Реферат: Аренда и кредитование недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕАГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательноеучреждение высшего профессионального образования

«ЧИТИНСКИЙГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (ЧитГУ)

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ

Контрольная работа

по дисциплине:«Теория и практика оценочной деятельности»

Вариант 5

Содержание

1.Аренда недвижимости и рынок прав аренды……………..................……….3

2.Особенности развития рынка недвижимости…………………….................14

3. Обоформлении залога на земельные участки и объекты недвижимости и имущественныхправ на них при залоговом кредитовании инвестиционных проектов в г.Чита………………………………………......................................23

Списокиспользованных источников………………………………...................53

1. Аренда недвижимости и рынок прав аренды

Недвижимое имущество (недвижимость), права на котороеподлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральнымзаконом, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны сземлей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения,предприятия как имущественные комплексы;

Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости всобственность.

Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за платуво временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором врезультате использования арендованного имущества в соответствии с договором,являются его собственностью.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки идругие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественныекомплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другиевещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования(непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдачакоторого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи варенду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору вкачестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие обобъекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, асоответствующий договор не считается заключенным.

Статья 608. Арендодатель.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит егособственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом илисобственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договорааренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя быодной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, долженбыть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход впоследующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624),заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такогоимущества.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенныйдоговором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договораренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое времяотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а приаренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может бытьустановлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные(предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для арендыотдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре неопределен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истеченияпредельного срока, установленного законом, договор по истечении предельногосрока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающийустановленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равныйпредельному.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имуществов состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми егопринадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом,сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были,однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с егоназначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправерассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления емуарендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, атакже возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданноевнаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда вдоговоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать отнего это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса ипотребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либопотребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных егонеисполнением.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостаткисданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в арендуимущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если вовремя заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе посвоему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездногоустранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов наустранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив обэтом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или оего намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может безпромедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другиманалогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездноустранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержаниеим расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрываетпричиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытойчасти убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного варенду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды илибыли заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендаторомво время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договораили передаче имущества в аренду.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в арендуимущество

Передача имущества в аренду не является основанием дляпрекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязанпредупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в арендуимущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этойобязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либорасторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату запользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платыопределяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены,считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые приаренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемоеимущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимыхпериодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результатеиспользования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленнойдоговором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договоромзатрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетаниеуказанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер аренднойплаты может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором,но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальныесроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также дляаренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправепотребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силуобстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренныедоговором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случаесущественного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодательвправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленныйарендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочноговнесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществомв соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре неопределены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдаватьарендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права иобязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлятьарендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендныеправа в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственныхтовариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, еслииное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовымиактами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным подоговору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок,превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорахаренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствиис условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет правопотребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 616. Обязанности сторон по содержаниюарендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счеткапитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотренозаконом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок,установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложнойнеобходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производствукапитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договоромили вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимостьремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправномсостоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы насодержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе приизменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения,оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное варенду имущество к другому лицу не является основанием для изменения илирасторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимоеимущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику,если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику вовступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая,когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращениидоговора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочноепрекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии сним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение сним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствиис договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях,соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотреннымнастоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные всоответствии с ним договоры субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может бытьдосрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушениемусловий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договоромсрока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества вустановленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумныесроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами илидоговором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другиеоснования досрочного расторжения договора по требованию арендодателя всоответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжениядоговора только после направления арендатору письменного предупреждения онеобходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может бытьдосрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользованиеарендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии сусловиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующиепользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем призаключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были бытьобнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправностипри заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностьюкапитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендаторне отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другиеоснования досрочного расторжения договора по требованию арендатора всоответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 621. Преимущественное право арендатора назаключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договоромаренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, поистечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественноеперед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такойдоговор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок неуказан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условиядоговора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключениидоговора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с нимзаключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выборупотребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенномудоговору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договораренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществомпосле истечения срока договора при отсутствии возражений со стороныарендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях нанеопределенный срок (статья 610).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернутьарендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетомнормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либовозвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения аренднойплаты за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненныхарендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованногоимущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы вполной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшенияарендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотренодоговором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственныхсредств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращениядоговора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотренодоговором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованногоимущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению неподлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, таки неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этогоимущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено,что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечениисрока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всейобусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества непредусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительнымсоглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранеевыплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещениявыкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды

отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам арендыотдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий исооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренныенастоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правиламинастоящего Кодекса об этих договорах.

2. Особенности развития рынка недвижимости

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов,посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы,устанавливаются цены и распределяется пространство между различнымиконкурирующими вариантами землепользования» [1]. Однако более полным будетопределение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанныхкак с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией ужесуществующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная системарыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию ифинансирование объектов недвижимости» [I].

Рынок недвижимости представляет собой совокупностьрегиональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга поуровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей влюбой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая составная частьнационального богатства, на долю которой приходится более 50 % мировогобогатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда,рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должныиметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемыпереходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов,несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждани юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективнуюсферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственногорегулирования рынок недвижимости обеспечивает:

— создание новых объектов недвижимости;

— передачу прав на недвижимость;

— установление равновесных цен на объекты недвижимости;

— эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

— распределение пространства между конкурирующимивариантами землепользования;

— инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые снедвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

— куплю-продажу объектов недвижимости;

— наследование;

— дарение;

— мену;

— обеспечение исполнения обязательств (например,реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным или полным изменением состава собственников:

— приватизацию;

— национализацию;

— изменение состава собственников, в том числе с разделомимущества;

— внесение в уставный капитал;

— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (судовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имуществасобственников);

• без смены собственника:

— инвестирование в недвижимость;

— развитие недвижимости (расширение, новое строительство,реконструкция) ;

— изменения направления использования, названия торговоймарки, юридического адреса и др.;

— управление, эксплуатация;

— залог;

— аренду;

— передачу в хозяйственное ведение или оперативноеуправление, в безвозмездное пользование;

— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью,не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

— ренту;

— пожизненное содержание с иждивением;

— передачу в доверительное управление;

— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

— страхование различных форм и различных операций, в томчисле при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономикиосуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляютрынок недвижимости [I].

Рынок недвижимости как составная часть рыночногопространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами иподъемами (рис. 2.1).

Рынок недвижимости обладает многочисленнымиособенностями:

— низкой ликвидностью;

— цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают вовремени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимостипредшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынкенедвижимости наступает раньше, чем в экономике.

— высокой степенью регулирующего государственноговоздействия;

— наличием стоимостной оценки объекта недвижимости ивозрастанием ее с течением времени;

— высоким уровнем трансакционных издержек.

/>

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается приперенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строенийстремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно егопродать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданныхобъектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объектыи характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этотцикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новыхобъектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результатеповышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен наобъекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимостинаступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводствостроительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продажобъектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцынедвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию,необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условияхпровести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения,чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» [2]. В случаеорганизации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержаниеснижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу(риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги всоставе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижениятрансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствиериэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компанийиметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание характеризовать данныйрынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости являетсяограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствиевысокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может бытьчрезвычайно высокой.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка являетсяхарактер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализировани не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночнойсбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения наобъекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождениеобъекта на территории города, области) и историческим (дома разного периодапостройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости(наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали,предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массовогоотдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействуетряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 2.1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденцииспроса и предложения в границах того или иного регион, не являетсяисчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и дажекультурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения,оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка,а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторовмогут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным.Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественнымприростом или миграцией из других регионов. Например, в 2008 г. основная частьспроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована засчет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительноймере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается населениев соответствующих регионах.

Таблица 2.1 Система факторов, влияющих на спрос ипредложение

Факторы Влияние на предложение Влияние на спрос 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ

Изменение уровня доходов населения:

рост

сокращение

В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья

Увеличение

Уменьшение

Изменение уровня доходов бизнеса:

рост

сокращение

Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости

Увеличение

Уменьшение

Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов:

рост

сокращение

Увеличение

Уменьшение

Увеличение

Уменьшение

Ставки арендной платы:

рост

сокращение

Увеличение

Уменьшение

Уменьшение

Увеличение

Стоимость строительства:

рост

сокращение

Уменьшение

Увеличение

Увеличение на рынке готового жилья

Ставки арендной платы:

рост

сокращение

Уменьшение

Увеличение

Уменьшение

Увеличение

Стоимость строительства:

рост

сокращение

Уменьшение

Увеличение

Увеличение на рынке готового жилья

Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение

уменьшение

Увеличение Увеличение 2. СОЦИАЛЬНЫЕ

Изменение численности населения

рост

сокращение

Увеличение

Увеличение

Уменьшение

Изменение образовательного уровня:

рост

понижение

/>

Увеличение

Уменьшение

Изменение уровня преступности:

рост

понижение

/>

Уменьшение

Увеличение

3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ

Реальная налоговая ставка:

рост

понижение

Увеличение

 Уменьшение

Увеличение

Уровень налога на имущество:

рост

понижение

Увеличение Уменьшение

Уровень земельного налога:

рост

сокращение

Увеличение Увеличение

Зональные ограничения:

более строгие

менее строгие

Увеличение Увеличение

Условия совершения сделок:

либеральные

ограничительные

Увеличение Увеличение

Условия получения прав на застройку:

либеральные

ограничительные

Увеличение

Уменьшение

/> 4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ

Экологическая обстановка:

улучшение

ухудшение

Увеличение Уменьшение

Уровень развития инфраструктуры:

высокий

низкий

Увеличение Уменьшение /> /> /> />

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условийна рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложениемнедвижимости [3]. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода отинвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существуетзначительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом(особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловленамногими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, егоэкологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытовогоназначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимостиявляется необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта онпостоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальномобслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и техническойэксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле запоступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимостисоставляет значительную часть его функциональных характеристик и оказываетзначительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену ихпотребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложныйсимбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразностипредпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• возможность получения большей прибыли (чем на другихрынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

• достаточная устойчивость потребительского спроса;

меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

• наличие определенной защиты от внезапных измененийрыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срокастроительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, нарынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношенииобязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

• необходимость использования информации о сделках,совершаемых на рынке недвижимости;

• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительногорегулирования, возможностей строительного комплекса и спецификипотребительского спроса;

• издержки сделок (необходимость проверки юридическойчистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию ирегистрацию) значительны, если не сказать высокие.

3. Об оформлении залога на земельные участки и объектынедвижимости и имущественных прав на них при залоговом кредитовании инвестиционныхпроектов в г. Чита

ПОЛОЖЕНИЕ ГОРОДА ЧИТЫ ОБ ОФОРМЛЕНИИ ЗАЛОГА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕУЧАСТКИ И ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ ПРИ ЗАЛОГОВОМКРЕДИТОВАНИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ГОРОДЕ ЧИТЕ Утверждено Читинскойгородской Думой (Решение от 30.12.1999 № 247) (в ред. Решения Читинскойгородской Думы от 18.01.2001 № 16)

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Область применения настоящего Закона городаЧиты Настоящий Закон применяется к сделкам, связанным с заключением договора озалоге имущества и прав па участки земель и объекты недвижимости:

— находящиеся в муниципальной собственности прииспользовании залогового кредитования городских инвестиционных проектов;

— находящиеся в собственности юридических или физическихлиц при залоговом кредитовании инвестиционных проектов за счет средствгородского бюджета или внебюджетных фондов города, а также за счет средствкредитных организации под гарантию Администрации города;

— находящиеся в собственности физических лиц при залогеимущества и имущественных прав на жилищные объекты, построенные в связи сосуществлением городских программ жилищного строительства.

Глава 2. УЧЕТ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ДОГОВОРОВ ЗАЛОГА ПРАВ НАЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ВЕДЕНИЕ ЗАЛОГОВОГО РЕЕСТРА

Статья 2. Субъекты учета договора залога имущества илиимущественных прав

Субъектами учета договора залога являются:

— стороны договора о залоге (залогодатель,залогодержатель);

-юридические лица и (или) физические лица;

-государственный регистрирующий орган;

— учитывающий орган и держатель залогового реестраАдминистрации города.

Статья 3. Цель учета зарегистрированного договора залога

Целью учета зарегистрированного договора залога и ведениязалогового реестра города, является усиление контроля органов городскогосамоуправления — залогодержателей, а также иных заинтересованных лиц, заимуществом (имущественными правами), обремененные залогом в случаях,предусмотренных статьей 2 настоящего Закона.

Статья 4. Регистрирующий орган и держатель залоговогореестра Администрации города

Зарегистрированный уполномоченным государственным органомдоговор залога подлежит учету уполномоченным органом Администрации города.Уполномоченный учитывающий орган Администрации города является держателемзалогового реестра города.

Статья 5. Обязательность учета зарегистрированныхдоговоров о залоге Обязательному учету подлежат зарегистрированные договоры озалоге на объекты:

-предприятий;

-земельных участков;

— озеленительных и защитных насаждений, деревьев и группдеревьев, не входящих в лесной фонд;

— участков лесного фонда;

— участков недр;

— зданий, сооружений, помещений, жилых домов и квартир,садовых домов и дач, гаражей, автостоянок;

— объектов движимого имущества, подлежащего государственнойрегистрации.

Статья 6. Обязательность учета зарегистрированного залогана имущественные объекты прочно связанные с землей

Учет договора залога предприятий, зданий, сооружений илииных объектов непосредственно и прочно связанных с землей, вместе ссоответствующим земельным участком, представляет собой часть единойинформационной системы регистрации земельных участков и иной недвижимости.

Статья 7. Плата за дополнительные услуги держателяреестра Держателю залогового реестра города предоставляется право взимания сюридических и физических лиц платы за выдачу справок, составление приложений кдокументам, внесение записей о прекращении залога, но не выше 0,01% от суммыоценки предмета залога.

Статья 8. Льготы по плате за предоставление выписки изреестра Субъекты предпринимательства, зарегистрированные в г. Чите иоформляющие договор залога на свое имущество для организации или расширенияпредпринимательской деятельности по приоритетным направлениям, определеннымнормативными документами Администрации города, освобождаются от уплаты запредставление выписки из реестра. Аналогичным образом могут освобождаться отуплаты государственной пошлины (физические лица, являющиеся учредителями(участниками) предприятий и оформляющие договор залога прав своего личногоимущества с целью получения предприятием финансовых средств, для организацииили расширения деятельности по приоритетным направлениям.

Статья 9. Порядок представления зарегистрированногодоговора залога для учета

Для учета зарегистрированного договора залога необходимопредставить в соответствующий регистрирующий орган следующие документы: — заявление об учете зарегистрированного договора залога;

— договор о залоге, зарегистрированный в установленномпорядке;

-все документы, упомянутые в договоре о залоге;

— справку о геокодах (координатах характерных точекобъектов) в том случае, если регистрируется залог предприятий, земельныхучастков, помещений, зданий, строений, сооружений или предприятия, здания,строения, сооружения совместно с земельным участком;

— письменное согласие уполномоченного органа управленияАдминистрации города на залог в том случае, если учитывается залог прав наздания, строения, сооружения, предприятия, учреждения, находящегося в составемуниципальной собственности города;

— письменное решение о залоге (согласие на залог)собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо органа,уполномоченного учредительными документами в том случае, если учитывается залогправ на предприятия;

— материалы по стоимостной оценке предмета залога;

— опись представляемых документов в трех экземплярах.

Отказ в приеме документов не допускается. Дляподтверждения факта сдачи документов заявителю возвращается один экземплярописи представляемых документов с отметкой о приеме документов на учет суказанием даты, учетного номера, фамилии должностного лица, принявшегодокументы. Статья 10. Обязательная запись в городском залоговом реестре обучете договора залога

Обязательная запись об учете договора залога (сведения,включаемые в залоговый реестр) должна содержать:

— номер (код) залогового реестра и дату (момент) учета;

— серию и номер Свидетельства о регистрации залога;

— сведения о залогодателе и залогодержателе;

— сведения о виде и предмете залога, а также объемеобеспеченности залогом обязательства;

— сведения о наличии или отсутствии предшествующихзалоговых обязательств на закладываемый предмет договора;

— срок действия залогового обязательства.

В залоговый реестр могут быть включены и иные сведения озалоге.

Статья 11. Условия, при которых договор залога признаетсяучтенным

Договор залога должен быть учтен в течение 7 рабочих днейсо дня поступления в учитывающий орган необходимых документов.

Моментом учета договора залога считается день присвоенияномера (кода) залогового реестра.

Договор о залоге считается учтенным, если:

— ему присвоен номер (код) залогового реестра города;

— обязательная запись об учете залога занесена ввышеуказанный реестр;

— на договор о залоге нанесен вышеуказанный номер;

— оформленные копии переданы в единый архив договоров озалоге держателю залогового реестра города.

Статья 12. Основания для отказа в учете договора залога Вучете договора залога может быть отказано в следующих случаях: — когда всоответствии с законом залог прямо запрещен или объект (вещь, имущественныеправа и прочее) не может выступать в качестве предмета залога; — если любыесведения, содержащиеся в договоре либо в заявлении, не соответствуют представленнымна учет документам;

— при несоответствии представленных документовтребованиям законодательства либо требованиям, установленным Администрациейгорода для учета договора залога в г. Чите;

— при отсутствии хотя бы одного из документов,представление которых обязательно для учета залога.

В последнем случае рассмотрение документаприостанавливается на срок не более 15 дней, о чем делается соответствующаязапись. Если в течение указанного срока недостатки не будут устранены,учитывающий орган обязан выдать официальный отказ в учете.

При отказе 15 учете договора, учитывающий орган обязандать письменный мотивированный отказ в течение 2 дней со дня истечения срока,установленного для учета договора залога.

Статья 13. Действия учитывающего органа по учету договоразалога

Учитывающий орган при получении документов:

— сверяет комплектность документов с описью и делаетсоответствующую отметку в описи о наличии или отсутствии необходимыхдокументов;

— осуществляет обязательную регистрационную запись; — присваивает заявлению и комплекту документов учетный номер и указывает дату ивремя поступления документов;

— направляет держателю залогового реестра в двухдневныйсрок со дня поступления заявления комплект документов на присвоение номера.

Статья 14. Действия держателя залогового реестра городапо учету договора залога

Держатель залогового реестра:

— присваивает договору номер (код) залогового реестра иоформляет его за подписью и печатью держателя залогового реестра,

— формирует из поступивших документов архивное дело;

— вносит в залоговый реестр под вышеуказанным номером(кодом) соответствующую обязательную запись об учете договора;

— передает регистрирующим органам, в срок не позднее двухрабочих дней с момента поступления документов держателю залогового реестра договорзалога, чем подтверждает занесение соответствующей обязательной регистрационнойзаписи в залоговый реестр города;

— передает сведения об учете договора залога в органыуправления Администрации города управляющие муниципальным имуществом и землями,а также в иные органы по месту расположения территориально обособленныхподразделений предприятия, организации;

— в случае первичного предоставления документов на учетзалога залогодателю выдается Книга записи залогов.

Статья 15. Действия учитывающего органа по получению отдержателя залогового реестра договора залога

Учитывающий орган по получению от держателя залоговогореестра договора залога:

— вносит соответствующую обязательную запись введомственный реестр;

— формирует из поступивших документов архивное дело;

— выдает договор о залоге прав, залогодержателю, егокопию — залогодателю;

— в двухдневный срок сообщает держателю залоговогореестра дату выдачи договора залога.

Статья 16. Действия учитывающего органа при внесенииизменений в условия договора залога

При получении по описи оригиналов документов,подтверждающих полное, частичное исполнение обеспеченного залогом обязательстваили изменения договора о залоге, учитывающий орган обязан в течение 5 рабочихдней внести соответствующую обязательную регистрационную запись в ведомственныйреестр, передать сведения держателю залогового реестра, предыдущие записисохраняются.

При прекращении права залога по основаниям,предусмотренным законодательством, или признания договора залоганедействительным по решению суда, арбитражного суда держателем залоговогореестра делается соответствующая запись в залоговом реестре.

Статья 17. Ответственность учитывающего органа идержателя единого реестра города

Учитывающий орган несет ответственность в установленномзаконодательством порядке:

— за несоблюдение правил учета, выдачи и хранениядокумента;

— за непредставление выписки из ведомственного реестра обобязательной записи, а также за вред, причиненный его работниками в результатенарушения правил учета;

— за точность и полноту сведений, внесенных введомственные реестры; — за несвоевременную передачу документов в архивдержателя залогового реестра города.

Держатель залогового реестра несет ответственность вустановленном законодательством порядке:

— за искажение информации о залоге, представленнойучитывающим органом для внесения в залоговый реестр;

— за несоблюдение правил учета выдачи и хранениядокументов;

— за непредставление выписки, из залогового реестра обобязательной записи, а также за вред, причиненный его работниками в результатенарушения правил учета;

— за точность и полноту сведений, внесенных в архивныедокументы. Статья 18. Ответственность залогодателя и залогодержателя

Залогодатель и залогодержатель несут ответственность заточность и полноту предоставляемых сведений о предмете, условиях и срокахзалога. Умышленное искажение сведений о залоге и иные действия, способствующиесокрытию информации, преследуются в установленном законом порядке.

Глава 3. ОФОРМЛЕНИЕ ЗАЛОГА ПРИ ЗАЛОГОВОМ КРЕДИТОВАНИИ ДЛЯФИНАНСИРОВАНИЯ ГОРОДСКИХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ ИПРИВЛЕЧЕННЫХ КРЕДИТНЫХ РЕСУРСОВ ГОРОДА

Статья 19. Основные понятия и определения

Кредитование под залог объектов недвижимости иимущественных прав на них и имущественных прав на земельные участки (вдальнейшем — Залоговое кредитование) в зависимости от характеристик объектазалога и условий кредитования состоит из двух видов: залогового финансированияи залогового/ипотечного кредитования.

Залоговое финансирование — это проектное финансирование сдополнительными гарантиями в виде залога имущества и прав на него. Залоговоефинансирование применяется, главным образом, когда заемщик не располагаетобъектами залога, чья ликвидная стоимость позволяла бы обеспечить покрытиесуммы кредита.

Залоговое (ипотечное) кредитование — это кредитование подзалог ликвидных активов заемщика (реальных прав). Ипотечное кредитованиеявляется разновидностью залогового кредитования, когда объектом залогавыступает недвижимое имущество (предприятия, строения, здания, сооружения илииные объекты вместе с соответствующим земельным участком) или права на него.Залоговое/ипотечное кредитование позволяет заемщику получать несвязанныйкредит, который он может использовать по своему усмотрению, то есть в отличиеот залогового финансирования не обязательно согласование с кредитором проекта,отобранного для кредитования Администрацией города.

Статья 20. Формы залогового кредитования в городе Чите

Развитие системы залогового кредитования в Читепредполагает:

— введение практики предоставления гарантийАдминистрацией города в форме поручительства, выдаваемого при заключениихозяйствующими субъектами города кредитных сделок под залог имуществахозяйствующего субъекта для финансирования важных и необходимых для экономикигорода проектов;

— предоставление хозяйствующим субъектам на возвратнойоснове бюджетных и внебюджетных средств города для финансированияинвестиционных проектов под залог имущества или имущественных правхозяйствующих субъектов;

— привлечение средств под реализацию муниципальныхинвестиционных проектов при передаче в залог муниципальных объектовнедвижимости и прав на муниципальные земельные участки, входящие в составмуниципального залогового фонда.

При предоставлении муниципальных гарантий поручительобязуется перед кредитором отвечать за полное или частичное исполнениезаемщиком своих обязательств в пределах, предусмотренных поручительством, чтосоздаст дополнительные гарантии кредитору по выполнению заемщиком своихкредитных обязательств без использования залогового фонда Администрации города.

Статья 21. Межведомственная комиссия по залоговомукредитованию

Работу по применению механизма залогового кредитованиядля финансирования городских проектов в соответствии с настоящим порядкоморганизует и координирует Межведомственная комиссия Администрации города позалоговому кредитованию (далее Межведомственная комиссия, состав и положение оКомиссии утверждаются Мэром города.

Статья 22. Отбор городских проектов для реализации наусловиях залогового кредитования

В целях реализации инвестиционных и иных проектов в г.Чите, финансирование которых предполагается осуществить за счет кредитов подзалог имущества хозяйствующего субъекта, или имущества, находящегося вмуниципальной собственности города, или с использованием поручительства Администрациигорода, проводится работа по их отбору, анализу и экспертизе.

Статья 23. Порядок подачи заявок на реализацию городскихпроектов на условиях залогового кредитования

Территориальные и отраслевые органы управленияАдминистрации города, (далее — заявитель) с учетом инвестиционных и иныхпрограмм социально-экономического развития, намечаемых к осуществлению погородскому, территориальному и отраслевому заказу, постановлений Мэра, а такжеобращений хозяйствующих субъектов (предприятий и организаций) готовят ипредставляют в Межведомственную комиссию Администрации города заявки нареализацию городских проектов на условиях залогового кредитования сиспользованием залогового фонда или поручительства Администрации города.

Заявка на залоговое кредитование включает в себяследующие документы:

1. Письмо — ходатайство в Межведомственную комиссию позалоговому кредитованию с кратким обоснованием заявки.

2. Бизнес-план и ТЭО проекта.

3. Копии учредительных документов (для предприятия — заемщика).

4. Инвестиционный паспорт предприятия (для инвестиционныхпроектов, реализуемых на условиях залогового финансирования).

5. Копии балансов заемщика.

6. Заключение аудиторской проверки (для действующихпредприятий).

7. Юридическую справку об имуществе и имущественныхправах заемщика. Указанные документы готовятся заказчиком проекта (получателемкредита) с участием заявителя, который осуществляет первичную проверкудокументов на их соответствие требованиям, устанавливаемым Администрациейгорода.

Статья 24. Приоритетные направления реализации городскихИнвестиционных проектов на условиях залогового кредитования с использованиемзалогового фонда

Приоритетными направлениями реализации городских проектовна условиях залогового кредитования с использованием залогового фонда Администрациигорода являются:

— строительство и реконструкция зданий и сооружений;

— производство строительных и отделочных материалов;

— производство продовольственных товаров, товаровнародного потребления;

— производство лекарственных и других медицинских препаратов,медицинских изделий и техники;

— общественное питание;

— гостиничное хозяйство;

— закупка товаров по критическому импорту (медикаментов,продовольственных и других крайне необходимых и дефицитных товаров).

При этом заявки на финансирование инвестиционных и иныхпроектов на условиях залогового кредитования должны включать, прежде всего, тепроекты, финансирование которых невозможно или нецелесообразно за счет средствгородского бюджета, субвенций из областного или федерального бюджета, городскихвнебюджетных средств или на долевых началах с предприятиями.

Статья 25. Первичный анализ и регистрация заявок

Рабочий орган Межведомственной комиссии проводитпервичный анализ поступивших заявок и при соответствии их требованиям,изложенным в настоящем приложении, регистрирует их для дальнейшего рассмотренияи проработки. Заявки, не оформленные должным образом, возвращаются заявителю.

Статья 26. Направление заявок для дачи заключения оцелесообразности и экспертизы

Зарегистрированные заявки представляются на рассмотрениеМежведомственной комиссии, которая дает поручения органам управленияАдминистрации города по подготовке заключения о целесообразности реализациипредставленного в заявке проекта и возможности залогового обеспечения егокредитования.

С этой целью указанные органы управления организуютэкспертизу бизнес-плана и ТЭО проекта с привлечением экспертов. Одновременноуполномоченные органы управления (в зависимости от вида имущества иимущественных прав, предлагаемых к залогу) с участием, при необходимости,юридической службы Администрации города проводят по поручению Межведомственнойкомиссии проверку материалов заявки, касающихся залогового обеспечениякредитования проекта (проверка документов, подтверждающих права заемщика наимущество, и данных по оценке стоимости объектов залога). Результаты проверкипередаются соответственно в органы управления, проводящие экспертизу проектов,которые с учетом результатов экспертизы проекта и проверки материалов позалоговому обеспечению готовят заключение и направляют его в Межведомственнуюкомиссию.

Срок подготовки заключения один месяц.

Статья 27. Требование дополнительных сведений

По заявкам, предусматривающим выдачу поручительстваАдминистрации города при заключении заемщиком кредитных договоров.Межведомственная комиссия может затребовать для проверки и экспертизы любуюдополнительную информацию, связанную с кредитной сделкой, включая документы попредмету залога.

Статья 28. Рассмотрение материалов на заседании комиссии

Рабочий орган Межведомственной комиссии на основепоступивших заключений готовит предложения по представленным заявкам и выноситих для рассмотрения на ближайшем заседании Межведомственной комиссии. Межведомственнаякомиссия рассматривает представленные материалы по заявкам и принимает решениео возможности реализации проектов на условиях залогового кредитования,определяя при этом вид залогового кредитования (залоговое финансирование илизалоговое/ипотечное кредитование) и схему финансирования (прямое кредитноесоглашение с банком или выпуск муниципальных залоговых облигаций), конкретныйобъект (объекты) залога для каждого отобранного проекта. Кроме того,Межведомственная комиссия рассматривает в качестве возможного обеспеченияфинансирования городского проекта выдачу соответствующего поручительстваАдминистрации города.

Статья 29. Критерии отбора проектов для залоговогокредитования

При отборе проектов для включения их в программузалогового кредитования Межведомственная комиссия исходит из принципанадежности гарантий возврата кредита и получения экономической отдачи отреализации проекта и руководствуется следующими критериями:

— социальная и экономическая значимость проекта длягорода;

— экономическая эффективность и рентабельность проекта(сроки реализации и окупаемости, размер ожидаемой прибыли и др.);

— наличие у предприятия — получателя кредита имущества иимущественных прав, а также права долгосрочной аренды земельного участка,которые по своей стоимости были бы достаточными для залогового обеспечениясуммы кредита и отвечали бы требованиям, предъявляемым кредиторами к предметузалога прав, а при залоговом кредитовании приносили бы также прибыль,достаточную для погашения кредита (выплат основного долга и процентов покредиту).

В случае принятия отрицательного решения рассмотренныедокументы возвращаются в рабочий орган Межведомственной комиссии для подготовкиответа заявителю.

Статья 30. Порядок исполнения решений Межведомственнойкомиссии

При положительном решении Межведомственная комиссия даетпоручения заявителю или своим рабочим органам на проведение предварительнойработы по поиску потенциальных кредиторов (если таковые не имеются на моментрассмотрения заявки) для финансирования отобранных городских проектов наусловиях залогового кредитования, которая проводится органами управления Администрациигорода. Предполагается участие в данной работе кредитополучателя — организации(предприятия), которая будет осуществлять кредитуемый проект. Указанная работапредусматривает проведение предварительных переговоров с финансовымиинститутами, которые могут предоставить необходимые для реализации проектовфинансовые средства. В ходе переговоров уточняются вид залогового кредитованияи схема финансирования для каждого отобранного проекта. По итогам переговоровпотенциальные кредиторы предоставляли гарантии кредитования проектов в случаеих включения в программу залогового кредитования Администрации города и привыполнении заемщиком договоренностей, достигнутых в ходе предварительныхпереговоров.

По итогам проведенной работы Межведомственная комиссияформирует перечни отобранных для включения в городскую программу итоговогокредитования проектов и представляет их на рассмотрение и утверждение Мэругорода с предложениями по виду залогового кредитования, схеме финансирования изалоговому обеспечению кредитования по каждому проекту, с рекомендациями поопределению непосредственного получателя кредита по заявленному проекту. Подгородской программой залогового кредитования подразумеваются перечни отобранныхАдминистрацией города проектов, реализация которых предусматривается наусловиях залогового кредитования. Нормативные сроки осуществления вышеуказаннойработы составляют до 3 месяцев.

Статья 31. Подготовка документов для кредитора

После принятия Мэром города решения о включенииотобранных проектов в городскую программу залогового кредитованияМежведомственная комиссия через свои рабочие органы организует работу: а) пообеспечению кредитных сделок для финансирования включенных в программу проектов(подбор, формирование и подготовка предмета залога или оформлениепоручительства);

б) по практической реализации заявки на финансированиегородских проектов на условиях залогового кредитования, включающуюдополнительную проверку информации заемщика, подготовку необходимых дляпредъявления потенциальному кредитору документов по проекту и объекту залога,проведение по каждому отдельному проекту переговоров с финансовыми институтамипо условиям кредитования, заключение договоров, организацию обслуживания долга.

Статья 32. Мониторинг сделок

Уполномоченные органы управления Администрации городаосуществляют мониторинг сделок по залоговому кредитованию (далее — управляющийорган) по отобранным проектам. Они организуют и участвуют в работе поподготовке и заключению кредитного договора и договора о залоге, осуществляютконтроль за выполнением заемщиком процедур, предусмотренных залоговымкредитованием (обслуживание долга, реализация заложенного имущества и др.).

Статья 33. Подготовка документов для кредитора

Для представления потенциальному кредитору необходимыхматериалов управляющий орган совместно с получателем кредита и заявителеморганизуется сбор и подготовка следующих основных документов с учетоммеждународных требований, где это требуется:

а) при залоговом финансировании:

1. Бизнес-план и технико-экономическое обоснование проекта,включая порядок финансирования, доходность и сроки окупаемости вложений;

2. Проект договора о залоге прав;

3. Оценка стоимости объекта залога прав;

4. Уставные документы заемщика и документы,удостоверяющие права на объект залога прав.

б) при залоговом/ипотечном кредитовании.

1. Проект договора о залоге прав;

2. Оценка стоимости передаваемых в залог имущественныхправ;

3. Предложения о распределении доходов, получаемых откоммерческой эксплуатации передаваемых в залог прав.

4. Информация о доходах заемщика от использования объектазалога прав. 5. Уставные документы заемщика и документы, удостоверяющие правана объект залога прав.

При подготовке документов для кредитора по проектам,предусматривающим их реализацию на условиях залогового финансирования спривлечением валютных средств, управляющий орган, при необходимости, организуетразработку с учетом международных стандартов бизнес-плана, включающеготехнико-экономическое обоснование, а также проведение оценки стоимости объектовзалога, привлекая для этого консультационные фирмы, в том числе иностранные.

Затраты на указанные выше работы закладываются вподготовленный бизнес-план городского проекта. Нормативные сроки осуществлениявышеуказанной работы составляют до 2 месяцев.

Статья 34. Сбор информации об объектах залога

Работа по обеспечению сделок но залоговому кредитованиюпредметами залога включает в себя:

— отбор имущества и имущественных прав для формированияпредмета залога по каждому отобранному для кредитования проекту;

— сбор, проверку и оформление необходимой документации пообъектам залога;

— проведение оценки объекта залога;

— подготовку предложений по вопросам страхования объектазалога, управления заложенным имуществом и его реализации в случае не возвратакредита.

Данная работа по поручению Межведомственной комиссииосуществляется уполномоченными органами управления с участием получателякредита и управляющего органа.

Статья 35. Условия выбора предмета залога

В качестве предмета залога используются объектынедвижимого имущества, являющиеся собственностью хозяйствующего субъекта,муниципальной собственностью города, в том числе имущество, принадлежащееорганизациям (предприятиям) на праве хозяйственного ведения, а такжепредусмотренные законодательством права на земельные участки.

Размер и характер имущества или имущественных прав, изкоторых формируется предмет залога, зависят от требований и условий,выдвигаемых кредитором, и согласовываются в ходе переговоров с ним. Залог правдолжен обеспечивать удовлетворение требования залогодержателя в объеме,достаточном для погашения основного долга, выплаты процентов по кредиту, атакже иметь ресурс для уплаты неустойки, возмещения убытков, причиненныхпросрочкой исполнения, расходов залогодержателя на содержание заложенногоимущества (при передаче объекта залога залогодержателю) и расходов повзысканию.

Доходы, получаемые заемщиком (кредитополучателем) отэксплуатации объекта залога и реализуемого проекта должны обеспечитьосуществление платежей по обслуживанию кредита (выплату основного долга и процентовпо кредиту), если кредитным договором в отдельных случаях не будет предусмотрениной порядок выплаты кредитополучателем процентов по кредиту.

Статья 36. Включение объектов залога в перечень объектовзалогового фонда

Решением Межведомственной комиссии на период подготовкизалоговой документации и заключения кредитного соглашения объекты залогавносятся в перечень объектов залогового фонда Администрации города (далее — Перечень объектов залогового фонда). Внесение объектов залога в указанныйПеречень обеспечивает их бронирование для залога и влечет безусловный запретопераций с правами на них, в том числе продажу или передачу в хозяйственноеведение другим организациям или предприятиям.

Перечни объектов залогового фонда ведутся уполномоченнымиорганами управления Администрации города, соответственно виду имущества. Данныеиз указанных перечней оперативно вносятся в единый городской Перечень объектовзалогового фонда, который ведет орган уполномоченный на управлениемуниципальным имуществом.

В Перечень объектов залогового фонда вносятся следующиеобязательные данные (реквизиты) по объекту залога: адрес, административныйокруг, название организации, площадь земельного участка или здания и сооруженияи неразрывно связанного с ними земельного участка, номер и датасоответствующего решения Межведомственной комиссии, постановления Мэра города озалоговом обеспечении кредитования проекта, включенного в программу залоговогокредитования.

Статья 37. Перечень документов характеризующих отобранныеобъекты залога

По отобранным для залога имущественным объектампроводится юридическая и технико-экономическая экспертиза, готовятся дляпредставления кредитору следующие документы по объекту недвижимости:

1. Выписка бюро технической инвентаризации по объектамнедвижимости, где это требуется.

2. Нотариально заверенная копия Свидетельства на правособственности или аренды (для нежилых зданий, строений и сооружений или жилыхздании и сооружений).

3. Выписка из Книги записей актов на право собственностина землю, бессрочного (постоянного) пользования землей и договоров арендыземли, (для земельных участков).

4. Ситуационный план, выполненный органами архитектуры. Принеобходимости управляющий орган может запрашивать у соответствующихподразделений Администрации города и городских служб другие необходимыедокументы.

Статья 38. Оценка и нормативные сроки объектов залога

Оценка объектов залога для определения их рыночнойстоимости и представления кредитору организуется уполномоченным органомуправления Администрации города соответственно виду имущества. Для проведенияоценки привлекаются профессиональные оценщики. Нормативные сроки осуществлениявышеуказанной работы составляют до 2 месяцев.

Глава 4. ВЕДЕНИЕ ПЕРЕГОВОРОВ С ФИНАНСОВЫМИ ИНСТИТУТАМИ ИЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ ПО ЗАЛОГОВОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

Статья 39. Организация работы по проведению, переговоровс кредиторами

После выполнения указанных выше подготовительных работуполномоченные органы Администрации города совместно с получателем кредитапроводят переговоры об открытии кредитной линии, включая определение процентныхставок и комиссионных по банковскому кредиту, согласование вопросов, связанныхс открытием спецсчета.

Статья 40. Оформление лицензии на проведение операций,связанных с движением капитала

В случае привлечения кредитных средств из-за рубежа насрок более 180 дней заемщик обращается в Главное управление валютногорегулирования и валютного контроля ЦБ РФ для получения лицензии на проведениеоперации, связанной с движением капитала. Открытие ссудного счета, в случаепривлечения кредитных средств на срок более 180 дней, осуществляется заемщикомпосле получения лицензии Банка России. В случае привлечения кредитных ресурсовна срок менее 180 дней ссудный счет открывается без ограничений. Спецсчет,через который производится погашение кредита, открывается по согласованию скредитором в одном из банков на территории России.

Статья 41. Порядок заключения договоров залоговогокредитования

Заключение договоров по залоговому кредитованиюпроизводится на основании соответствующего постановления Мэра, принимаемого попредставлению Межведомственной комиссии.

Процедура заключения сделок по залоговому кредитованиюпредусматривает оформление, подписание и регистрацию получателем кредита изалогодателем следующих основных документов:

— кредитного договора;

— договора о залоге.

Кредитору могут быть также представлены полисы титульногои рискового страхования на объекты залога, если договор о залогепредусматривает страхование предмета залога залогодателем: Полис титульногострахования — документ, гарантирующий кредитору, что никакие другиеобязательства, кроме упомянутых в титуле, не будут препятствовать реализацииправа залога.

Полис содержит данные о праве собственности на имущество,о наличии закладной на имущество, задолженности бюджету по налоговым платежам,о других обязательствах, а также о том, кто и как будет реализовывать правозалога в случае неплатежей.

Полис рискового страхования — документ, подтверждающийстрахование объекта залога от убытков, которые могут наступить в результатестихийных бедствий. Сумма страхового покрытия должна быть не ниже обеспеченногодоговором залога денежного обязательства.

Статья 42. Особенности заключения договора залоговогокредитования при условии, когда залогодателем и заемщиком являетсяАдминистрация города

Администрация города как залогодатель может самавыступать в роли заемщика, назначая, в том числе по рекомендацииМежведомственной комиссии, кредитополучателем организацию (предприятие),осуществляющую кредитуемый проект. В этом случае Администрация города выступаетгарантом выполнения договора во всей полноте и в срок. В случае, если заемщикомявляется Администрация города, то кредитные договоры готовятся и подписываютсясоответствующей организацией — заказчиком проекта по согласованию суполномоченными органами Администрации города Читы.

Статья 43. Особенности заключения договора залоговогокредитования при условии, когда залогодателем и заемщиком являетсяхозяйствующий субъект

Если заемщиком является организация (предприятие),осуществляющая кредитуемый проект, то процедура заключения кредитного договоравыполняется данной организацией по согласованию с управляющим органом.

Статья 44. Особенности заключения договора залоговогокредитования при условии, когда Администрация города является поручителем

В случаях, когда при залоговом кредитованиипредполагается выдача поручительства Администрации города, переговоры скредитором ведет непосредственно заемщик с участием управляющих органовАдминистрации города, с которыми согласовывается кредитный договор. Нотариальнозаверенная копия кредитного договора после его подписания находится на хранениив управляющем органе.

Статья 45. Оформление и подписание договора

Оформление и подписание Договора о залоге осуществляетсязалогодателем и кредитором. Залогодателем от имени Администрации города прииспользовании в качестве предмета залога имущества, находящегося вмуниципальной собственности, выступает соответствующий орган управления даннымимуществом.

В случаях, когда залогодателем (залог имущества,принадлежащего на праве хозяйственного ведения) является предприятие либоспециализированная муниципальная компания, оформление и заключение договора озалоге согласовывается с управляющим органом и соответствующим органомуправления имуществом.

Статья 46. Заверение, регистрация и учет договора озалоге После подписания договора о залоге его нотариально заверенные копиихранятся в управляющем органе и в соответствующем органе учетазарегистрированных договоров о залоге.

Подписанный договор о залоге с прилагаемым к нему кредитнымдоговором подлежит заверению у нотариуса для государственной регистрации засчет кредитополучателя и учету в соответствии с главой 2 настоящего Законагорода Читы. Нормативные сроки осуществления вышеуказанной работы составляют до1 месяца.

Глава 5. ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ, УЧЕТА И РЕАЛИЗАЦИИ ДОГОВОРОВПОРУЧИТЕЛЬСТВА

Статья 47. Порядок принятия решения о выдачепоручительства

Решение о выдаче поручительства Администрации города,оформляемое постановлением Мэра, принимается, как правило, на основаниипредложения Межведомственной комиссии с учетом итогов проведенной работы,которая включает экспертизу ТЭО кредитуемого проекта, оценку соответствующегообъекта залога и согласование условий кредитного соглашения и договора озалоге.

Статья 48. Требования, предъявляемые к договорупоручительства

Договор поручительства составляется в форме,соответствующей общим правилам о форме сделок. Он готовился с участиемуполномоченных органов и подписывается поручителем и кредитором. Под договоромподписывается также заемщик, подтверждающий своей подписью, что он ознакомлен ссодержанием договора.

В Договоре поручительства должны быть указаны суммаобеспеченного поручительством обязательства, кредитный договор, обязательствапо которому обеспечиваются поручительством, договор о залоге, обеспечивающийобязательства заемщика по кредитному договору, условия реализации обязательствпоручителя и прекращения поручительства, срок действия поручительства. Договорпоручительства должен включать положение, предусматривающее переход прав кредитораи залогодержателя к Администрации города в случае исполнения последнимобязательства, обеспеченного поручительством. К договору прилагаются кредитныйдоговор и договор о залоге.

Принадлежащее кредитору по договору поручительства правотребования к Администрации города как поручителю не может быть передано другомулицу, если в договоре не предусмотрено иное.

Статья 49. Порядок оформления и учета договоровпоручительства

Управляющие органы производят оформление и ведут учетдоговоров поручительства Администрации города, осуществляют контроль запогашением кредита и выполнением заемщиком других обязательств по кредитномусоглашению, готовят в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредитупредложения по удовлетворению требований кредитора по обеспеченнымпоручительством обязательствам, участвуют в процедуре реализации предметазалога при переходе к Администрации города прав залогодержателя, если кредиторпо не зависящим от него причинам не смог реализовать свое правозалогодержателя.

Статья 50. Контроль за исполнением условий договора поручительства

Получатель кредита информирует на регулярной основесоответственно управляющие органы о каждом платеже в погашение кредита ипроцентов по нему и направляет соответствующую банковскую выписку. Заемщик, исполнившийсвои обязательства по кредитному договору, обеспеченные поручительством, обязаннемедленно известить об этом Администрацию города. Управляющие органы ведутучет выполнения заемщиком обязательств по погашению кредита и выплате процентовпо нему.

Статья 51. Порядок исполнения обязательств по договорупоручительству

Обязательство, обеспеченное поручительством Администрациигорода в письменной форме с приложением указанных в договоре поручительствадокументов. В требовании должно быть указано, в чем состоит невыполнение илинеполное выполнение заемщиком своего обязательства по кредитному договору, вобеспечение которого выдано поручительство, объем невыполненного обязательства.

По получении требования кредитора уполномоченный органнемедленно уведомляет об этом заемщика с передачей ему копий документов,относящихся к требованию, и совместно с ним устанавливает соответствие этоготребования условиям кредитного договора и договора о залоге. Администрациягорода вправе выдвигать против требования кредитора возражения, которые мог быпредставить должник, если иное не вытекает из договора поручительства.Кредитору может быть отказано в удовлетворении его требования, если оно несоответствует условиям договора поручительства либо представлено по окончании определенногов договоре срока.

Удовлетворение требований кредитора Администрацией города- поручителем наступает в случае невыполнения и ненадлежащего выполнениязаемщиком своих обязательств по кредитному договору и договору о залоге ипрактически осуществляется при условии выполнения кредитором обязательств покредитному договору и реализации им своих прав как залогодержателя в следующихслучаях:

— когда полученная при реализации предмета залога суммаоказалась недостаточной для удовлетворения требования кредитора по кредитномудоговору;

— когда кредитор — залогодержатель для удовлетворениясвоих требований не смог по не зависящим от него причинам реализовать своеправо обратить взыскание на заложенное имущество.

При удовлетворении требования кредитора по поручительствууполномоченные органы готовят предложения по выплате кредитору денежной суммы всоответствии с обеспеченным поручительством обязательством.

По исполнении Администрацией города обязательствакредитор обязан вручить ему документы, удостоверяющие требование к должнику, ипередать права, обеспечивающие это требование. При этом к Администрации города- поручителю вместе с правами кредитора переходят и права, принадлежащиекредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором Администрация города удовлетворилотребование кредитора.

Статья 52. Возмещение расходов, возникающих в связи сисполнением обязательств по договору

Для возмещения расходов, понесенных при удовлетворениитребований кредитора. Администрация города взыскивает с должника требуемые средствав соответствии с правами, перешедшими к нему от кредитора, в том числе,правами, вытекающими из договора о залоге. Кроме того, Администрация города какпоручитель вправе требовать от должника уплату процентов по сумме, выплаченнойкредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью задолжника. При использовании Администрацией города, перешедших к ней правзалогодателя для возмещения выплаченных кредитору сумм Администрация города взависимости от решения Межведомственной комиссии обращает взыскание назаложенное имущество либо разрабатывает с должником план погашения долгаАдминистрации города, если это не повлечет утрату Администрацией города — залогодержателем права обращения взыскания на заложенное имущество.

Статья 53. Условия прекращения договора поручительства

Поручительство Администрации города прекращается:

— с прекращением обеспеченного им обязательства, а такжев случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственностиили иные неблагоприятные последствия для Администрации города, без согласияпоследнего;

— с переводом на другое лицо долга по обеспеченномупоручительством обязательству, если Администрация города не дала кредиторусогласия отвечать за нового должника;

— если кредитор отказался принять надлежащее исполнение,предложенное должником или Администрацией города — поручителем;

— по истечении указанного в договоре поручительствасрока, на которое оно дано;

— отмены поручения доверителем;

— отказа поверенного.

Управляющий орган уведомляет заемщика о прекращениипоручительства.

Глава 6. ПОРЯДОК ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ПРОЦЕДУРЗАЛОГОВОГО КРЕДИТОВАНИЯ И РАСПРЕДЕЛЕНИЯ СРЕДСТВ

Статья 54. Общие положения о порядке финансирования

Подготовка документов заявки на залоговое кредитованиегородских проектов осуществляется за счет организаций (предприятий) — получателей кредита или иных источников, изыскиваемых территориально-отраслевымиорганами управления города.

Финансирование проведения экспертизы проемовосуществляется за счет средств, выделяемых на эти цели в бюджет развитиягорода, а также привлекаемых из внебюджетных источников.

Управляющие органы подготавливают обоснованные расчетызатрат на проведение экспертизы и включает их в проект бюджета на предстоящийгод. Хозяйствующие субъекты (предприятия и организации), выступившие спредложениями о реализации проекта на условиях залогового кредитования,перечисляют (в случае принятия заявки с их проектом к исполнениюМежведомственной комиссией) сумму в рублях, равную 0.05 процента от стоимости проекта,для оплаты услуг экспертов. Разработка бизнес-планов и проведение оценкиобъектов залога при реализации проекта за счет привлечения СКВ можетфинансироваться за счет соответствующей статьи валютного фонда города либосредств кредитополучателя. Оплата оценки объектов залога, рискового ититульного страхования может производиться как за счет средств, изыскиваемыхтерриториально-отраслевыми органами управления — заявителями или заказчикамипроектов, так и за счет организации (предприятий) — получателей кредита.

Статья 55. Вознаграждение за выдачу поручительства

За выдачу поручительства заемщик выплачиваетвознаграждение с учетом размера обеспеченного поручительством обязательства.Размер вознаграждения и порядок его выплаты устанавливается постановлением Мэра.Другие возможные выплаты получателем кредита могут производиться дополнительнов соответствии с постановлением Мэра.

Статья 56. Компенсация затрат на разработку необходимойдокументации

Компенсация организациями (предприятиями) — получателямикредита затрат Администрации города на разработку документации для заключениясоглашений с кредиторами (подготовка документов заявки, проведение экспертизы иоценки объекта залога, разработка при необходимости бизнес-плана, подготовкадокументов, необходимых для предъявления кредитору), а также выплатавознаграждений за выдачу поручительств Администрации города осуществляется в10-дневный срок с момента получения кредита. Зачисление указанных вышефинансовых средств производится в Целевой бюджетный фонд развития города или ввалютный фонд города.

Глава 7. КОНТРОЛЬ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТА ИОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА

Статья 57. Органы, осуществляющие контроль

Управляющий орган осуществляет контроль за использованиемкредитов, полученных под залог муниципальной собственности или подпоручительство Администрации города, и обслуживанием долга.

Статья 58. Органы, осуществляющие обслуживание долга

Обслуживание долга осуществляется получателем кредита.Оно включает в себя хранение и ведение документации по кредитному и залоговомудоговорам, перечисление платежей по кредитным обязательствам и управлениеспецсчетом.

Статья 59. Условие об открытии ссудного счета

При залоговом финансировании кредитор по соглашению сбанком открывает для заемщика ссудный счет, через который осуществляетсявыделение кредитных ресурсов, что обеспечивает контроль кредитора заиспользованием заемщиком кредитных средств. Кредитные ресурсы, зачисленные наэтот счет, могут сниматься только в пределах сметы финансирования и только нацели финансирования проекта, предусмотренные его бизнес-планом и ТЭО.

Статья 61. Условие об открытии специального ссудногосчета

Для погашения кредита предусматривается как при залоговомфинансировании, так и при залоговом/ипотечном кредитовании открытие заемщикомпо соглашению с кредитором специального ссудного счета, на которыйперечисляются доходы заемщика, получаемые от коммерческой эксплуатации объектазалога и от реализации проекта. После осуществления платежей, связанных спогашением кредита, оставшаяся на счете сумма переводится на расчетный счетзаемщика. При этом выплата процентов по кредиту включается в себестоимостьпродукции, а погашение основного долга производится из расчетной чистойприбыли. Для более эффективного контроля рекомендуется, чтобы спецсчетнаходился в том же самом банке, где находится расчетный счет заемщика при условиисогласия с этим кредитора.

Статья 62. Условие о предоставлении информации заемщиком

Заемщик обязан на регулярной основе направлять вуправляющий орган информацию о перечислении платежей в погашение долга,незамедлительно сообщать о возникших трудностях в исполнении обязательств пообеспеченному залогом или поручительством Администрации города кредитномудоговору.

Глава 8. РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА В СЛУЧАЕ НЕПЛАТЕЖА

Статья 63. Общие положения о реализации предмета залога

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнениядолжником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые онотвечает, залогодержатель (кредитор) может обратить взыскание на заложенноеимущество, имущественные права и/или права долгосрочной аренды земельногоучастка для удовлетворения своих требований. Порядок обращения взыскания папредмет залога и его реализации в процессе публичных торгов или на аукционеустанавливается законодательством Российской Федерации.

Список использованных источников

1. АсаулА.Н., Карасев А.В Экономика недвижимости: Учебное пособие – М.-2001г.

2.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник (ГРИФ МО РФ). – М.: Высшееобразование, 2007. – 656 с.

3.Кузьмина А. К., Смирнов И. А., Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью. Защита откриминала и недобросовестных партнеров: Учебник. — 5-е изд., перераб. и доп. –М.: Омега-Л Филинъ, 2007. – 448с.

4.Кузьмина А. К., Самохина О. Н., Шабалин В. Г., Шамонова Е. А. Сделки снедвижимостью: Учебник. — 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Омега-Л Филинъ, 2007.– 504с.

5.Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебник (ГРИФ). — 2-е изд. – М.: ГУ ВШЭ, 2006. – 224 с.

6.СевостьяновА. В. Экономика недвижимости: Учебник (Гриф Мин. сельского хозяйства). – М.:КОЛОСС, 2007. – 276 с.

7.Интернет – Региональное законодательство — ПОЛОЖЕНИЕ города Читы от 30.12.1999(ред. от 18.01.2001) «ОБ ОФОРМЛЕНИИ ЗАЛОГА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТЫНЕДВИЖИМОСТИ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ ПРИ ЗАЛОГОВОМ КРЕДИТОВАНИИИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ГОРОДЕ ЧИТЕ» (утверждено Решением Читинскойгородской Думы от 30.12.1999 № 247) — www.zblaws.ru/index.php?ds=1316334