка регламентов подключения новых участников взаимодействия.

Реализация переводав промышленную эксплуатацию системы документооборота при кадастровом учетеземельных участков, техническом учете зданий и сооружений и регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним во всех муниципальных образованияходного из пилотных регионов и осуществление сбора информации об объектахнедвижимости региона на уровне субъекта РФ.

Согласованиепрофиля стандартов, используемых при проектировании, развитии, внедрении ифункционировании системы, и утверждение их заказчиком.

1.3Нормативно – правовая база земельных отношений в РФ

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию иохране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов,проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). К земельнымотношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если этиотношения не урегулированы земельным законодательством. Имущественные отношенияпо владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также посовершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иноене предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательствомо недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридическиелица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальныеобразования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранныхюридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяютсяв соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами. Для целейнастоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:

·  собственники земельных участков — лица, являющиеся собственникамиземельных участков;

·  землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельнымиучастками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на правебезвозмездного срочного пользования;

·  землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельнымиучастками на праве пожизненного наследуемого владения;

·  арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиесяземельными участками по договору аренды, договору субаренды;

·  обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченногопользования чужими земельными участками (сервитут).

Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений — частьповерхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны иудостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым инеделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен начасти, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельныйучасток, разрешенное использование которого может осуществляться без переводаего в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленныхфедеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью)являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами пооснованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане июридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участковв собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной илимуниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан июридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии снастоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранныеюридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками,находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливаетсяПрезидентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательствомо Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особотерриториях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

В муниципальной собственности находятся земельные участки:

·  которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми всоответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

·  право муниципальной собственности на которые возникло приразграничении государственной собственности на землю;

·  которые приобретены по основаниям, установленным гражданскимзаконодательством.

В муниципальной собственности могут находиться не предоставленныев частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотреннымФедеральным законом «О разграничении государственной собственности наземлю».

В собственность муниципальных образований для обеспечения ихразвития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственнойсобственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований. Всубъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве иСанкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность приразграничении государственной собственности на землю не передаются. Правомуниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах РоссийскойФедерации возникает при передаче земельных участков из собственности городовМосквы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии сзаконами этих субъектов Российской Федерации.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленнымгражданским законодательством, федеральными законами, и подлежатгосударственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна вслучаях, указанных в федеральных законах. Не подлежат возврату земельныеучастки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков,которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии сзаконодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Права на земельные участки удостоверяются документами всоответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка,субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельнымучастком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственнойрегистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нуждимеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые,пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии сзаконодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иныездания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельногоучастка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительныхрегламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических,противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованиеморосительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строитьпруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательствомэкологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальнымитребованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка,предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на:

1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученнуюсельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключениемслучаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное)пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочноепользование;

2) расположенные на земельном участке многолетние насаждения, заисключением случаев, установленных Лесным кодексом Российской Федерации.

Все сведения о земельных участках, их кадастровой стоимости иосновных характеристиках содержатся в едином реестре – Государственном КадастреЗемель. Государственный земельный кадастр представляет собойсистематизированный свод документированных сведений об объектахгосударственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РоссийскойФедерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участкови прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельныйкадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки. Государственныйземельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектамигосударственного кадастрового учета являются земельные участки и прочносвязанные с ними иные объекты недвижимого имущества. Порядок ведениягосударственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом огосударственном земельном кадастре.

Рассмотрев основные аспекты земельных отношений, можно сделатьследующие выводы:

1.  земельные отношения возникли еще в первобытном строе, где общинавела учет земель в своих интересах

2.  в советское время все земли находились в государственнойсобственности: гражданин СССР не имел права оформить земельный участок всобственность и распоряжаться им по своему усмотрению

3.  в странах с рыночной экономикой вся земля давно поделена наземельные участки и давно сформированы права на объекты недвижимости — в началена земельные участки, а затем на здания и постройки. В этих странах земельныйкадастр развивался для информационной поддержки рынка недвижимости. Для этой жецели создана система регистрации прав на недвижимость.

Глава 2: Исследование земельныхотношений в РФ.

/> 2.1Анализ деятельности ФГУП «Госземкадастрсъемка» ВИСХАГИ Восточно-Сибирскийфилиал, как предприятия, образованного с целью удовлетворения общественныхпотребностей в области земельной политики на территории Иркутской области

Полноеназвание — ГУП «Государственный проектно-изыскательский институтземельно-кадастровых съемок» — ВИСХАГИ

Годоснования — 1932

Численностьперсонала— 1500 чел.

Основныевиды деятельности — комплекс аэросъемочных работ с помощьюаэрофотосистемы RC-30 и цифровой аэрокамеры ADS40; специальные виды съемки(видео-, ИК и т. п.), полный комплекс фотограмметрических работ, включаявысокоточное сканирование негативов, построение цифровых моделей рельефа иоригиналов рельефа, изготовление цифровых ортофотопланов; создание цифровойвекторной картографической основы различных масштабов и назначения; все видыгеодезических работ, включая планово-высотную привязку аэроснимков иопределение координат точек земной поверхности с использованием геодезическихспутниковых приемников; проведение комплексов работ по кадастровомукартографированию и инвентаризации земельных участков; межевание земель;вычисление площадей земельных участков и составление экспликаций; созданиеопорных межевых сетей; проектирование ГИС-приложений на базе программныхпродуктов MicroStation и MapInfo; печать ортофотопланов на фотоплоттере IXIA;государственный мониторинг земель; создание спутниковых систем межеванияземель; делимитация границ; оформление и юридическое сопровождениеземлеустроительных работ

Наличиелицензии по основным видам деятельности — есть (лицензия РоскартографииРК 10355-К от 19 мая 2003 г. на осуществление картографических работ со срокомдействия 5 лет; лицензия Роскартографии РК 10354-Г от 19 мая 2003 г. наосуществление геодезических работ со сроком действия 5 лет; лицензияМинимущества России № 007634 от 27 октября 2003 г. на осуществление оценочныхработ со сроком действия 5 лет).

Восточно-Сибирскийфилиал Федерального государственного унитарного предприятия «Государственныйпроектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок» (ФГУП «Госземкадастрсъемка»- ВИСХАГИ Восточно-Сибирский филиал) находится в ведомственном подчиненииФедерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Зонадеятельности филиала: Республика Бурятия, Республика Тыва, Красноярский край,Забайкальский край, Иркутская область.

Натерриториях зоны деятельности действуют отделы и управления филиала.

Он выполняетширокий круг работ при реализации Федеральной целевой программы «Созданиеавтоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра игосударственного учета объектов недвижимости» и ее подпрограммы «Созданиесистемы кадастра недвижимости» по территории деятельности филиала.

В рамкахвышеуказанных программ и коммерческих договоров выполняются:

1.Геодезические работы:

· топографическиесъемки крупных масштабов;

· развитие(создание) специальных геодезических сетей (ОМС-1; ОМС-2);

· планово-высотнаяпривязка материалов аэрофотосъемки;

2.Аэрофотосъемочные работы:

· съемкаместности различных масштабов;

3.Картографические работы:

· созданиецифровых ортофотопланов различного масштаба по материалам аэрофото- икосмических съемок;

· созданиецифровых карт и планов различных масштабов;

· созданиеспециальных карт и планов;

4.Землеустроительные работы:

· межеваниеземель;

· инвентаризацияземель;

· делимитация,восстановление и установление границ субъектов Российской Федерации имуниципальных образований;

· территориальноеземлеустройство;

· переводземель из одной категории в другую.

5.Техническая инвентаризация:

· техническаяинвентаризация линейных объектов (трубопроводов, ж/д путей, линийэлектропередач и др.);

· техническаяинвентаризация электросетевых комплексов;

· техническаяинвентаризация промышленных объектов.

6. Оценочнаядеятельность:

· кадастроваяоценка земель всех категорий;

· актуализациякадастровой оценки земель;

· независимаяоценка недвижимости, предприятий, бизнеса ценных бумаг.

7.Мониторингземель:

· мониторингсостояния и использования земель всех категорий и разработка природоохранныхмероприятий;

· инженерно-экологическиеизыскания;

· разработкапроектов рекультивации нарушенных земель;

· проектовохраны и использования прибрежных территорий;

· оценкаэкологического состояния особоохраняемых территорий, санитарных и водоохранныхзон.

В рамкахвыполнения государственных, областных и краевых программ, предприятие участвуетв оформлении земель под строительство трубопроводных систем, объектовобустройства месторождений. Основными Заказчиками выступают известные нефтяныеи газовые компании: ОАО «Восточно-Сибирская газовая компания», ОАО «Газпром»,ОАО Компания «РУСИА Петролеум», НК «Роснефть», ОАО «Тюменьнефтегаз», ОАО«Томсктрансгаз» и др.

При тесномсотрудничестве с проектными институтами предприятие выполняет работы попроведению инженерных изысканий, созданию исходной землеустроительнойдокументации для объектов любой сложности и назначения, подготовке проектовтерриториального планирования на населенные пункты и межселенную территорию.

Предприятиеобладает группой специалистов, работающих в направлении разработкиАвтоматизированной системы управления имущественным комплексом (АСУИК)предприятия, компании, муниципальных образований различного уровня.Осуществляет адаптацию данных разработок на предприятии, сопровождение иобучение специалистов.

Предприятиеимеет современные цветные сканеры для обработки материалов любого формата,плоттеры с высоким разрешением печати, большой парк новейших компьютеров,ноутбуков. Широко использует двух системные (GPS/ГЛОНАСС), двухчастотныегеодезические спутниковые приемники Trimble и Leica, электронные тахеометрыимпортного и отечественного производства Trimble, Topcon, Nikon, Sokkia, УОМЗ.Все оборудование проходит обязательную ежегодную метрологическую проверку.Полевые бригады снабжены спутниковой связью, автотранспортом повышеннойпроходимости, включая гусеничные плавающие вездеходы, болотоходы.

Одним изнаиболее перспективных направлений является целенаправленное использованиеновых информационных технологий. К ним, в первую очередь относятсяавтоматизированные системы управления, которые кардинально упрощают сбор,хранение и обработку информации в различных областях деятельности предприятия.

Приоритетнымнаправлением в разработке программных систем является автоматизация работ поуправлению имущественным комплексом.

Разработаннаяв отделе Автоматизированная система управления имущественным комплексом (АСУИК)призвана повысить эффективность управления имущественным комплексом предприятияи минимизировать издержки владения недвижимым имуществом.

Особенностьюразработанной системы является применение ГИС-технологий, позволяющихпредставить хранимые данные об объектах недвижимости на картах различного вида(растровых, цифровых, трехмерных). Все программные разработки отдела проходятофициальную регистрацию и освидетельствование в службе по интеллектуальнойсобственности, патентам и товарным знакам.

· Освоениеи внедрение новейших технологий в области технической инвентаризации.

· Автоматизацияпроцесса формирования технических паспортов на объекты любой сложности.

· Обеспечениенаглядности создаваемого в результате инвентаризации материала.

· Возможностьведения технического учета объектов капитального строительства за счетпроектирования и реализации электронной базы данных (БД).

· Созданиетрехмерных моделей местности.

Подобнаятехнология обуславливает необходимость представления модели местности иобъектов в наиболее доступном виде для различных групп пользователей, посколькупозволяет визуально оценить рельеф выбранного участка и расположение на немразличных объектов.

Достиженияотдела в области паспортизации и составления графических планов сиспользованием современных информационных технологий призваны повыситьэффективность труда инвентаризатора, занимающегося техническим учетомнедвижимости.

1.   Отдел оценки

Виды работ:

Массоваягосударственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ):

· ГКОЗпромышленности и иного специального назначения;

· ГКОЗнаселенных пунктов;

· ГКОЗлесного фонда;

· ГКОЗособо охраняемых территорий объектов;

· ГКОЗсельскохозяйственного назначения.

Индивидуальная(рыночная) оценка:

· недвижимогоимущества, в том числе земельных участков;

· бизнеса(предприятия);

· машини оборудования.

Опыт работыпо государственной кадастровой оценке земель всех категорий на территорииИркутской области, Республике Саха (Якутия), Забайкальского края, РеспубликеБурятия, Новгородской области.

Опыт работыпо подготовке сведений необходимых для исчисления земельного налога на основекадастровой стоимости земельных участков на территории Иркутской области,Красноярского края, а так же индивидуальная рыночная оценка.

2.   Отдел мониторинга земель

Виды работ:

· Строительныйи после строительный мониторинг состояния и использования земель всех категорийс отбором проб почвы и их лабораторным анализом, разработка природоохранныхмероприятий.

· Инженерно-экологическиеизыскания для организации и проведения мониторинговых наблюдений за состояниеми использованием земель всех категорий на линейных и площадных объектах.

· Землеустроительныеи специальные работы по определению местоположения и картографическомуотображению границ водоохранной зоны и прибрежной полосы водного объекта соценкой экологического состояния территории, инвентаризацией объектовнедвижимости и земель, расположенных в водоохранной зоне.

· Созданиепроектов рекультивации нарушенных земель.

· Мониторингмелководных заливов и береговой полосы водных объектов с борта специальнооборудованного судна и применением материалов ДЗЗ.

· Выбори организация геоэкологических полигонов.

· Оценкаэкологического состояния территории на проектируемые объекты и сооружения,ОВОС, ООС.

Мониторингземель проводится с целью прогноза, оценки состояния и разработкиприродоохранных мероприятий.

Задачи:

§оценкаэкологического состояния и использования земель;

§выявлениепроцессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель;

§определениеколичественных и качественных характеристик состояния земель (полевые работы илабораторные исследования.

2.2Анализ налогового законодательства в сфере земельных отношений

Одно из основных направлений проводимыхПравительством Российской Федерации налоговой реформы — совершенствованиеимущественного налогообложения юридических и физических лиц.

Практика применения установленной в 1992 годусистемы поимущественного налогообложения выявила серьезные проблемы, к которымв первую очередь можно отнести несоответствие правового регулированияимущественных налогов требованиям Налогового кодекса Российской Федерации(далее — Кодекс), некоторым принятым впоследствии (после 1992 года)законодательным актам Российской Федерации, а также неэффективность этойсистемы налогообложения (низкий уровень доходов государства, отсутствиестимулов к эффективному использованию имущества, сдерживание развитияпромышленного производства и т.п.).

Подготовка проектов федеральных законов,касающихся изменения действующего режима поимущественного налогообложения,включена в планы законопроектной деятельности Правительства РоссийскойФедерации на 2002—2004 гг.

На рассмотрении в Государственной Думе находятсявнесенные Правительством Российской Федерации еще два законопроекта — глава«Налог на наследование или дарение» и глава «Земельный налог» (обе приняты впервом чтении). Предполагается к внесению в Госдуму проект главы «Налог наимущество физических лиц» Кодекса.

В настоящее время наиболее существенным являетсявопрос реформирования налогообложения земли, что обусловливается целым рядомпричин.

Действующий земельный налог введен законом РФ от11.1.0.1991 № 1738-1 «О плате за землю», в рамках которого за прошедшие годынеоднократно вносились изменения, связанные прежде всего с индексациейналоговых станок (начиная с 1995 года — постановлениями ПравительстваРоссийской Федерации, в дальнейшем — федеральными законами о федеральномбюджете на соответствующий финансовый год), изменением долей, в которыхуплачиваемые суммы налога зачисляются по уровням бюджетной системы, иуточнением перечня налоговых льгот, предоставляемых на федеральном уровне.

Налог взимается с собственников земли,землевладельцев и землепользователей. В зависимости от характера использованияземельные участки разделяются на земли сельскохозяйственного назначения и землинесельскохозяйственного назначения. При этом для разных категорий земельприменяются различные средние ставки земельного налога, определяемые органамиместного самоуправления или законодательными (представительными). Такимобразом, размер земельного налога, уплачиваемый в виде стабильных платежей заединицу земельной площади в расчете на год, не зависит от результатовхозяйственной деятельности налогоплательщика.

В рамках действующего законодательства наиболеепроблемным можно признать вопрос установления объективного порядканалогообложения правообладателей земельных участков, с учетом проводимойиндексации ставок земельного налога. Несмотря на то, что ставки налогадифференцированы, учесть различия в местоположении и плодородии земельныхучастков, даже в пределах одного района или области, не представляетсявозможным.

Так как при установлении ставок земельного налогане принимается во внимание экономическая оценка земли, реальная стоимостьземельных участков, существующая система налогообложения земли характеризуетсяярко выраженным несправедливым распределением налогового бремени. В частности,налоговое бремя (отношение действующих ставок земельного налога к величинеземельной ренты) на земли сельскохозяйственных товаропроизводителей выше, чемна земли городов, поселков и земли промышленности вне населенных пунктов.Налоговое бремя на земли малых городов и поселков выше, чем на земли крупныхгородов.

Поскольку в существующем виде размер земельногоналога не связан с потенциальной доходностью земельного участка, собственникиземли не заинтересованы в применении эффективных методов землепользования.

Возникает проблема пополнения доходных источниковрегиональных и местных бюджетов. Предполагается, что после реформированияземельных отношений земельный налог станет одним из важнейших инструментов,формирующих налоговую базу в первую очередь бюджетов местного самоуправления.

Следует отметить и еще одну причину необходимостиреформирования земельного налога. Значительная часть норм Закона РФ «О плате заземлю», определяющих элементы налогообложения, устарела и требует кардинальнойпереработки, а отдельные положения вступают в прямое противоречие с Земельнымкодексом Российской Федерации.

Прямое федеральное регулирование определения арендной платы заземли установлено следующими положениями:

1) в пункте 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действиеЗемельного кодекса Российской Федерации» указано, что в случае предоставленияземельных участков для целей жилищного строительства по процедурепредварительного согласования места размещения объекта, принятого до 1 октября2005 года, а также в случае заключения соглашения с органом местногосамоуправления ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленныйлицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, ккоторому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельногоучастка, устанавливается:

·  в размере не менее двух споловиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, еслиобъекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены вэксплуатацию по истечении двух лет со дня заключения договора аренды земельногоучастка;

·  в размере не менее пятипроцентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объектынедвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию поистечении трех лет

·  со дня заключениядоговора аренды земельного участка (в редакции Федерального закона от 18декабря 2006 года № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодексРоссийской Федерации и отдельные законодательные акты РоссийскойФедерации");

2) в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ указано следующее: в случае, если поистечении трех лет со дня предоставления в аренду земельного участка,находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищногостроительства, за исключением случаев предоставления земельных участков дляиндивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенныйна таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такойземельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговойставки земельного, налога на соответствующий земельный участок, если иное неустановлено земельным законодательством.

До 2007 года в большинстве муниципалитетов арендная плата заземельные участки определялась исходя из ставок земельного налога и повышающихкоэффициентов в зависимости от вида деятельности (табл. 2).  

Таблица 2.1

Сводная таблица поступлений от арендной платы за земли в городах,входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов

Муниципальное образование (МО) Общая площадь территории МО, га Численность населения, тыс. чел. Арендная плата по годам, млн р. 2004 2005 2006 2007 Консолидированный бюджет Местный бюджет Консолидиро ванный бюджет

Местный вюджет

685

Консолидиро ванный бюджет Местный бюджет Консолидиро ванный бюджет Местный бюджет Новосибирск 50 021 1423 509 458 761 1 184 1 080 1 908 1201 Новокузнецк 42 427 570 485 242 460 230 640 323 682 344 Хабаровск 38 650 578 357 178 413 207 555 281 640 320 Красноярск 37 400 917 261 131 342 171 473 237 615 376 Кемерово 29 848 526 371 185 317 159 457 229 . 538 304 Томск 29 289 488 185 93 284 141 489 245 471 262 Омск 57 290 1138 191 96 332 166 343 174 418 217 Иркутск 27 998 594 166 83 240 120 333 183 404 261 Тюмень 67 200 569 201 100 251 126 380 190 397 198 Сургут 34 830 291 432 216 510 255 505 263 387 193 Барнаул 32 201 658 80 40 127 64 187 99 287 146 Братск 42 000 266 87 87,5 225 113 281 141 254 128 Норильск 45 196 214 493 247 569 285 59 39 226 113

Закон Российской Федерации «О плате за землю» был отменен 1 января2006 года, соответственно, были отменены ставки земельного налога,установленные этим законом.

Арендная плата на основе кадастровой стоимости может определятьсядвумя

способами:

1)от кадастровой стоимости земельного участка(город Новосибирск);

2)от удельного вида кадастровой стоимости за 1квадратный метр

(города Иркутск, Кемерово, Екатеринбург).

Отличием первого способа от второго является то, что определение кадастровойстоимости относится к компетенции Роенедвижимости, которой не была установленапериодичность оценки кадастровой стоимости земельных участков. Более того,определение арендной платы от кадастровой стоимости 1 квадратного метраисключает ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, и позволяетболее оперативно реагировать на изменение разрешенного использования земельногоучастка (табл. 2.2).

Таблица 2.2

Сводная таблица поступлений от земельных платежей в городах,входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов

Муниципальное Общая площадь Численность Земельные платежи по годам, млн р. образование территории МО, га населения, тыс. чел. 2004 2005 2006 2007 Новосибирск 50 021 1 423 956 1 288 1 805 3 874 Новокузнецк 42 427 570 1 115 1 129 1 415 1 383 Омск 57 290 1 138 415 1 101 1 486 1 077 Красноярск 37 400 917 552 752 873 1 058 Иркутск 27 998 594 287 416 515 905 Тюмень 86 130 569 363 418 725 812 Кемерово 29 848 526 733 711 932 800 Хабаровск 38 650 578 456 519 641 764 Томск 29 289 488 358 435 679 624 Братск 42 000 266 265 548 674 576 Барнаул 32 201 658 27S 323 377 487 Сургут 34 830 291 449 530 S42 4?8 Норильск 45 196 214 565 630 166 246

Существует еще один способ: определение арендной платы за земельныеучастки на основании отчета независимого оценщика (например, в Приморскомкрае). Несмотря на рыночный и прогрессивный аспект этого подхода, считаемневозможным его применение в муниципальных образованиях по следующий причинам:

1)  наличиебольшого количества договоров аренды земельных участков (в крупныхмуниципальных образованиях – несколько тысяч) делает такой подход затратным итрудоемким;

2)  заказотчетов об оценке арендной платы за земли самим арендатором может поставить подсомнение определенную оценщиком величину арендной платы, что может инициироватьмногочисленные судебные тяжбы по вопросам соотношения отчетов, подготовленныхарендатором и арендодателем;

3)  рынокнедвижимости в РФ, в том числе земли, недостаточно развит, и из-за недостаткаинформации возникают определенные трудности при определении оценщиком аренднойплаты.

На современном уровне развития общества требуетсяпереход к справедливым принципам взимания налогов, основанным на общественныхпредставлениях о ценности земельных участков, единстве подходов кналогообложению на всей территории Российской Федерации и использованиипринятых в мировой практике рыночных подходов к массовой оценке объектовнедвижимого имущества, к которым в том числе относятся и земельные участки.

При введении земельного налога представительныеорганы местного самоуправления в принимаемых нормативных правовых актах(законах) самостоятельно определяют такие элементы налогообложения, какналоговые ставки в пределах, установленных Кодексом, порядок и сроки уплаты налога.Кроме того, представительными органами местного самоуправления могут такжепредусматриваться (помимо перечисленных в Кодексе) дополнительные налоговыельготы.

Другие основные элементы налогообложения –налогоплательщики, объекты налогообложения, налоговая база и порядок ееопределения – устанавливаются непосредственно главой кодекса.

Налогоплательщиками, согласно Кодексу, признаютсяфизические и юридические лица – собственники земельных участков, землевладельцыи землепользователи, определяемые в соответствии с земельным законодательством.

Объектом налогообложения определены земельныеучастки, расположенные в пределах территории муниципального образования, накоторую распространяется действие нормативного правового акта (закона),принятого представительным органом местного самоуправления.

Из состава объектов налогообложения исключеныотдельные категории земель. Это, прежде всего земли, изъятые и ограниченные вобороте в соответствии с земельным законодательством; земли, предоставленные вцелях обеспечения обороны и безопасности Российской Федерации, и ряд другихкатегорий земель, определенных ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проектом главы 32 Кодекса предусматриваетсяпринципиально новый подход к налогообложению земельных участков. С учетомположений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве налоговойбазы по земельному налогу определена кадастровая стоимость земельного участка,в связи с чем налоговые ставки предусмотрено устанавливать не в видефиксированных платежей на единицу площади земельного участка, а в процентах отналоговой базы.

Юридические лица, а также индивидуальныепредприниматели (в отношении земельных участков, используемых впредпринимательской деятельности) определяют налоговую базу и уплачиваютземельный налог самостоятельно на основании сведений государственногоземельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на правесобственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кадастровая стоимость земельных участков посостоянию на 1 января календарного года должна быть доведена до сведенияналогоплательщиков в порядке, определяемом органами местного самоуправления, всрок не позднее 1 марта того же года.

За физических лиц налоговую базу и сумму налогаопределяют налоговые opгaны, на основании сведений, полученных от органов,осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иорганов муниципальных образований.

Для нижеперечисленных категорий физических лицпредусмотрен налоговый вычет — уменьшение налоговой базы на не облагаемуюналогом сумму — в размере 10 000 руб. в отношении каждого земельного участка.Это герои Советского союза и герои Российской Федерации, полные кавалеры орденаСлавы; инвалиды 1 группы; инвалиды с детства; ветераны и инвалиды ВешкойОтечественной войны и боевых действий; лица, имеющие льготы в соответствии сзаконами «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиациивследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» и «О социальной защите гражданРоссийской Федераций, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросоврадиоактивных отходов и реку Теча»; лица, принимавшие непосредственное участиев составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерногооружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военныхобъектах.

Проектом главы 32 Кодекса предусматриваетсяособый порядок определения налоговой базы в отношении земельных участков,находящихся в общей собственности. Так, в отношении земельных участков,находящихся в общей долевой собственности, налоговая база определяетсяпропорционально доле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности; вотношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, —для каждого налогоплательщика в равных долях.

В качестве налогового периода определенкалендарный год,

В Кодексе устанавливается максимальный размерналоговой ставки: не более 0,3% — для земель сельскохозяйственного производства(отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составезон сельскохозяйственного использования в поселениях), занятых жилым фондом ипредоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничестваили животноводства физическим лицам и их объединениям; не более 1,5% — иотношении других категорий земель.

Принятие решений о конкретных размерах налоговыхставок, в том числе по отдельным категориям земель и категориямналогоплательщиков, как уже отмечалось, отнесено к компетенции представительныхорганов местного. При этом допускается установление дифференцированныхналоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенногоиспользования земельного участка.

Учитывая, что земельный налог является местным, переченьналоговых льгот, установленных главой Кодекса, является ограниченным ираспространяется лишь на узкий круг земельных участков:

1.  предоставленныхорганизациям и учреждениям уголовно-исполнительной системы Министерства юстицииРоссийской Федерации для непосредственного выполнения возложенных на нихфункций;

2.  принадлежащихрелигиозным организациям, отведенных для основания и содержания культовыхзданий и сооружений;

3.  непосредственнозанятых объектами мобилизационного назначения и (пли) мобилизационнымимощностями, законсервированными и (или) не используемыми в производстве: всемивидами мобилизационных запасов (резервов) и другим имуществом мобилизационногоназначения, отнесенным к создаваемым по решениям органов государственной властистраховым запасам: испытательными полигонами, снаряжательными базами, аэродромами,объектами единой системы организации воздушного движения, отнесенными всоответствии с законодательством к объектам особого назначения.

Следует еще раз подчеркнуть, что право наустановление дополнительных налоговых льгот также отнесено к компетенциипредставительных органов власти местного самоуправления.

В проекте главы 32 Кодекса такжепредусматривается право представительных органов муниципальных образований устанавливатьуплаты в течение налогового периода не более двух авансовых платежей по налогудля физических лиц (сделав исключение для отдельных категорий). Чтобыобеспечить администрирование земельного налога, в Кодексе прописаны нормы обобязанности органов, осуществляющих ведение государственного земельногокадастра, органов, осуществляющих государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальных образованийпредставлять в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельныхучастках, признаваемых объектом налогообложения.

Формы представления сведений будут утверждатьсяфедеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовоерегулирование в сфере налогов и сборов.

2.3 Анализ основных причин низкой собираемости земельногоналога

С принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «Овнесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации инекоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признанииутратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательныхактов) Российской Федерации» в стране была кардинально изменена системаналогообложения земли.

Принципиальнымв новой системе налогообложения земли является определение в качестве налоговойбазы кадастровой стоимости земельных участков, а не их площади. Учитывая, чтопри наличии рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимостьрассчитывается от рыночной, с точки зрения развития рынка земли и недвижимостиэто положение является более прогрессивным.

   Основная задача, которая ставилась при решении о переходе накадастровую оценку, и на реализацию которого были затрачены большие бюджетныесредства, заключается в увеличении доходов местных бюджетов земельного налога. Однако,несмотря на сокращение большого числа льготников и установление максимальныхналоговых ставок, ожидаемого роста не произошло. В большинстве населенныхпунктов, в частности в Иркутской области, произошло снижение поступлений отземельного налога. Исключениями являются города Иркутск и Новосибирск, вкоторых поступления от земельного налога по сравнению с 2006 годом увеличилисьв 2,8 и 3,1 раза соответственно, причем в поступлениях за 2007 год учитывалисьтолько 3 авансовых платежа, или 3/4 годовых начислений по земельному налогу(табл. 2.1).

Таблица 2.1

Сводная таблица поступлений от земельного налога в городах,входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов.

Муниципальное

образование (МО)

Общая площадь территории МО, га Численность населения, тыс. чел. Земельный налог по годам, млн. руб. 2004 2005 2006 2007 Новосибирск 50 021 1 423 447 528 621 1 966 Новокузнецк 42 427 570 630 669 775 701 Омск 57 290 1 138 223 769 1143 659 Иркутск 27 998 594 121 177 183 501 Тюмень 86 130 569 162 166 345 415 Братск 42 000 266 178 323 393 322 Барнаул 32 201 658 195 195 190 200 Томск 29 289 488 173 152 189 153 Хабаровск 38 650 578 99 105 86 124 Красноярск 37 400 917 290 410 400 444 Норильск 45 196 214 72 61 107 20

Одной из основных проблем низкой собираемости земельного налоганекоторые специалисты считают отсутствие надлежаще оформленных прав наземельные участки в соответствии с существующим законодательством, а именнопостановку земельных участков на кадастровый учет и наличие правасобственности, права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненногонаследуемого владения.

В городе Иркутске количество неоформленных земельных участковфизическими лицами под индивидуальными жилыми домами составляет около 20 тысяч,в среднем налог с каждого земельного участка равен 600 рублям.

Следовательно, общая сумма земельного налога с этих земельныхучастков составит 12 миллионов рублей, или 2 процента (12/600) от годовой суммыпоступлений по земельному налогу.

Анализ нормативных правовых актов, принятых в регионах Сибири иДальнего Востока, об установлении земельного налога показал, что в большинствемуниципальных образованиях установлены максимальные процентные ставки ккадастровой стоимости, за исключением земель, занятых жилищным фондом,огородничеством и т. д. Во многих муниципальных образованиях пониженныепроцентные ставки (в 10-15 раз) установлены для земель, занятых гаражнымикооперативами и кооперативами овощехранилищ, в связи с тем, что эти видыдеятельности имеют социальный характер. Что касается прочих земельных участков,то следует учитывать потери бюджетов муниципальных образований от установленияпониженных ставок.

Основными проблемами собираемости земельного налога в городеИркутске являются:

1)  отсутствие финансирования (в полном объеме) из федеральногобюджета федеральных учреждений. На 1 октября 2007 года задолженностьфедеральных учреждений по земельному налогу составляет около 90 миллионоврублей, или 15 процентов (90 / 600) от годовой суммы поступлений по земельномуналогу в городе Иркутске;

2)сложности переходногопериода, связанного с введением новой системы налогообложения на основаниикадастровой оценки земельных участков, проводимой Управлением Федеральногоагентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) по Иркутскойобласти;

3)взаимодействие органовместного самоуправления с территориальными налоговыми органами в рамкахпостановления Правительства Российской Федерации от 12 августа 2004 года № 410(проблема заключается в том, что налоговые инспекции не предоставляют органамместного самоуправления сведения о начислении, поступлении и задолженности поземельному налогу в отношении каждого земельного участка).

4)сложность,долговременность, дороговизна процедуры оформления земельных участков всобственность.

Кроме того, следует заметить, что отсутствие полной информации оначислении земельного налога затрудняет формирование информационного ресурса орасположенных на территории муниципального образования налогооблагаемыхземельных участков и не позволяет органу местного самоуправления — администрации города Иркутска надлежащим образом проводить работу поформированию доходной части бюджета города.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) городаИркутска были получены сведения о земельных участках, признаваемых объектомналогообложения, от органов, осуществляющих ведение государственного земельногокадастра (Управление Роснедвижимости по Иркутской области), и органов,осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним (Федеральная регистрационная служба по Иркутской области иУсть-Ордынскому Бурятскому автономному округу).

КУМИ города Иркутска разработано программное обеспечение,позволяющее производить исчисление земельного налога по каждому земельномуучастку поквартально и в целом по календарному году. Этот программный продуктне обеспечивает взаимодействия всех структур по земельным отношениям и работаетв автономном режиме.

Одним из вариантов увеличения сборов от земельного налога могло быстать создание единой информационной базы земельных участков и ихсобственников, что должно быть закреплено на федеральном уровне совместнымизаконодательными актами, принятыми Роснедвижимостью, Федеральнойрегистрационной службой, Федеральной налоговой службой и органами местногосамоуправления. Единая информационная база позволит своевременно выявлятьнеточности а оценочных описях, неплательщиков земельного налога либоплательщиков, оплативших земельный налог не в полном объеме.

В случае создания единой информационной базы отпадет необходимостьв предоставлении сведений о задолжниках по земельному налогу из налоговыхинспекций в органы местного самоуправления, о кадастровой стоимости вновьобразованных участков либо об изменениях площадей и разрешенного использованиясуществующих участков — в органы местного самоуправления и налоговые инспекции.

Полагается, что на федеральном уровне необходимо закрепитьобязанность по уплате земельного налога за земельные участки, на которыеоформлена собственность Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.По состоянию на 1 сентября 2007 года в городе Иркутске зарегистрировано правособственности Российской федерации на земельные участки общей площадью 1 005гектаров (4 процента от общей площади города). Часть земельных участков,которая предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии состатьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), облагаетсяземельным налогом. Остальные земельные участки Территориальным управлениемФедерального агентства по управлению федеральным имуществом по Иркутскойобласти сдаются в аренду, при этом 100 процентов арендной платы поступает вфедеральный бюджет. Однако в бюджет города Иркутска средства за пользование земельнымиучастками ни в форме земельного налога, ни в форме аренды не поступают.

Приведу пример. С 1 января 2007 года земельный налог на участок,предоставленный открытому акционерному обществу (ОАО) «Иркутскэнерго» дляэксплуатации существующего сооружения — Иркутского гидроузла, не уплачивается.В связи с регистрацией права собственности Российской Федерации на земельныйучасток ОАО • Иркутскэнерго» с Территориальным управлением Федеральногоагентства по управлению федеральным имуществом по (Иркутской области заключендоговор аренда 82,6 гектара площади. Потери по земельному налогу от этогоземельного участка составляют 12,7 миллиона рублей. Более существенны потери вгороде Братске: во втором квартале 2006 года было зарегистрировано правофедеральной собственности на 3 земельных участка Братскоголесоперерабатывающего комбината, годовая арендная плата за которые составлялаболее 120 миллионов рублей. С момента регистрации права собственностиРоссийской Федерации 100 процентов арендной платы поступает в бюджет РоссийскойФедерации.

Решение названных проблем и внесение изменений в федеральноезаконодательство позволят существенно увеличить бюджеты муниципальныхобразований от поступлений по земельному налогу.

При рассмотрении вопроса о правовом регулировании предоставления варенду государственных и муниципальных земель одним из пунктов, требующихдополнительного обсуждения, является порядок выработки условия договора,касающегося размера арендной платы. В тех случаях, когда предметом договорааренды является имущество, находящееся в собственности юридических и физическихлиц, порядок определения размера арендной платы достаточно очевиден. В такихситуациях в соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, закрепляющей свободу договора, условие о размере арендной платывносится в договор контрагентами — арендатором и арендодателем, которыевыдвигают предложения относительно размера арендной платы исходя из своихсобственных экономических интересов.

В настоящее время существуют как минимум два нормативных правовыхдокумента, не принятых на федеральном уровне, которые должны регулироватьустановление Порядка определения арендной платы за земельные участки. В статье22 ЗК РФ указано, что общие начала определения арендной платы при арендеземельных участков, находящихся в государственной и муниципальнойсобственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.Соответствующий нормативный акт не принят.

В пункте 3 статьи 65 ЗК РФ предусматривается, что уполномоченныеорганы должны руководствоваться утвержденным порядком определения размераарендной платы. По общему правилу, закрепленному в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ,такой порядок устанавливается органами того уровня, в чьей собственности(Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальногообразования) находится передаваемый в аренду земельный участок, а именно:

·  за земли, находящиеся всобственности Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации(такой нормативный акт не принят);

·  за земли, находящиеся всобственности субъектов Российской Федерации — органами государственной властисубъектов Российской Федерации (соответствующий нормативный акт не принят внекоторых регионах и, по сути, является декларативным);

· замуниципальные земли – органами местного самоуправления.

В качестве исключения из этого правила можно рассматривать нормупункта 2 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «о введениив действие Земельного кодекса Российской Федерации», в котором говорится, чтовне зависимости от того, в чьей собственности находятся участки, право арендына которые возникает в результате переоформления права постоянного(бессрочного) пользования, арендная плата за использование указанных земельныхучастков устанавливается в размере двух процентов от кадастровой стоимостиземельных участков.

На современном этапе развития земельных отношений в РФ было былогичным наличие определенных пропорций между земельным налогом и аренднойплатой. (рис. 2.1)

/>Рис. 2.1 Поступления поземельным платежам в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточныхгородов, в 2007 году (млн.р).

При анализе нормативных правовых актов, принятых в регионах Сибири и Дальнего Востока, быливыявлены порядки определения арендной платы за земли, в которых арендная плата устанавливалась науровне ставок земельного налога. Такие подходы являются недопустимыми, несмотряна относительную простоту администрирования арендных платежей, и приводят ксущественному занижению доходов как местных, так и региональных бюджетов. Длясравнения е городе Иркутске при определении арендной платы максимальнаяпроцентная ставка к кадастровой стоимости почти в 70 раз превосходит ставкуземельного налога (для временных сооружений). В основу Порядка определенияарендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственностигорода Иркутска, была заложена дифференциация земельных участков на 16 видовфункционального использования земель для целей проведения государственнойкадастровой оценки земель поселений (по аналогии с земельным налогом) ииспользован Типовой перечень, разработанный с использованием Системыклассификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра,принятой и введенной в действие приказом Государственного земельного комитетаот 22 ноября 1999 года № 84.

Следует отметить, что Система классификаторов для целей ведениягосударственного земельного кадастра была разработана в целях развития работ посозданию единой системы государственного земельного кадастра РФ (рис.2.2).

/> Рис. 2.2 Поступления отземельных платежей в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточныхгородов, в 2004-2007 годах (млн р.)

Несколькими городами Российской Федерации при разработке Порядкаопределения арендной платы за земли за основу был взят общероссийскийклассификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД). Необходимо отметить,что при использовании    ОКВЭД возникают сложности, если необходимо определитьарендную плату за земельные участки, на которых не подразумеваютсяэкономическая деятельность и получение дохода от их использования. К такимвидам деятельности относятся благоустройство, некоммерческие парковки,лесопарки, скверы и т. д. Вместе с тем указанные виды разрешенногоиспользования земельных участков применяются в деятельности землепользователей,не могут быть заменены другими «синонимами» разрешенного использованияземельных участков применяются в деятельности землепользователей, не могут бытьзаменены другими «синонимами» разрешенного использования и применяются практическиво всех порядках определения арендной платы в других городах страны.

При переходе на арендную плату от кадастровой стоимости необходимовыполнить определенные условия, в частности, при расчете арендной платы натекущий год снижение ее уровня по сравнению с предыдущим годом не допускается.При определении арендной платы учитывается ряд повышающих и понижающихкоэффициентов, например за превышение трехлетнего срока жилищного строительства.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития иторговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 утвержденыМетодические указания по государственной кадастровой оценке земель населенныхпунктов. Изменена сама методика определения кадастровой стоимости земель,введены 16 видов функционального использования земель (вместо 14 существовавшихранее). В связи с этим во многих муниципальных образованиях на 2008 год будутутверждены «обновленные» результаты кадастровой оценки земель, что отразится наарендной плате за земельные участки. Таким образом, на уровне муниципалитетанеобходимо создать комиссию, в которую будут входить представители всехучаствующих в этом процессе структур и заниматься рассмотрением результатовпроведения актуализации государственной кадастровой оценки.

   Федеральным законом № 212-ФЗ установлено, что порядокопределения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесенияарендной платы за использование земельных участков, государственнаясобственность на которые не разграничена, устанавливается органамигосударственной власти субъектов РФ. Действие этой нормы может еще болееусложнить земельные отношения в муниципальных образованиях в сравнении сположением Федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ «О внесенииизменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действиеЗемельного кодекса РФ», Федеральный закон «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельныхположений законодательных актов РФ», согласно которому право распоряжатьсяземельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,в административных центрах – столицах было предоставлено субъектами РФ.

В настоящее время невозможно предложить универсальную модельустановления порядка определения арендной платы за земли субъектами РоссийскойФедерации, которая устраивала бы все муниципальные образования (в Иркутскойобласти, например, 385 муниципальных образований). Между крупными городами инебольшими населенными пунктами существует следующая разница при определенииарендной платы за земли: в городах арендная плата определяется в процентах откадастровой стоимости, в небольших населенных пунктах — либо на уровне ранеедействовавших ставок земельного налога, либо в коэффициентах ( 2,5 и т. д.) ккадастровой стоимости (то есть арендатор уплачивает несколько кадастровыхстоимостей в виде годовой арендной платы). Это связано с тем, что при переходек кадастровой стоимости в небольших населенных пунктах отмечалось резкоепадение доходов (в десятки раз) от земельного налога и муниципалитеты быливынуждены устанавливать такие порядки определения арендной платы за земли длясохранения своих доходов. Однако даже в крупных городах Иркутской области (Иркутск,Братск, Ангарск) при определении арендной платы за земли применяют различныепроцентные ставки к кадастровой стоимости (например, в Иркутске процентныеставки для земельных участков, предоставленных для размещения временныхсооружений, в 2-3 раза выше, чем в Братске) (табл. 2.3, рис. 2.2).

Таблица 2.3

Поступления земельных платежей в городе Иркутске, тыс. руб.

Год 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Земельный налог 38,6 45,2 74,2 121 176 183 501 768 Apенда земли 22,2 31,6 59,8 166 240 332 404 552 Поступления от продажи земельных участков 13 21 24 94 188 Итого 300 436 538 999 1508

/>

Рис.2.2 Сводная диаграмма поступлений земельных платежей в городеИркутске

Следует также отметить, что в исполнительных органах субъектовРоссийской Федерации недостаточно соответствующих специалистов. В этом моглиубедиться органы местного самоуправления административных центров, столицсубъектов Российской Федерации, в которых полномочии по распоряжению земельнымиучастками были переданы на региональный уровень.

Если рассмотренные проблемы решены не будут, считаюцелесообразным, чтобы исполнительные органы субъектов Российской Федерацииустанавливали арендную плату за земельные участки, государственнаясобственность на которые не разграничена, следующим образом: арендная плата заземельные участки устанавливается на основании решения муниципальногообразования об установлении арендной платы, на территории которого расположенземельный участок.

По нашему мнению, функция исполнительных органов субъектовРоссийской Федерации при установлении порядка определения арендной платы заземлю должна являться больше контролирующей, чем регламентирующей. Например,если муниципальное образование устанавливает пониженную арендную плату, и,следовательно, уменьшает свои доходы, то субъект Российской Федерации устанавливаетв этом муниципальном образовании свой порядок определения арендной платы заземли.

   Проведенноенами исследование в области земельных отношений в Иркутской области позволяетсделать следующие выводы:

1.   система земельныхотношений в Иркутской области образует ФГУ «Госземкадастрсъемка» — ВИСХАГИВосточно – Сибирский филиал. Его деятель6ость направлена на широкий круг работпо реализации программы «Создание автоматизированной системы введениягосударственного земельного кадастра»;

2.   земельное законодательствоРФ значительно устарело и требует изменений;

3.   основной причиной низкойсобираемости земельного налога является сложность, долговременность иотносительная дороговизна процедуры оформления земельного участка всобственность. Официально в собственность оформлено лишь 50% земельныхучастков;

4.   одним из вариантов дляулучшения ситуации является создание Единой базы данных, которая обеспечитдоступ всех участников земельных отношений в пределах своей компетенции;

5.   решение названных проблемпозволит существенно увеличить поступления в бюджеты муниципальных образованийот уплаты земельного налога.

Глава3 Разработка мероприятий по совершенствованию процедур оформления правсобственностИ НА земельнЫЙ участОк

 

3.1Актуальность совершенствования процедур оформления прав собственности на земельныйучасток

 

В историиразвития экономической мысли земля как один из определяющих видовпроизводственных природных ресурсов и источников благосостояния и как одно изфундаментальных понятий экономической теории и прикладной экономики всегда былаобъектом пристального внимания и изучения. Земельные ресурсы как стратегическийобъект государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога,наследования, как условие, определяющее формирование экономических отношений,занимают основополагающее место в науке о хозяйстве и хозяйствовании.Управление земельными ресурсами стало неотъемлемой частью управленияэкономикой.

Совершенствованиеуправления земельными ресурсами непосредственно связано с развитием и полнотойинформационного обеспечения, то есть с совершенствованиемземельно-имущественного кадастра, который отражает технические, экономические июридические характеристики объектов недвижимости на текущий момент времени.

Недостаткомдействующей системы управления земельными ресурсами не только нашего региона,но и остальных регионов России является отсутствие единой автоматизированнойинформационной системы о состоянии земельных ресурсов региона по всемкатегориям земель, уровням и формам собственности и хозяйствования,обеспечивающей информационный обмен между структурами, отвечающими за ведение государственногоземельного кадастра, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;ведение реестра плательщиков земельного налога, реестра арендаторов земельныхучастков не позволяет органам власти всех уровней принимать оперативные истратегические решения по наиболее эффективному и целесообразному использованиюземель. Имеющиеся базы данных единого государственного реестра прав, базыплательщиков земельного налога и арендной платы на нынешний момент не несутинформации о земельном фонде.

Основнаязадача создания единой базы данных – создание единого информационногопространства использования, распоряжения и владения объектами недвижимости вкаждом муниципальном образовании субъекта РФ в целях управления развитиемрегиона и муниципалитетов как сложной динамически развивающейся системы.

Практически в муниципальных образованиях четкого прогнозированияпоступлений доходов с каждого земельного участка не осуществляется из-заотсутствия учета земельных участков конкретно по каждому землепользователю,землевладельцу, арендатору.

В продолжение сложившейся ситуации муниципалитеты не могутконтролировать поступления платежей за землю. На такое состояние дел моглиоказать влияние несколько факторов, как объективных, так и субъективных:

1.  отсутствиеобмена информацией по предоставлению земельных участков между поселением ирайоном, а также Управлением Роснедвижимости и налоговыми службами;

2.  отсутствиеконтроля со стороны глав поселений за учетом земельных участков;

3.  слабаяорганизация контроля за поступлением арендной платы;

4.  централизацияналоговых органов;

5.  слабаяинформированность органов местного самоуправления районов и поселений обизменениях в существующем законодательстве.

6.   дублирование архивовмежевых дел в государственном фонде землеустроительной документации игосударственном земельном кадастре.

7.   отсутствие ясности ичеткости в отношении полномочий по принятию решению и утверждению землеустроительнойдокументации, отсутствие дифференцированного подхода к землеустройству земельразличных категорий.

8.   в отношениигосударственного кадастрового учета земельных участков присутствуют неустраненные за период действия нового Земельного кодекса противоречиязаконодательства по объектам кадастрового учета. В земельном кодексеопределено, что объектами государственного кадастрового учета являютсяземельные участки и иные объекты недвижимости, в то время как в действующемФедеральном законе «О государственном земельном кадастре» такими объектамимогут быть только земельные участки.

9.   в вопросах ведениягосударственного земельного кадастра недостаточно четко и последовательнорешаются вопросы определения правового режима земельных участков (который затемдолжен закрепляться соответствующими записями об ограничениях и обременениях вЕГРП). Для такого определения правового режима в кадастрепредусмотрен механизм учета территориальных зон, который до сего времени нереализован ни на нормативном, ни на практическом уровнях.

10.недостаточнодифференцировано решение вопроса удостоверения (подтверждения) границ земельныхучастков. Законодательство не делает различий для разверстанных (которыепоставлены на кадастровый учет и зарегистрированных в ЕГРП) земель и неразверстанных,применяя один и тот же механизм внешнего по отношению к кадастру удостоверениятаких границ.

11.публичность кадастровыхданных не обеспечивается путем периодического издания кадастровых карт органамиведения государственного земельного кадастра. Этот недостаток обусловлен тем,что государственный кадастровый учет осуществляется бесплатно, в то время, как предоставление кадастровой информации – за плату. Витоге органы ведения ГЗК не заинтересованы в массовом тиражировании своихсведений.

12.государственнаярегистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которыхсвойственны государственной регистрации, а другие характерны для нотариальногоудостоверения сделки. Государственная регистрация сделок дублируетгосударственную регистрацию прав, наконец, существуют необоснованные инеоправданные различия в правовом регулировании оборота недвижимого имуществаразличных видов.

13.за годы существованиясистемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество не реализованотребование ГК РФ (ст.131) о предоставлении информации о зарегистрированныхправах на всей территории России вне зависимости от места нахождения объектаправ.

14.отсутствует необходимоевзаимодействие между предусмотренными законодательством государственными информационнымиресурсами, объекты учета которых впрямую влияют на правовой режим недвижимости.

Системарегистрации прав на недвижимость, формирования и учета объектов недвижимости(учетно-регистрационная система) в России является системой обеспечения рынка недвижимости,с которой сталкивается все возрастающее число граждан и хозяйствующихсубъектов. По мере продолжающегося развития рынка недвижимости значимость этойсистемы и для населения, и для экономики страны в целом также будет возрастать.

При всей сложности и проблемах внутренней организации ифункционирования этой системы потребители ее услуг – граждане и хозяйствующиесубъекты – рассматривают ее как единое целое, не задумываясь о том, что этасистема складывается из отдельных компонентов – формирования объектовнедвижимости, включая необходимые согласования, межевание земельных участков,технической инвентаризации и учета зданий, строений и сооружений, кадастровогоучета земельных участков и регистрации сделок и прав на недвижимость.Потребителей услуг этой системы не интересуют внутренние проблемыфункционирования и взаимодействия, причастных к этимдействиям органов и организаций. Для лиц, обращающихся в эти организации,гораздо более важно иметь представление о том, с чего начать, куда необходимообратиться и сколько нужно потратить времени и денег, чтобы зарегистрировать,например, право собственности на квартиру, право собственности отдельно наземельный участок или на земельный участок и расположенный на нем дом и т.д.

До сих поростаются официально не зарегистрированными права многих собственников земельныхучастков. Тормозят становление прозрачных отношений на земельном рынкеразличные сложности, с которыми приходится сталкиваться владельцам земельныхучастков: этапы сбора документов, их количество, порою фактическоедублирование, необоснованное увеличение сроков выдачи и т.д. В результатепризнание и оформление права собственности на земельный участок через суд — гораздо более быстрый и менее проблематичный путь решения. В описанной ситуациипенсионерам просто необходимо прибегнуть именно к судебному варианту решениявопроса.

Единогопорядка оформления права собственности на земельные участки в собственность несуществует. Объясняется это, во-первых, многообразием самих ситуаций, аво-вторых, отсутствием четкого законодательного регулирования земельныхотношений и неоднозначностью его трактовок. Помимо федеральногозаконодательства, эти вопросы регламентируют законодательство субъектовФедерации и нормативные акты местного самоуправления. По идее, документы должныприменяться в полном соответствии с федеральным законодательством о земле, чтодалеко не всегда соответствует действительности и имеются противоречия междуактами разных уровней. Однако при возникновении спорных ситуаций и конфликтоввокруг участков, которые разрешаются в судебном порядке, нередко приходитсяприбегать и к другим законодательным актам, так как вышеназванные документырегламентируют сферу земельных отношений далеко не исчерпывающе. Кроме того,порядок оформления права на земельные участки в собственность осложняется темфактом, что регистрирующий орган зачастую приостанавливает или отказывает врегистрации. Причин тому может быть множество. По результатам исследованийспециалистов в области земельных отношений были выявлены основные проблемысобственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов земельныхучастков. Опросы проводились в течение 1 года на всей территории нашей страны.Выявленные результаты представлены на рис. 3.1, и являются официальнымиданными, на которые ссылаются органы государственной власти и статистики. Респондентамбыл задан следующий вопрос: «какие проблемы наиболее актуальны длясобственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов земельныхучастков?»

/>

Рис. 3.1результаты опроса: структура основных проблем в области земельных отношений, %

Какпоказывает рис 3.1, сложная процедура оформления – является основной проблемойв области земельных отношений. Кроме того, она еще и достаточно дорогая, некаждый гражданин сможет себе позволить оформить ЗУ в собственность. Затраты пооформлению пакета документов для получения права собственности земельногоучастка (несрочные тарифы):

·  межевойплан: минимальная цена 7000-10000 руб. (стоимость проведения кадастровых работможет колебаться и зависит от целого ряда факторов: площади участка,застроенности территории, удаленности участка от города, характера рельефа,наличия подземных коммуникаций и т.д.);

·  выпискаиз ЕГРЗ – 100 руб.;

·  справкао нормативной стоимости земельного участка – 300 руб.;

·  выпискаиз Земельного кадастра – 300 руб.;

·  государственнаяпошлина — от 100 руб. до 5000 руб.

Общая суммазатрат — от 8000 руб. (без учета стоимости юридических услуг по сопровождениюдела). В городе Томске Управление земельных отношений городского департаментанедвижимости вышло с инициативой установить для томичей упрощенный порядокоформления права собственности на земельные участки, сообщает пресс-службамэрии. Отдельным категориям жителей муниципалитет предлагает оплачивать избюджета все связанные с этой процедурой расходы. Право муниципалитета оказыватьсоциальную поддержку при оформлении земли в собственность предусмотрена законом№93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые нормативные акты РФ по вопросуоформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимогоимущества». Прежде всего, муниципалитет предлагает взять на себя проведениегосударственной регистрации права собственности на земельные участки дляэксплуатации индивидуальных жилых домов, индивидуальных гаражей, дачных исадовых участков. Воспользоваться такой возможностью, по задумке администрации,смогут все томичи. «Наши специалисты более компетентны в этих вопросах — импровести регистрацию гораздо проще, чем обычному жителю, — говорит начальникуправления земельных отношений департамента недвижимости Альфия Кобеева. — Мыуверены, что эти вложения нам обернутся дополнительными налогами в бюджетгорода». Во-вторых, администрация города предлагает для некоторых категорийграждан оплачивать из городского бюджета не только регистрацию, но и всюподготовительную работу по оформлению требуемых документов (изготовлениетехпаспорта и т.д.). Предполагается, что эффективность использования этихсредств будет достаточно высока. Последние три года земельный налог полностьюпоступает в городскую казну. Муниципалитет, естественно, заинтересован врасширении налогооблагаемой базы, и все эти годы очень плотно сотрудничает с городскойналоговой инспекцией. Благодаря совместной работе в прошлом году властям городаТомска удалось перевыполнить план по земельному налогу (163 млн. рублей) на 7млн. рублей. В этом году планируется собрать более 221 млн. рублей.

ВоВладимирской области эту проблемурешают через создание Центра поддержки земельной реформы.

Центр поддержки земельной реформы Владимирскойобласти — некоммерческая организация, основанная во Владимире. Ее цель — повышение благосостояния сельского населения и более полная реализация имсвоего творческого, трудового, духовного потенциала посредством реализацииконституционных прав на землю, полученных в результате земельной реформы вРоссии.

Центрпреследует эту цель, чтобы:

·  повыситьблагосостояние сельских жителей;

·  содействоватьразвитию демократических принципов в сельском сообществе;

·  способствоватьстановлению человека, знающего свои права, способного их реализовать изащитить;

·  обеспечитьнаиболее эффективное использование сельскохозяйственных земель.

Центросуществляет следующие виды деятельности:

1.   Деятельность в интересахклиентов в судебных и иных административных и государственных органах

2.   Работа с органами властии управления

3.   Консультационнаядеятельность.

4.   Просветительскаядеятельность, пропаганда правовых знаний.

В Москве завершается работа по созданию электроннойбазы документов, выдаваемых органами исполнительной власти города и городскимиорганизациями в режиме «Одного окна». Когда такая база создана, иоткрыта в сети Интернет для пользования всем городским структурам, гражданам иорганизациям. Разрабатывается единое программное обеспечение для всех служб«Одного окна». Для решения проблемы взаимодействия органовисполнительной власти города и городских организаций в процессе подготовкиконечного документа для заявителя поставлена задача наладить электронныйдокументооборот между ними с использованием электронно-цифровой подписи. Этаработа осуществляется в рамках программы «Электронная Москва».Утвержден Регламент работы органов исполнительной власти города Москвы игородских организаций с заявителями в режиме «Одного окна». В режиме«горячей линии» принимаются и обрабатываются сообщения заявителей окачестве и оперативности их обслуживания в службах «одного окна». Дляэтих целей используется телефонный канал Справочно-информационной службы Москвы«777-77-77».

В Иркутской области проблема оформления правасобственности на земельные участки стоит на месте – люди толпами стоят у дверейчиновников и не знают с чего начать, не могут начать строительство, инее могутполноценно реализовать свое законное право. На наш взгляд, для выхода изсоздавшейся ситуации назрела необходимость в создании системы учета земель и ихсобственников в поселениях, что значительно повысило бы эффективность работы поплатежам за землю, уровень прогнозирования доходов органов местногосамоуправления, а также упростило бы ситуацию по предоставлению отчетности втерриториальные отделы Управления Роснедвижимости, для чего необходиморазработать и утвердить на уровне региона электронные формы ведения учетаземель, юридических и физических лиц.

3.2.Предложения по совершенствованию системы оформления прав собственности на земельныйучасток

В связи сразвитием научно-технического прогресса органам государственной властипредоставляется возможность наиболее эффективно работать. Однако проведенноенами исследование говорит о том, что в органах государственной и муниципальнойвласти не спешат использовать современные технологии и разработки для повышенияэффективности своей работы. Наши предложения по совершенствованию системыоформления права собственности на земельные участки заключается в следующем:

1. Созданиеединой базы данных в регионе с обеспечением доступа к ней органов местногосамоуправления.

2. Созданиесайта (или отдельную страничку на существующем сайте), посвященного процедуреоформления земельных участков в собственность.

Предполагается,что база данных будет разрабатываться для местного органа власти с цельюупрощения процедуры оформления права собственности на земельные участки. Дело втом, что физические и юридические лица, зарегистрированные на территорииданного муниципального образования, для получения земельного участка обращаютсяв местную администрацию. Получив перечень необходимых документов, физическоеили юридическое лицо направляется за сбором необходимых справок. Их количествоколеблется от 15-32 различных документов. Собрав все необходимые документы исправки, физическое или юридическое лицо обращается в территориальный органФедеральной регистрационной службы по месту нахождения своего участка, которыйпринимает решение о выдаче земельного участка или об отказе в процедуреоформления земельного участка. Предлагаемая база данных освободит физическоеили юридическое лицо от долговременных процедур сбора необходимых справок.Проектируемая база данных будет содержать все необходимые сведения о физическихи юридических лицах, зарегистрированных на территории данного муниципальногообразования, а также сведения о наличии и основных характеристиках, имеющихсяземельных участков на территории данного муниципального образования.

База данных пофизическим лицам будет содержать следующие данные:

1.   Паспортные данныегражданина и членов его семьи

2.   Индификационный номерналогоплательщика

3.   Индивидуальный код,присвоенный каждому физическому лицу, который будет внесен в базу данных

4.   Все необходимые сведенияоб имущественном положении, составе семьи

Кодприсваивается для обеспечения точности и прозрачности при обмене необходимойинформации между всеми инстанциями, входящими в цикл оформления ипредоставления земельного участка. При этом данные будут сгруппированы поразличным категориям льготников.

Аналогичнаябаза данных будет вестись и для юридических лиц, зарегистрированных натерритории данного муниципального образования. В ней будут содержатьсяследующие данные:

1.   Номер свидетельства орегистрации

2.   ОГРН

3.   Вид деятельности

4.   Юридический адрес

Также, нашепредложения предусматривает аккумулирование данных о наличии и основныххарактеристиках земельных участков муниципальной собственности. В качествеосновных характеристик земельного участка будут являться:

1.  площадьземельного участка;

2.  наличиеобъектов рекреации (парки или водоемы);

3.  наличиедорог с твердым покрытием;

4.  расположениеземельного участка в населенном пункте;

5.  количествовидов коммуникаций (электричество, централизованное водоснабжение, канализация,центральное отопление);

6.  наличиеостановки общественного транспорта.

Предполагается, что по средствам предлагаемогопрограммного продукта будет осуществляться пообъектный учет по различнымкатегориям земель:

1.  землисельскохозяйственного назначения

2.  землипромышленного использования

3.  землиособо охраняемых территорий

4.  землилесного фонда

5.  земливодного фонда

6.  землизапаса

Проектируемыепредложения потребуют значительных капитальных вложений, перечень которыхпредставлен в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Общий объеминвестиций, млрд. руб.

Инвестиции в основной капитал: 1000 Приобретение оборудования 350 Приобретение программного обеспечения 650 Иные инвестиции: 200 Обучение персонала программного обеспечения 25 Внедрение и поддержка 175 Итого: 1200

Какпоказывают данные, приведенные в таблице 3.1 наибольших капитальных вложенийтребует приобретение программного обеспечения. В рамках федерального проекта«Электронная Россия» организован конкурс по усовершенствованию деятельностиОМСУ. В случае, если предлагаемый проект займет 1место, он получит 100%-оефинансирование из федерального бюджета.

Проектируемыепредложения требуют разработки схем взаимодействия между органами местногосамоуправления и организациями по кадастровому учету объектов недвижимости.

Бизнес-процессыпри кадастровом учете объектов недвижимости и регистрацииправ на недвижимое имущество будут построены исходя их принципа «одного окна»,когда заявитель будет обращаться в одну государственную или муниципальнуюорганизацию (орган).

«Информационныекаталоги» — сведения об объектах недвижимости необходимые для целейналогообложения, а также для целей государственного и муниципального управленияи информирования юридических и физических лиц. Они будут публиковаться вэлектронном виде на предлагаемом сайте. Полномочия по ведению этих сведенийбудут распределены между органами государственной власти и местногосамоуправления в соответствии с их компетенцией.

Бизнеспроцессы формирования данных информационных каталогов будут предусматриватьиспользование органами государственной власти и местного самоуправленияправового кадастра в качестве основы, к которой будут привязаны необходимыеданные (информационные слои).

Предлагаемаяавтоматизированная система построения документооборота при кадастровом учетеземельных участков, техническом учете зданий и сооружений и регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним будет осуществляться в соответствиисо следующими принципами:

·  документооборотзаключается во взаимном предоставлении сведений из государственных и иныхинформационных ресурсов, обеспечивающем формирование необходимой информации дляоформления земельно-имущественных отношений;

·  документооборотрегламентируется нормативными правовыми документами Российской Федерации, атакже многосторонними Соглашениями между участниками проекта;

·  автоматизированнаясистема, обеспечивающая реализацию документооборота, будет построена попринципу открытой системы с обеспечением ее масштабированиякак по количеству участников взаимодействия, так и по количествупредоставляемых информационных сервисов и услуг;

·  организациявзаимодействия и предоставления информации о земельно-имущественном комплексерегиона в другие региональные и ведомственные автоматизированные системы наоснове использования единых справочников, общероссийских классификаторовтехнико-экономической информации, единой адресной системы, средствперекодировки ведомственных классификаторов и единых XML-схем описаниядокументов;

·  интеграция припроектировании и эксплуатации системы финансовых ресурсов из бюджетов различныхуровней;

·  предоставление информационныхуслуг гражданам и хозяйствующим субъектам. Направленность информационныхсервисов на упрощение процедур оформления земельно-имущественных отношений;

·  формирование единогоинформационного пространства в пилотных регионах, содержащего сведения оземельно-имущественном комплексе, на основе интеграции федеральных, субъектовыхи муниципальных информационных ресурсов;

·  обеспечение отображенияпространственных данных на единой геоподоснове ирешение необходимых задач пространственного анализа с использованиемсовременных ГИС-технологий;

·  архитектура системы будетпостроена с использованием технических решений, разработанных в рамкахпрограммы «Электронная Россия» (электронные административные регламенты,XML-схемы описания документов, среда электронного взаимодействия);

·  исключение повторноговвода идентичной информации в разных организациях-участниках проекта исинхронизация сведений баз данных.

Дляреализации предлагаемого проекта необходимо создать рабочую группу, котораябудет заниматься реализацией следующих задач:

·  разработать и согласоватьмежду органами местной администрации и ФГУ «Госземкадастрсъемка» и другимиучастниками проекта типовых Соглашений;

·  разработатьбизнес-процессы, регламентирующие документооборот;

·  разработать XML-схемыпредставления электронных документов;

·  обеспечить ведениесовместного классификатора и разработать соответствующие регламентирующиедокументы и программные средства;

·  разработать технологиюсинхронизации сведений баз данных;

·  разработать частныетехнические задания на реализацию процедур электронного взаимодействия;

·  доработать средуэлектронного взаимодействия в части описания соответствующих процедурэлектронного взаимодействия, ведения системы классификаторов, метаданныхобъектов учета;

·  разработать и реализоватьпроцедуры электронного взаимодействия.

Предполагается,что рабочая группа будет состоять из 50 человек, которые будут работать вкаждом муниципальном образовании региона по следующей очередности:

1.   Центральные районы(Иркутск, Ангарск, Шелехов и т.п.)

2.   Удаленные районы(Усть-Илимск, Усть-Кут и т. п.)

3.   Труднодоступные районы(Бодайбо, Бохан и т.п.)

Рабочаягруппа будет организована на время реализации проекта. Набор специалистов в неебудет организован по результатам конкурса среди профессионалов в этой области.Предполагается поэтапное внедрение проекта (таблица 3.2), это обусловленообширной территорий региона и разбросанности по ней муниципальных образований.

Таблица 3.2

План вводаэксплуатации проекта, млн. руб.

Инвестируемые районы 2009 2010 Всего Центральные 180 140 320 Удаленные 220 150 370 Труднодоступные 350 160 510 Итого: 750 450 1200

Какпоказывает таблица 3.2 большая часть проекта будет осуществлена на первом годуреализации проекта. Причем наибольшее финансирование, а значит и наибольшийобъем работ будет осуществляться в труднодоступных районах. Это обусловленотем, что в отдельных труднодоступных муниципальных образованиях потребуется полноепереоснащение; проведение сети Интернет; комплексное обучение персонала (ввидунизкой квалификации сотрудников местных администраций).

Какпоказывает таблица 3.3 годовой фонд оплаты труда составляет 10,26 млн. руб.Средняя заработная плата работников составляет 33 тыс. руб. в месяц. Сотрудникибудут организованы в группы по 3 человека, которые на месте будут:

·  внедрять предлагаемуюбазу данных

·  обучать персонал местныхадминистраций

Таблица 3.3

Фонд оплатытруда работников предлагаемого проекта, тыс. руб.

Категории работников кол-во чел. ФОТ, тыс. руб. Руководитель проекта 1 720 Инженерно-технический персонал 3 1620 Основные рабочие 36 6480 Обеспечивающий персонал 10 1440 Итого: 50 10260

ИнтеграцияМуниципальной информационной системы и единого государственного реестра земельс сохранением требований к единой технологии государственного кадастровогоучета является основной проблемой. Для чего требуется согласовать регламентобмена информацией между ними, форматы и виды электронных документов,общесистемные классификаторы и словари. Также необходимо установить принципыактуализации информации Муниципальной информационной системы на основаниисведений единого государственного реестра земель и решить вопросы возможностииспользования для обеих систем единой геоподосновы и адресного реестра. Крометого, на основании сведений Муниципальной информационной системы, необходимоотработать механизм формирования частей земельных участков, занятых, для учетаих в ЕГРЗ с применением метаописания и указателей на соответствующую информациюо земельных участках в базе данных МИС.

/>/>Реализация взаимодействияс гражданами и хозяйствующими субъектами:

Намипредложено, что взаимодействие будет осуществляться в форме предоставлениягосударственных информационных услуг. Будут реализованы:

·  справочно-информационныеуслуги по оформлению земельно-имущественных отношений;

·  открытая публикация насайте сведений о кадастровом делении территории, кадастровой стоимостиземельных участков, а также фрагментов дежурных кадастровых карт, отображающихвзаимное расположение земельных участков;

·  предоставление сведенийгосударственного земельного кадастра в виде кадастрового плана земельныхучастков в электронном виде. Реализация данной услуги требует нормативно-техническойпроработки в части использования ЭЦП и возможна только при наличииудостоверяющего центра. Основными потребителями данной услуги будутхозяйствующие субъекты, имеющие собственные автоматизированные системы, атакже, органы, обеспечивающие формирование земельных участков и объектовнедвижимости.

·  Оформление земельныхучастков будет осуществляться по принципу «единого окна». Юридические ифизические лица будут освобождены от муторных и долговременных процедуроформления необходимых справок, так как имеющаяся база данных позволит органамместной власти самостоятельно ставить на учет во все необходимые инстанцииотдельный земельный участок.

Реализация унифицированной среды электронного взаимодействия:

Наиболееэффективной организацией информационного взаимодействия на основе современныхтелекоммуникационных технологий представляется создание единой унифицированнойсреды электронного взаимодействия на базе Web-сервисного подхода с применениемсоответствующих средств защиты информации. Предлагается использовать технологиюWeb-сервисов, основанную на принципе «связывания» программных компонентовразличных информационных систем, участвующих в обмене данными. Для реализациипредлагаемой технологии необходима организация работ по созданиюцентрализованного хранилища необходимых информационных структур,обеспечивающего функционирование среды на основе использования открытыхстандартов. Основу технологического решения разрабатываемойавтоматизированной системы кадастра земельных участков субъекта РФ должнысоставлять Среда электронного взаимодействия, разработанная в 2007 году.

При развитиисистемы необходимо сохранить модульную структуру Среды с четким разделениемфункций. Выполнение функций Среды, а также доступ к содержащимся в ней данным иуправляющим структурам должны осуществляться посредством специализированныхподсистем с использованием механизмов, реализованных на базе современныхweb-технологий.

При развитииСреды в процессе создания автоматизированной системы кадастраземельных участков субъекта РФ должны быть выполнены следующиетребования:

·  поддержка общепринятыхтехнологий обработки и представления информации;

·  использование стандартныхинструментальных средств;

·  функционирование на базенаиболее распространенных платформ;

·  обеспечениеинтероперабельности среды по отношению ко всем взаимодействующимавтоматизированным системам;

·  интеграция репозитарияСреды и других компонентов системы с расширением типов хранимых данных;

·  поддержка единых наборовбазовых типов данных и функций их преобразования;

·  разработка типовыхпроцедур электронного взаимодействия (ПЭВ) при реализации межведомственноговзаимодействия;

·  поддержка единой системысправочников, словарей и классификаторов (ССК);

·  интеграция всех компонентсистемы с подсистемой безопасности Среды;

·  использование механизмаЭЦП и системы удостоверяющих центров Среды.

Организация сбора сведений обо всех учтенных земельных участках всубъекте РФ. Формирование каталога земельных участков субъекта РФ: для формированиякаталога земельных участков в субъекте РФ должен быть реализован регулярныйсбор сведений:

·  обо всех учтенных в ЕГРЗземельных участках;

·  о вновь образованных иучтенных в ЕГРЗ земельных участках;

·  о характеристикахземельных участков;

·  о дополнительныххарактеристиках участков и объектов недвижимости (кадастровая стоимость,качественный состав и пр.).

·  о юридических ифизических лицах (паспортные данные, юридический адрес, имущественноеположение, пр. )

Реализация информационно-аналитической подсистемы:

Формированиеединого информационного пространства и использование единой геоподосновыобеспечит возможность реализации постоянно расширяемого комплексаинформационно-аналитических задач в интересах управления территорией. Дляобеспечения функционирования информационно-аналитической подсистемы необходимореализовать:

·  сбор сведений об учтенныхземельных участках, их кадастровой стоимости и арендной платы. Формированиекаталогов земельных участков, об объектах недвижимости, о границахадминистративно-территориальных единицах региона;

·  формирование и ведение базыданных сельскохозяйственных угодий, включая сведения о качественныххарактеристиках земель;

·  ведение баз данных,содержащих сведения о территориальных зонах (правовое зонирование, зоныградостроительной ценности, охранные и защитные зоны), влияющих на разрешенноеиспользование земельных участков;

·  формирование иотображение пространственной информации на единойгеоподоснове;

·  ведение баз данныхпроектов развития территории;

·  ведение баз данных оразвитии рынка земли и недвижимости;

·  расширение состава исодержания информации с сохранением целостности баз данных и корректностипространственной привязки дополнительных информационных слоев;

·  подготовка справок ианалитических докладов о состоянии и развитии территории региона;

·  решение задачпространственного анализа территории (например, расчет выгоды/ущерба приизъятии земельных участков и объектов недвижимости при землеустроительном(градостроительном) проектировании);

·  формирование реестровсобственности хозяйствующих субъектов и предоставление им соответствующейинформации по согласованным регламентам;

·  подготовка ипредоставление кадастровых карт различного назначения.

·  формирование баз данных оналичии и движении физических и юридических лиц

Организация документооборота с другими организациями и службамимуниципального уровня:

Для объектовавтоматизации системы, находящихся в муниципальных образованиях пилотныхрегионов, необходимо обеспечить информационное взаимодействие савтоматизированными информационными системами и отдельными пользователямиорганов власти муниципального уровня:

·  муниципальными органамиуправления имуществом, обеспечивающих прогнозирование поступления земельныхплатежей и ведение реестров федеральной и субъектовой собственности, в томчисле, путем использования электронной карты как инструмента дляпространственного анализа массивов объектов;

·  службой главногоархитектора, которая ведет дежурную карту муниципального образования — учетвсех участков, сооружений, коммуникаций, дорог, лесных массивов, водныхобъектов, планирование в размещении новых сооружений и использования земель,которые уполномочены формировать и поддерживать единое адресное пространство натерритории);

·  управлениями по природнымресурсам, обеспечивающими, в том числе, ведение водного, лесного кадастра,кадастра месторождений полезных ископаемых, особо ценных природных территорий ипр.

·  службой ГО и ЧС,обеспечивающей учет потенциально опасных объектов, их описание, в том числе сиспользованием электронных карт, сценарное моделирование природно-климатическихи техногенных чрезвычайных ситуаций (наводнение, разливы рек, взрывы, пожары,оползни, сходы ледников или селей), планирование оптимальных маршрутов движенияпри ликвидации;

·  экономическимуправлением, обеспечивающем распределениепроизводственных сил по территории, разработку программ экономического развитияили инвестиционных проектов.

·  предприятиямижилищно–коммунального хозяйства, обеспечивающими учет размещения инженерныхкоммуникаций, планирование ремонтных и земляных работ с учетом прохождениякоммуникаций;

·  информационно –аналитическими подразделениями, готовящими аналитические справки и доклады порегиону с целью информационной поддержки принятия решений.

Этапы выполнения проекта:

Этап 1.Проведение предпроектного обследования организационных структур, участвующих вгосударственном кадастровом учете земельных участков, техническом учетеобъектов градостроительной деятельности и регистрацииправ на земельные участки и сделок с ними в пилотных регионах

Проведение предпроектногообследования будет проводиться по методике, которая будет апробирована впилотных регионах и, в дальнейшем, принята в качестве одного из методическихдокументов, обеспечивающих типовое внедрение разработанной АС. Методика будетсодержать перечень вопросов, получение ответов на которые позволит выявитьособенности реальной ситуации в регионе, влияющей на настройку системы и ее организационноеобеспечение. Методика подлежит согласованию с Заказчиком.

Результатыобследования будут являться исходными данными для составления плана мероприятийпо внедрению системы, модернизации СПО в организациях-участниках проекта инаполнению баз данных информационно-аналитической подсистемы. На основаниирезультатов обследования будет составлен аналитический отчет.

На этом жеэтапе проводятся работы по анализу нормативной правовой базы, регламентирующейпроцессы кадастрового учета, процедуры межведомственного обмена информацией оюридических и физических лицах и земельных участках, а также принципы и нормыиспользования данной информации органами государственной власти и местногосамоуправления, гражданами, хозяйствующими субъектами.

Этап 2. Системно-техническоепроектирование единой системы документооборота при кадастровом учете земельныхучастков, и регистрации прав на них и сделок с ними

На данномэтапе проводится разработка технических заданий на нормативные правовыедокументы. Также на основании анализа результатов предпроектного обследования проводитсяразработка обоснования организационной структуры, обеспечивающей реализациюединого документооборота при оформлении земельно-имущественных отношений.

Кроме того,системно-технический проект должен включать следующие разделы:

·  типовые модели деловыхпроцессов межведомственного информационного взаимодействия по учету земли иобъектов недвижимости;

·  описание функционированиясистемы

·  организациявнутрисистемного и внешнего обмена данными

·  обеспечение безопасностиинформации

·  информационноеобеспечение

·  программно-техническаяархитектура системы

·  планы мероприятий посозданию автоматизированной системы документооборота при кадастровом учетеземельных участков, регистрации прав на них и сделок сними с учетом изменения нормативной правовой базы.

На данномэтапе также должны быть определены предложения по профилям стандартов,регламентирующим дальнейшее развитие системы и ее перевод в промышленнуюэксплуатацию в муниципалитетах области.

Этап 3. Реализацияпрототипа функционирования системы на стенде ФКЦ «Земля» с удаленным доступом кпилотным объектам

На стендебудут представлены все функциональные подсистемы проектируемой системы в видеотдельных рабочих мест. Базы данных и база геоданных должны размещаться насервере баз данных под управлением СУБД Oracle версии 9.i. Будет реализованWeb-сервер с обеспечением доступа в интерфейсы Среды электронноговзаимодействия. В результате будет продемонстрирована возможность сбораинтегрированной информации и передачи кадастровых данных в виде пакетовэлектронных документов с использованием среды электронного взаимодействия.Подлежат реализации Web-сервисы, обеспечивающие публикацию и интерактивноевзаимодействие граждан и хозяйствующих субъектов с системой. Программно-техническаяархитектура стенда должна быть разработана на этапе системно-техническогопроектирования.

Этап 4. Внедрениесистемы в муниципалитетах

Мероприятияпо внедрению опытного образца системы будут разработаны на этапесистемно-технического проектирования.

В 2009 г.планируется проведение внедрения прототипа системы в муниципальныхобразованиях, расположенных вблизи областного центра.

 

3.3 Предполагаемый эффект от реализации проекта

 

Основным результатом предлагаемых мероприятий будет являться упрощенная система оформления земельных участков. Существующая система оформления земельного участка в собственность представлена на рисунке 3.1.

 

/>/>Рис 3.1Действующая схема оформления земельного участка в собственность

Как показывает рис. 3.1 оформление земельного участка достаточно долгий и трудоемкий процесс, кроме этого еще и дорогой. Перечень необходимых документов и справок колеблется от 15 до 32. Стоимость процедуры оформления земельного участка – от 5 до 25 тыс. руб. Предлагаемые мероприятия способствуют упрощению этой процедуры. После реализации данного проекта узаконивание земельного участка будет осуществлять муниципалитет. Схематично это показано на рис 3.2.

/> /> /> /> /> /> /> /> <td/>

Кадастровая палата

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 3.2 Упрощенная схема оформления земельных участков в собственность

 

Как показывает рис. 3.2 физические и юридические лица оставляют в органах местного самоуправления лишь заявку на оформление земельного участка. ОМСУ, имея доступы, формируют на каждую заявку «дело». ОМСУ полностью осуществляют цикл процедуры оформления по средствам предлагаемого электронного документооборота. При этом Юридические и физические лица получают полный пакет документов на земельный участок в течение одного месяца. Преобразование земельных отношений направлено на закрепление конституционного права граждан и юридических лиц свободно реализовать свое право приобретения участка земли и земельной долей в общей собственности сельскохозяйственной коммерческой организации под контролем государства.

Реализация проекта позволит создать условия для совершенствования ведения государственного земельного кадастра, будет способствовать становлению системы государственной регистрации прав на землю и сделок с ней.

Государственное регулирование рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения позволит:

·  обеспечить целевое использование этих земель;

·  решить в определенной мере вопросы социальной защиты граждан

при реализации ими права приобретения земельные участки, а также защиты первоочередного права сельских товаропроизводителей и особенно права соседа в процессе купли-продажи земельных участков.

Развитие рынка земли и другой недвижимости в городах и других поселениях будет способствовать наращиванию жилищного строительства, даст стимул развитию строительной индустрии и связанных с ней отраслей, созданию дополнительных рабочих мест. Усовершенствование взаимоотношений с бюджетами всех уровней по платежам за землю будет способствовать более значительному отношению собственников земельных участков к использованию земель. С другой стороны, это позволит обеспечить рост доли поступлений средств от земельных платежей в доходной части бюджетов. В настоящее время убытки, которые терпит бюджет, составили по итогам 2007 года 768 млн. руб. Основной причиной этого является то, что на территории нашего региона в собственность оформлено лишь 50% земельных участков. Соответственно земельный налог взимается только с тех, кто узаконил свой участок.

Любыеизменения где-либо требуют дополнительных затрат. Чтобы определитьэффективность проекта предлагается сравнить затраты, связанные с реализациейпроекта с полученным результатом. Это можно представить как с экономическойточки зрения, так и с социальной. Экономическая составляющая результатовпроекта состоит в ежегодной экономии в размере 768 млн. руб. Необходимоотметить, что для непосредственно заинтересованных лиц – ОМСУ этот проект будетозначать выход на новый уровень организации своей деятельности. Однако проектдолжен будет охватить весь регион в целом, что предполагает его продвижениечерез Ассоциацию Муниципальных Образований.

В рамках федеральногопроекта «Электронная Россия» предусмотрено финансирование на усовершенствованиедеятельности ОМСУ. А также нами предложено следующий вариант финансированияпредлагаемого проекта: «участие местных жителей».

Совокупныйэффект от создания такой системы складывается из следующих экономических исоциальных последствий:

·  Сокращение транзакционныхиздержек участников рынка недвижимости в результате организациимежведомственного взаимодействия на основе использования современныхинформационно-коммуникационных технологий, не только облегчит оформлениеземельно-имущественных отношений, но и обеспечит активизацию рынка земли инедвижимости и, следовательно, увеличение поступления соответствующих платежейв бюджеты различных уровней.

·  Достижение прозрачностиправового режима объектов недвижимости в их совокупности путем формированияединого информационного фонда о недвижимости будет способствовать защищенностиправ и интересов третьих лиц и общества, активизации рынка недвижимости иповышению инвестиционной активности.

·  Концентрация информации онедвижимости в едином реестре обеспечит ее сопоставимость и интеграцию, чтосущественно снизит расходы на процессы оформления земельных участков винтересах налогообложения.

·  Обеспечение доступа ккадастровой информации из любой точки субъекта РФ независимо от местонахождениянедвижимости будет способствовать созданию единого экономического пространства.

·  Создание системы иобеспечение публичности содержащейся в ней информации обеспечит снижениерасходов региональных и местных органов управления на создание информационныхсистем в интересах управления территориями.

·  Создание единого реестраземельных участков и объектов недвижимости в целом является необходимымусловием реализации концепции устойчивого развития, рассматриваемогомеждународными организациями, безальтернативным способом развития отдельныхстран и мирового сообщества в целом.

Экономический эффект: чтобы рассчитать экономический эффектприведем данные, характеризующие поступления земельного налога в Иркутскойобласти.

Таблица 3.4

Поступления от земельного налога в Иркутской области

2005 год 2006 год 2007 год 2008-2010 год Млн. руб. % ЗУ от общей численности (по S) Млн. руб. % ЗУ от общей численности (по S) Млн. руб. % ЗУ от общей численности (по S) Млн. руб. % ЗУ от общей численности (по S) 670 42 800 48 900 50 1800 100

Как показывает таблица 3.4, за последние 3 года поступления отземельного налога составляют лишь половину от фактического наличия земельныхучастков. Наш проект предусматривает 100%-ое оформление земельных участков навтором году реализации. Это значит, что сумма поступлений возрастет в 2 раза к2010 году и составит 1,8 млрд. руб. Суммарные затраты на внедрение проектасоставят 1.2 млрд. руб. Ток =1200/900=1.3. Из этого следует, что предлагаемыйпроект окупится примерно за 2 года. Таким образом, целесообразностьпредлагаемого проекта с экономической точки зрения очевидна. Кроме того,реализация проекта позволит сэкономить время налогоплательщиков в несколькораз, а также позволит снизить трудозатраты на оформление документов в десяткираз. Также экономятся финансовые ресурсы на содержание отделов, занимающихсяоформлением документов. По нашим подсчетам годовая сумма экономии составит 70.3млн. руб. Это доказывает эффективность наших предложений.

Заключение

Участниками земельных отношений являются граждане, юридическиелица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальныеобразования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранныхюридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяютсяв соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами. Для целейнастоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:

·  собственники земельных участков — лица, являющиеся собственникамиземельных участков;

·  землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельнымиучастками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на правебезвозмездного срочного пользования;

·  землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельнымиучастками на праве пожизненного наследуемого владения;

·  арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиесяземельными участками по договору аренды, договору субаренды;

·  обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченногопользования чужими земельными участками (сервитут).

Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений — частьповерхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны иудостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым инеделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части,каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок,разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его всостав земель иной категории, за исключением случаев, установленныхфедеральными законами.

Сделав общий обзор земельных отношений можно сделать следующиевыводы:

1.   система земельныхотношений в Иркутской области образует ФГУ «Госземкадастрсъемка» — ВИСХАГИ Восточно-Сибирскийфилиал. Его деятель6ость направлена на широкий круг работ по реализациипрограммы «Создание автоматизированной системы введения государственногоземельного кадастра»;

2.   земельноезаконодательство РФ устарело и требует изменений;

3.   основной причиной низкойсобираемости земельного налога является сложность, долговременность и относительнаядороговизна процедуры оформления земельного участка в собственность. Официальнов собственность оформлено лишь 50% земельных участков;

4.   одним из вариантов дляулучшения ситуации является создание Единой базы данных, которая обеспечитдоступ всех участников земельных отношений в пределах своей компетенции;

5.   решение названных проблемпозволит существенно увеличить поступления в бюджеты муниципальных образованийот уплаты земельного налога.

В продолжение сложившейся ситуации муниципалитеты Иркутской областине могут контролировать поступления платежей за землю. На такое состояние делмогли оказать влияние несколько факторов, как объективных, так и субъективных:

1.  отсутствиеобмена информацией по предоставлению земельных участков между поселением и районом,а также Управлением Роснедвижимости и налоговыми службами;

2.  отсутствиеконтроля со стороны глав поселений за учетом земельных участков;

3.  слабаяорганизация контроля за поступлением арендной платы;

4.  централизацияналоговых органов;

5.  слабаяинформированность органов местного самоуправления районов и поселений обизменениях в существующем законодательстве.

6.   дублирование архивовмежевых дел в государственном фонде землеустроительной документации игосударственном земельном кадастре.

7.   отсутствие ясности ичеткости в отношении полномочий по принятию решению и утверждениюземлеустроительной документации, отсутствие дифференцированного подхода кземлеустройству земель различных категорий.

8.   государственнаярегистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которыхсвойственны государственной регистрации, а другие характерны для нотариальногоудостоверения сделки. Государственная регистрация сделок дублируетгосударственную регистрацию прав, наконец, существуют необоснованные и неоправданныеразличия в правовом регулировании оборота недвижимого имущества различныхвидов.

9.   за годы существованиясистемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество не реализованотребование ГК РФ (ст.131) о предоставлении информации о зарегистрированныхправах на всей территории России вне зависимости от места нахождения объектаправ.

10.отсутствует необходимоевзаимодействие между предусмотренными законодательством государственнымиинформационными ресурсами, объекты учета которых впрямую влияют на правовойрежим недвижимости.

11.система регистрации правна недвижимость, формирования и учета объектов недвижимости(учетно-регистрационная система) в России является системой обеспечения рынканедвижимости, с которой сталкивается все возрастающее число граждан ихозяйствующих субъектов. По мере продолжающегося развития рынка недвижимостизначимость этой системы и для населения, и для экономики страны в целом такжебудет возрастать.

Нашипредложения по совершенствованию системы оформления земельных участков всобственность заключается в следующем:

1. созданиеединой базы данных в регионе с обеспечением доступа к ней органов местногосамоуправления;

2. созданиесайта (или отдельную страничку на существующем сайте), посвященного процедуреоформления земельных участков в собственность.

Они позволят:

·  увеличить местный бюджетот поступления земельных платежей

·  улучшить качество жизнинаселения

·  выйти на болеесовременный уровень в организации деятельности органов местного самоуправления

·  повысить эффективностьработы всех участников земельных отношений.

/>Список литературы

1.     ФедеральныйЗакон “О стандартах государственных услуг»

2.     ПостановлениеПравительства РФ от 11 ноября 2005 года №679 “О порядке разработки иутверждения административных регламентов исполнения государственных функций иадминистративных регламентов предоставления государственных услуг”Федеральныйзакон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказаниеуслуг для государственных и муниципальных нужд»

3.     АнимицаЕ.Г., Власова Н.Ю. Градоведение. – Екатеринбург: Изд-во УГЭУ, 2001. – 310 с.

4.     АнтоновГ.Д., Колесников А.И. Формирование и управление развитиемсоциально-производственного комплекса города // Стабилизация экономическогоразвития Российской Федерации: сборник материалов 4 Международнойнаучно-практической конференции. – Пенза: РИО ПГСХА, 2005. – 354 с.

5.     АнтоновГ.Д. Социально-производственный комплекс города: формирование и управлениеразвитием. / Г.Д. Антонов, А.И. Колесников. // ЭКО. – 2006. – №3 С. 15-32

6.     БакановМ.И., Мельник М.В., Шеремет А. Д. Теория экономического анализа: Учебник. – М.:Финансы и статистика, 2006. – 365 с.

7.     ЗанадворовВ.С., Занадворова А.В. Экономика города. – М.: Магистр, 2003. – 272 с.

8.     Информационнаязаписка «Очаговый источник загрязнения окружающей среды высокотоксичнымвеществом в г. Свирске», ООО «Дельта-Плюс», 2003 г.

9.     Концепциясоциально-экономического развития муниципального образования «город Свирск» до2021 года.

10.    Крылов Э.И., Журавкова И.В.Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия. –М.: Финансы и статистика, 2001. – 384 с.

11.    Крючина Л.И. Тенденции ипроблемы формирования системы моногородов России. / Л. И. Крючина, И. Д. Тургель.// ЧиновникЪ. – 2006. – № 40 С. 12-21

12.    Любовный В.Я., Ром В.Я.Новые территориальные формы интеграции науки и производства. // Российскиереформы: социальные аспекты. – М.: ЭКО. – 2003. – 320 с.

13.    Попов В.Г. Спецификасоциального развития и управления ЗАТО. / В. Г. Попов, К. И. Зубков, В.М.Копылов. // ЧиновникЪ. – 2006. – № 41 С. 34-39

14.    Савицкая Г.В. Анализхозяйственной деятельности предприятия: Учебник для техникумов. – М.: ИНФРА-М,2005. – 315 с.

15.    Савицкая Г.В. Методикакомплексного анализа хозяйственной деятельности. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 384 с.

16.    Стоянова Е.Д. Финансовыйменеджмент. – М.: Перспектива, 2002. – 235 с.

17.    Тургель И.Д.Моноспециализированный город: теория и практика стратегического управлениясоциально-экономическим развитием. – Екатеринбург: Изд-во УрГГГА, 2001. – 259с.

18.    Форма статистическойотчетности № 12 «Сведения о числе заболеваний, зарегистрированных у больных,проживающих в районе обслуживания лечебного учреждения» за 2005 год.